실지거래가액 해당 여부(기각)

주택의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 경우 기준시가로 과세한 처분의 당부

1. 원처분 개요 청구인은 1978.6.12 청구외 OOO으로부터 취득한 OO특별시 금천구 OO동 OOOOOOO 소재 대지 131.9㎡ 및 동 지상의 건물 129.88㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 1998.7.10 청구외 OOO에게 양도하고 1998.8.25 실지거래가액(취득가액 77,000천원, 양도가액 103,000천원)으로 양도차익을 계산하여 양도소득세 3,557,OO0원을 예정신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.4.8 청구인에게 1998년 귀속분 양도소득세 17,205,170원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.5.18 이의신청 및 1999.7.8 심사청구를 거쳐 1999.10.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 1998.7.10 쟁점주택을 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하기 위하여 제출할 신고서류를 준비하였는데 취득일이 1978년도로 오래전 일이라 취득시 계약서가 분실되어 그 당시 매도인인 청구외 OOO을 수소문한 끝에 찾았으나, 그 역시 계약서를 소지하고 있지 않아 부득이 인감증명을 첨부한 거래내역확인서 등을 자필 서명·날인토록하여 실지거래가액에 의하여 1998.8.25 양도소득세를 신고·납부하였는 바, 처분청이 실지거래가액에 대한 사실 여부를 조사하지 아니하고 취득계약서가 재작성되었다고 하여 허위로 인정한 것은 부당하며, 처분청은 사실관계를 조사하여 실지거래가액에 의해 신고한 양도소득세를 인정받을 수 있도록 하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인이 제시한 취득계약서의 양식은 1978.6.12 취득당시의 계약서 양식이 아니며, 쟁점주택 소재지의 행정구역 변경 전에 취득하였는데도 취득계약서에는 변경후 지번으로 작성되어 있는 바, 취득당시에 작성된 진실한 매매계약서로 인정하기 어렵다. 청구인이 신고한 취득가액(77,000천원)은 취득일 이후 7년이 지난 의제취득일(1985.1.1)의 기준시가(64,OO5천원)의 118.6%수준으로 높은 반면, 양도가액(103,000천원)은 기준시가 대비 65.2%수준으로 낮으며, 실지양도가액임을 입증할 객관적인 금융자료의 제시가 없어 신빙성이 없는 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 양도소득세를 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

소득세법(1995.12.29. 법률 제5031호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제96조에서, 「양도가액은 다음 각호의 금액으로 한다.

1. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 양도당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있고, 같은법 제97조 제1항에서, 「거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1호·제2호 및 제5호(대통령령이 정하는 자산을 제외한다)의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.」라고 규정하고 있다. 소득세법시행령(1995.12.30. 대통령령 제14860호로 개정된 것임. 이하 같다.) 제166조 제4항에서, 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

3. 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있고, 제5항에서, 「제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다.

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙 등에 의하여 확인되지 아니하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 쟁점주택을 1998.7.10 청구외 OOO에게 양도하고 실지거래가액으로 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액이 신빙성 없다고 보아 기준시가로 양도차익을 산정하여 청구인에게 양도소득세를 결정·고지하였는 바, 이 건은 청구인이 주장하는 실지거래가액이 확인되는지가 쟁점이다.

(2) 먼저 취득가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점주택의 취득가액이 77백만원이라 하면서 쟁점주택의 소재지를 OO특별시 금천구로 표시한 부동산매매계약서(일자 미기재, 매수인 : 청구인, 매도인 : 청구외 OOO, 중개인 : 없음, 총매매대금 77백만원, 계약금 7백만원, 중도금 30백만원, 잔금 40백만원<1978.6.12>)와 이러한 계약서의 내용을 확인하는 매도인 청구외 OOO이 1998년(일자 미기재) 작성한 확인서를 제시하면서, 취득가액이 기준시가보다 높은 이유로 청구인이 위 OOO에게 빌려준 돈 35,000천원을 받기 위해서 쟁점주택을 매입하였기 때문에 높은 가액으로 매입하게 된 것이라고 하나, 청구인이 매수당시 쟁점주택 소재지의 행정구역이 구로구였으며 금천구의 설치(1995.3.1)로 관할구역이 변경된 것임에도 위 매매계약서에는 금천구로 표시되어 있는 바, 매매계약서가 사후에 재작성한 것으로서 신빙성이 없고, 청구인이 주장하는 취득가액(77,000천원)이 취득후 6년반 이상 지난 시점인 1985.1.1.(의제취득시기)의 기준시가(64,OO5천원)보다 높은 이유가 객관적으로 설명되지 아니하며, 거래내용을 뒷받침할 수 있는 금융자료 등을 제시하지 못하고 있어 이들 자료만으로는 거래의 내용이 객관적으로 확인된다고 보기는 어렵다고 하겠다.

(3) 다음으로 양도가액에 대하여 본다. 청구인은 쟁점주택의 양도가액이 103백만원이라 하면서 1998.5.29자 부동산매매계약서(매도인 : 청구인, 매수인 : 청구외 OOO, 중개업자 : 없음, 총매매대금 103백만원, 계약금 1천만원, 잔금 3백만원<1998.7.10>, 전세보증금 4천만원과 은행융자금 5천만원 인수조건)와 매수인 등이 이 건 거래를 확인하는 내용의 사실확인서(일자 미기재) 및 매수인으로부터 13백만원(1998.5.27 : 5백만원, 1998.7.3 : 8백만천원)이 입급된 청구인의 처 청구외 OOO의 OO은행 통장(자유저축예금 계좌번호 : OOOOOOOOOOOOO)을 제시하면서, 양도가액이 양도당시의 기준시가(157,848,000원)보다 낮은 이유로 IMF이후 OO은행에서 빌린 돈 5천만원의 이자부담, 세입자에 대한 전세보증금 반환문제가 있었고, 또 자녀들의 학자금 마련이 필요한 시점에서 부동산거래가 되지 않아 어쩔 수 없이 낮은 가격으로 처분하였다고 하나, 청구인은 제시한 계약서(1998.5.29자) 외에 매수인을 청구외 OOO으로하고 매매대금을 131백만원으로 기재한 다른 계약서(1998.5.27자)를 우리 심판원에 제시한 바 있어 이들 계약서의 내용에 신빙성이 없고, 청구인이 제시한 금융자료(금액 13백만원)중 5백만원은 매수인이 입금하였으나 8백만원은 매수인이 입금한 것임이 확인되지 않으며, 양도당시의 기준시가(157,848,000원) 보다 5천만원 이상 낮은 금액으로 양도한 이유의 설명도 충분치 아니한 바, 청구인이 제시하고 있는 이들 자료만으로는 청구인이 주장하는 양도가액을 실지거래가액으로 인정하기에는 어렵다고 하겠다.

(4) 이상 살펴본 바와 같이, 청구인이 주장하는 쟁점주택의 양도가액과 취득가액을 실지거래가액으로 인정하기 어려운 이 건의 경우 처분청이 소득세법 제96조 및 제97조의 규정에 의하여 기준시가를 적용하여 양도차익을 계산하고 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.