매수인이 신고한 취득가액이 실거래가로 확인되는 경우 이를 양도가액으로 보는 것임.(기각)

매수인이 신고한 취득가액이 신빙성이 있으므로 이를 실지양도가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO OOO OOO OOO OOOOOO 대지 238㎡, 건물 55.19㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2000.6.24. 취득하여 2003.11.11. 양도하고, 2004.1.27. 실지거래가액(양도가액 130,000,000원, 취득가액 78,100,000원)에 의하여 양도소득세 예정신고를 하였다.

나. OO세무서장은 쟁점부동산을 매수한 OOO가 2007.6.8. 쟁점부동산을 양도하고 쟁점부동산의 취득가액을 200,000,000원으로 하여 양도소득세를 신고함에 따라 처분청에 과세자료를 통보하였고, 처분청은 쟁점부동산의 실지 양도가액을 200,000,000원으로 하여 양도차익을 산정하고 2010.1.7. 청구인에게 2003년 귀속 양도소득세 32,577,130원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.2.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

OOO가 제출한 부동산 매매계약서는 OOO가 일방적으로 위조한 것으로 청구인은 알지 못하는 계약서이고, 위 부동산 매매계약서에 2000.6.24. 이미 말소된 OOOOO 가압류와 OOOO 가압류가 기재된 것을 보아도 청구인이 작성한 계약서가 아님을 알 수 있으며, OOO가 제시한 대금 영수증도 계약금 20,000,000원과 잔금 100,000,000원이 전부이므로 쟁점부동산의 실지 양도가액을 OOO가 신고한 취득가액 200,000,000원으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 매수인 OOO는 1939년생으로 매매당시에도 연로하여 아들 OOO가 계약, 대금관리 및 지급을 맡아 하여 취득가액에 대한 입증자료를 OOO로부터 제출받아 확인하였고, OOO는 당시 중개인으로부터 설명을 듣고 계약서를 작성하여 가압류가 존재하는 것으로 알고 있었다는 것이며, 청구인이 제시한 부동산 매매계약서는 OO등기소에 제출한 검인계약서이고, OOO가 제시한 계약서는 입회인 OOO로 기재된 거래용 계약서인바, 이상의 사실관계를 종합하여 볼 때 쟁점부동산의 양도가액은 200,000,000원으로 판단되므로 처분청의 양도소득세 과세 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 실지 양도가액을 매수인이 신고한 취득가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련법률

(1) 소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 실지거래가액 이라 한다)에 의한다.

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다. 제100조【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 OO세무서장의 실거래계약서 통보(OOOOOOOOO, OOOOOOOOOO)에 의하여 쟁점부동산의 양도가액을 200,000,000원으로 결정하였는바, 동 공문에 첨부된 부동산 매매계약서(2003.6.18.)에 의하면 매매대금은 200,000,000원으로 계약금 20,000,000원, 잔금 180,000,000원(2003.8.5.)이고, 매매거래의 입회인은 OOO로 나타나며, 특약사항에는

1. OOOO 근저당권 채권최고액 금 5,600만원(채무자 : 청구인),

2. OOOOO(주) 가압류 청구액 금 18,992,924원,

3. OOOO 가압류 청구액 금 2,000만원,

4. 본 물건내 전세보증금 금 1,500만원(세입자 : OOO) 건은 매수인 앞 전세계약서 원본 확인 및 수수조건이고, 상기 1항～4항 내용에 대해서는 잔금시 매도인 책임으로 일괄 말소하는 조건으로 한다고 기재되어 있다.

(2) 또한, 매수인 OOO의 아들인 OOO의 확인서(2009년 11월)에 의하면, 2003.6.18. 청구인과 직접 대면하여 매매계약서(거래가액 2억원)를 작성하고, 각각 날인 후 계약금 20,000,000원은 수표로 직접 지급하였고(청구인 자필 작성 영수증을 교부받음), 잔금 일자(2003.8.5.)에 잔금 180,000,000원에서 전세보증금 15,000,000원을 제외한 165,000,000원을 출금하였으나, 토지거래 허가를 득하지 못하여 100,000,000원만 직접 지급하였으며(청구인 자필 작성 영수증을 교부받음), 2003.8.21. 청구인에게 수표 20,000,000원을 지급하였고, 전세보증금 15,000,000원은 양수자가 인수하였으며, 양도대금 중 5,000,000원은 철거비조로 철거업자에게 양수인이 직접 지급하였으며(청구인 자필 작성 영수증을 교부받음), 쟁점부동산을 담보로 한 OOOO의 채무 40,000,000원을 인수하여 2003.12.24. 상환한 사실이 틀림없음을 확인한다고 기재되어 있는바, OOO의 통장거래내역서(2009.7.22. 조회)에 의하면, 2003.6.18. 20,000,000원 및 2003.8.5. 167,000000원이 수표출금되었고, 2003.8.14. 5,000,000원이 OOO에게 송금(철거비로 주장)되었으며, 2003.8.21. 18,500,000원이 수표출금되었고, 같은 날 3,000,000원이 청구인에게 송금된 것으로 나타나며, OOO의 OOOO 계좌(OOOOOOOOOOOOO) 예금거래명세표(2009.11.3. 조회)에 의하면 2003.12.24. 40,208,438원이 수표 출금되었고, 청구인의 대출금 거래내역 조회서(2008.11.3.)에 의하면 청구인의 OOOO 대출금 40,000,000원이 2003.12.24. 상환된

것으로 나타나며, 2001.12.12. 쟁점부동산의 근저당권 설정등기(채권최고액 56,000,000원, 채무자 청구인, 근저당권자 OOOOOOOO)는 2003.12.29. 말소등기(2003.12.26. 해지 원인)된 것으로 나타난다.

(3) 한편, 쟁점부동산 토지대장에 의하면, 쟁점부동산 중 토지의 2004년 기준 개별공시지가는 133,518,000원(㎡당 561,000원)으로 확인된다.

(4) 청구인은 쟁점부동산의 매수인이 제시하는 매매계약서는 위조된 것이고, 실지 양도가액은 120,000,000원으로 청구인이 매수인에게 발행한 영수증은 계약금 20,000,000원과 잔금 100,000,000원뿐이라고 주장하면서 이에 대한 영수증과 청구인 명의의 OO 예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOOOO)을 제시하는바, 동 예금통장에 의하면 2003.8.5. 90,000,000원이 신규입금된 것으로 나타난다.

(5) 한편, 처분청 자료에 의하면, 청구인은 양도소득세 예정신고시 양도가액을 130,000,000원으로 하여 신고하였고, 매매대금이 130,000,000원으로 기재된 검인계약서(매매계약일 2003.11.4.)를 첨부한 것으로 나타나고 있다.

(6) 살피건대, 청구인은 매수인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서가 위조되었다고 주장할 뿐 이를 입증할만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 청구인이 주장하는 양도가액은 양도당시 쟁점부동산의 토지 개별공시지가 133,518,000원보다 적은 금액일 뿐만 아니라 달리 청구주장을 뒷받침할만한 객관적인 증빙자료를 제시하지 못하고 있으므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 하겠다.

(7) 따라서, 처분청이 쟁점부동산의 양도가액을 2억원으로 하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.