매수자들의 진술을 근거로 쟁점분양권의 양도가액을 산정하여 과세한 처분의 당부

청구인의 계약금 지급 시기, 매수자의 잔금 지급 시기 및 일부 매수자의 분양대금 완납 진술과 건설사의 분양대금 납입현황이 차이가 나는 점 등으로 볼 때, 청구인에 대한 양도세 과세는 그 근거가 명확하지 않은 것으로 보이므로, 매수인들이 지급한 분양권 양도대금이 실질적으로 청구인에게 귀속되었는지 여부와 청구인이 분양권에 대한 1차 중도금을 납부했는지 여부 등 건설사의 분양대금 납입현황에 대한 사실관계를 재조사하여, 그 결과에 따르는 것이 타당함

1. 처분개요

가. 청구인은 OOO 상가 9채를 OOO산업주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 수의계약으로 매입하여 분양가의 약 40%인 계약금 OOO원을 납부하고 부동산을 취득할 수 있는 권리(이하 “쟁점분양권”이라 한다)를 취득하여 양도하였다.

나. 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 양도하고 분양권 양도차익에 대한 양도소득세를 무신고하였다 하여 청구인에게 2010.12.1. 양도소득세 2003년 귀속분 OOO원, 2004년 귀속분 OOO원, 합계 OOO원을 경정·고지한 후 2011.2.25. 양도소득세 2003년 귀속분 OOO원, 2004년 귀속분 OOO원, 합계 OOO원으로 감액 경정하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2010.12.21. 이의신청을 거쳐 2011.4.13. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점분양권의 매수자들이 청구인으로부터 약 OOO원에 쟁점분양권을 매수하였다는 진술을 사실로 입증할 구체적인 증빙이 없음에도 이들의 진술만을 과세근거로 삼아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점분양권을 양도하고 현금거래의 특성을 이용하여 고액의 전매차익을 실현했음이 매수인들의 문답에 의하여 확인되므로 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점쟁점분양권 양도에 대한 양도소득세 과세처분의 당부

나. 관련법령

(1)국세기본법 제16조【근거과세】

① 납세의무자가 세법에 따라 장부를 갖추어 기록하고 있는 경우에는 해당 국세 과세표준의 조사와 결정은 그 장부와 이에 관계되는 증거자료에 의하여야 한다.

② 제1항에 따라 국세를 조사·결정할 때 장부의 기록 내용이 사실과 다르거나 장부의 기록에 누락된 것이 있을 때에는 그 부분에 대해서만 정부가 조사한 사실에 따라 결정할 수 있다.

(2)소득세법 제94조【양도소득의 범위】

① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지(지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다) 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다.

2. 제94조제1항제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우제114조 【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

②납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

③납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 양도소득 과세표준과 세액을결정 또는 경정한 후 그 결정 또는 경정에 탈루 또는 오류가 있는 것이 발견된 경우에는 즉시 다시 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 심리자료에 따르면 처분청은 청구인이 쟁점분양권을 전매하여 양도소득세 등을 탈루했다는 탈세제보에 따라 2010.9.27.부터 2010.10.29.까지 조세범칙조사를 거쳐 양도소득세 고지와 함께 청구인을 2010.11.11. 조세포탈범으로 대전지방검찰청에 고발하였고, 공소시효 만료로 공소권 없음 처분을 받았다.

(2)쟁점분양권 취득과 관련하여 처분청과 청구인이 주장하는 내용은 다음과 같다.(가) 처분청은 청구인이 OOO로부터 쟁점분양권을 분양가 OOO원중 OOO원(계약금 OOO원, 1차 중도금 등 OOO원)을 납입한 후 부동산중개업자인 이OOO의 도움을 받아 2003년부터 2004년까지 매수자들에게 각 호별로 프리미엄을 포함하여 현금을 받아 양도하고 분양권 양도차익에 대한 양도소득세를 무신고한 것으로 보았다.(나) 이에 대해 청구인은 2003.4.14. 당시 공인중개사인 이OOO과 OOO 분양소장 이양의의 권유로 쟁점분양권을 계약금 OOO원에 계약한 후 재분양이 지연되어 반품을 하려고 하자, 이OOO이 계약금 이외에 중도금 및 잔금 등을 납부하기로 하고 재분양(전매) 대금에서 청구인이 납부한 계약금을 충당하도록 한다는 이OOO의 제의에 따라 분양권을 매도한 후 재분양(전매) 대금에서 계약금 등을 이OOO으로 부터 돌려받았다고 주장한다.(다) OOO의 분양대금 납입현황에 따르면 2003.5.17. 계약금 OOO원과 2003.5.30. 1차중도금 OOO원이 청구인 명의로 납입되어 있고, 청구인의 계좌(OOO)에는 2003.4.14. 청구인이 계약금으로 납입한 OOO원과 이OOO에게 사례금으로 준 OOO의 인출기록은 있으나 1차중도금 OOO원에 대한 기록은 확인되지 않는다.(라) 청구인은 2003.4.14. 계약금을 납입했음에도 2003.5.17. 수납된 것으로 기록되어 있는 것과 계약금 이외에 중도금 등을 납입하지 않았음에도 2003.5.30. 청구인 명의로 중도금이 납입되어 있는 사실에 대해 2011.3.4. OOO에 해명 요청했으나 현재까지 회신이 없다고 하면서 관련 등기우편 자료를 제출하였다.

(3) 쟁점분양권의 양도차익과 관련하여 처분청과 청구인이 주장하는 내용은 다음과 같다.(가) 처분청이 조사한 쟁점분양권의 양도차익을 요약하면 다음 <표>와 같다.(OO : OO)(나) 이에 대해 청구인은 쟁점분양권의 취득가액은 계약금 OOO원과 이OOO에게 사례금으로 준 OOO원, 합계 OOO원이고, 양도가액은 OOO원이므로 양도차익은 OOO원이라 주장하며 청구인의 2003년부터 2004년까지 계좌별 거래명세표를 제출하였다.

(4) 심리자료에 따른 각 호별 쟁점분양권에 대한 매매현황, 처분청의 판단근거, 관련인들의 진술, 청구인의 주장 등은 다음과 같다.

상가 101호, 102호

① 조OOO는 이OOO의 소개로 평당 OOO원에 상가 101호, 102호를 양수하기로 하고, 2003년 7월경 계약금 OOO원, 2003년 8월초 중도금 OOO원, 2003년 8월경 잔금 OOO원, 합계 OOO원 정도를 이OOO이 동석한 자리에서 청구인에게 현금으로 지급하였다고 진술하였다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 101호, 102호의 면적 각각 14.3평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원(각 호수별로 OOO원)중 OOO에 미납된 2차 중도금 등 OOO원을 제외한 OOO원(각 호수별로 OOO원)을 양도가액으로 보고, 분양대금으로 이미 납부한 계약금과 1차 중도금 등 OOO원(각 호수별로 OOO원)과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원(각 호수별로 OOO원)을 양도차익으로 하였다.

③ 현재 상가 101호 소유자인 이OOO은 조OOO와 2004.7.1. 상가 101호에 대한 부동산 매매계약서를 작성하였는 바, 이에 따르면 매매대금은 OOO원이고, OOO에 미납된 잔금OOO원을 제외한 OOO원에 취득한 것으로 나타난다.

상가 103호

① 조OOO는 장인 오OOO 명의로 평당 OOO원에 양수하기로 하여 2003년 6월경 계약금 OOO원, 2003.7.1. 잔금 OOO원, 합계 OOO원 정도를 이OOO이 동석한 자리에서 청구인에게 현금으로 지급하였다고 진술하였다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 103호의 면적 14.3평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원중 OOO에 미납된 2차 중도금 등 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 하고, 분양대금으로 이미 납부한 계약금과 1차 중도금 OOO원과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원을 양도차익으로 하였다.

③ 현재 상가 소유자인 서OOO외 2인은 상가 매입당시 매매계약서 및 영수증 등 거래관계를 입증할 서류는 분실하였으나 2003.8.11 OOO계좌에서 OOO원, 2003.9.4. OOO원을 인출하여 OOO원(프리미엄 OOO원)에 조OOO로부터 구입하였다고 통장 사본과 확인서를 제출하였다.

④ 이OOO은 상가 101호, 102호, 103호 거래와 관련하여 프리미엄과 계약금, 1차중도금을 청구인이 현금으로 받고, OOO에는 매수자가 승계한 것으로 서류상 정리(일명 원장정리)를 해 주었다고 진술하였고, 청구인은 정확한 기억은 나지 않지만 본인이 납부한 계약금보다 더 많은 금액을 받은 것으로 안다고 진술하였다.

상가 104호

① 김OOO는 2003년 6월 공인중개사 이OOO의 소개로 분양권을 취득하였고, 평당 OOO원인 OOO원에서 OOO에 납부되지 않은 2차 중도금 등 OOO원을 제외한 OOO원을 지불하였으며, 그중 프리미엄이 OOO원이었던 것으로 기억한다고 확인서를 제출하였다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 104호의 면적 14.3평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원중 OOO에 미납된 2차 중도금 등 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 하고, 분양대금으로 이미 납부한 계약금과 1차 중도금 OOO원과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원을 양도차익으로 하였다.

③ 이OOO은 일시에 평당 OOO원 내지 OOO원에 대금을 청구인이 수령하였다고 진술하였고, 청구인은 정확한 기억은 나지 않지만 본인이 납부한 계약금보다 더 많은 금액을 받은 것으로 안다고 진술하였다.

상가 105호

① 정OOO는 평소 친분이 있던 공인중개사 이OOO의 소개로 2003.5.22. 청구인에게 평당 OOO원인 분양권을 OOO원에 취득하였으며, 취득 당시 청구인은 계약금만 납부한 상태였고, OOO에 납입할 1～2차중도금 및 잔금을 제외한 OOO원(프리미엄 OOO원)을 이OOO이 동석한 자리에서 일시에 청구인에게 수표 또는 현금으로 지급하였다고 진술하였으며, 정OOO의 OOO계좌에는 2003.5.22. OOO원이 인출되었고, 2003.5.22. OOO원을 곽OOO으로부터 받은 것으로 나타난다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 105호의 면적 14.5평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원중 미납된 1차 중도금 등 OOO원과 청구인이 반환한 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 하여 분양대금으로 이미 납부한 계약금 OOO원과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원을 양도차익으로 하였으며, 청구인은 정OOO가 취득 당시 계약금만 납부한 상태였다고 주장하는 것은 청구인이 중도금 등을 납부했다는 처분청의 판단과 이OOO의 진술에 배치된다고 주장한다.

③ 이OOO은 쟁점분양권중 가장 먼저 2003년 5월경 105호를 중개하였고, 정OOO는 중개사사무소 손님으로 와서 알게 되었으며, 대금은 청구인이 현금으로 직접 수령하고 명의변경을 해 주었다고 진술하였고, 청구인은 정확한 금액은 기억이 나지 않지만 본인이 납부한 계약금보다 더 많은 금액을 받은 것으로 안다고 진술하였다.

상가 106호

① 유OOO은 이OOO의 배우자로 청구인이 계약금 및 1차 중도금을 납부한 상태에서 2003년 7월경 평당 약 OOO원으로 하여 총매매대금 OOO원에 매매하기로 하여 OOO에 미납된 2차 중도금과 잔금을 제외한 OOO원(프리미엄 OOO원 포함)을 청구인에게 지급하였고, 이OOO 계좌에는 2003.7.31. OOO원, 2003.8.13. OOO원 출금내역이 기재되어 있으나, 청구인의 계좌에는 2003.7.31. OOO원이 입금된 것으로 나타난다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 106호의 면적 14.5평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원중 OOO에 미납된 2차 중도금 등 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 하고, 분양대금으로 이미 납부한 계약금 OOO원과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원을 양도차익으로 하였다.

③ 이OOO은 컨설팅 대가로 처음에는 분양가인 평당 OOO원에 매수하기로 하였으나 청구인이 중도에 마음이 변하여 2003년 7월경 평당 OOO원에 양수받았다고 주장하고, 청구인은 상가 분양 대행을 해주는 수수료 차원에서 당초 분양가액 그대로 이OOO에게 분양권을 넘겨 주었다고 진술하였다.

상가 201호

① 박OOO은 공인중개사 이OOO의 소개로 쟁점분양권을 취득하였고, 정확한 기억을 할 순 없지만 평당 약 OOO원에 청구인으로부터 매입하여 일시에 수표 OOO원과 현금을 지급하였고, 분양회사에게는 중도금 및 잔금 등을 지급한 사실은 없으며, 당시 계약서는 이OOO이 회수하여 갔다고 진술하였고, 박OOO의 우체국계좌에는 2004.8.31.OOO원이 출금된 것으로 나타난다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 201호의 면적 33.2평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원중 2006년 이후 OOO에 납입된 잔금 등 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 보고, 분양대금으로 이미 납부한 계약금과 1차중도금 등 OOO원과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원을 양도차익으로 하였고, 청구인은 박OOO이 2004.8.31. 201호의 모든 금액을 청산하였음에도 OOO의 분양대금 납입현황에는 2006.2.27.과 2006.4.10. 잔금을 지급한 것으로 나타나는 것은 이희웅 등의 진술이 사실과 다르다는 증빙이라고 주장하면서, 다른 상가인 경우에도 약정상 잔금지급일이 2005.7.30.이나 2006.4.10. 201호, 101호, 102호, 105호가 같은 날에 잔금이 지급된 것으로 나타나는 것은 청구인이 계약금만 납부하고 계약금 이후 중도금에 대해서는 관여하지 않았다는 주장을 반증하는 것이라 주장한다.

③ 이OOO은 201호는 상가 안쪽이라서 평당 OOO원으로 하여 매매하였다고 진술하였으며, 청구인은 정확한 금액은 기억이 나지 않지만 본인이 납부한 계약금보다 더 많은 금액을 받은 것으로 기억한다고 진술하였다.

상가 202호

① 심리자료에 따르면 매수자는 오OOO이나 실제 매수자는 조OOO로서 조OOO는 청구인이 계약금 OOO원, 1차 중도금 OOO원을 기 납부한 상태에서 OOO원(평당 약 OOO원)에 매매하기로 하여 2003년 9월경 OOO에 미납된 2차 중도금 및 잔금을 제외한 OOO원을 청구인에게 수표와 현금으로 지급하였고, 계약서는 작성하지 않았다고 진술하였다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 202호의 면적 25.9평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원중 OOO에 미납된 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 하고, 분양대금으로 이미 납부된 계약금과 1차중도금 등 OOO원과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원을 양도차익으로 하였다.

③ 이OOO은 거래대금 수령시 동석하였으며 청구인은 프리미엄은 현금으로 그 외에는 수표와 현금으로 수령했다고 진술하였고 청구인은 정확한 기억은 나지 않지만 분양회사에 계약금으로 지급한 것보다는 더 많은 금액을 받았다고 진술하였다.

상가 203호

① 이OOO는 이OOO의 소개로 청구인으로부터 평당 OOO원인 OOO원에 매입하기로 하여 OOO에 미납된 잔금 OOO원을 제외한 OOO원(프리미엄 OOO원 포함) 중 2004.6.21. 계약금 OOO원, 2004.6.25. 잔금 OOO원을 현금으로 청구인에게 지급한 것으로 조사되었고, 이 금액은 동일자로 청구인의 계좌에 입금되었다가, 2004.6.25. OOO원이 인출된 것으로 나타나고, 청구인은 이 인출금액은 이희웅이 기 납부한 중도금 충당을 위해서 필요하다며 회수해갔다고 주장한다.

② 처분청은 위 진술에 근거하여 상가 203호의 면적 33.2평에 평당 OOO원을 적용하여 총가액 OOO원중 OOO에 미납된 잔금 OOO원을 제외한 OOO원을 양도가액으로 하고, 분양대금으로 이미 납부된 계약금과 1차중도금 등 OOO원과 필요경비 OOO원을 제외한 OOO원을 양도차익으로 하였다.

③ 이OOO은 거래대금 수령시 동석하였으며 잔금 등은 타 분양권과 동일한 방법으로 인수하였다고 진술하였고, 청구인은 정확한 기억은 나지 않지만 분양회사에 지급한 계약금 보다 더 많은 금액을 받았다고 진술하였다.

(5) OOO국세청장은 청구인의 이의신청에 대하여 청구인의 주장이 이유있다고 재조사 결정을 하였고, 이에 따른 재조사 결과 처분청은 2011.2.25. 이OOO에게 사례금으로 준 1억원 등을 필요경비로 인정하여 OOO원을 감액 경정하였다.

(6) 종합하여 살피건대, 청구인이 양도한 각 호별 계약상 잔금지급일은 2005.7.30.이나 OOO의 분양대금 납입현황에는 이보다 8개월 늦은 2006.4.10. 201호, 101호, 102호, 105호가 동시에 잔금지급이 된 것으로 나타나는 점, 2003.4.14. 청구인의 계좌에서 OOO원이 인출된 것으로 보아 2003.4.14. 계약금을 납입한 것으로 추정되나 OOO의 분양대금 납입현황에는 2003.5.17. 수납된 것으로 나타나는 점, 분양권 매수자 박용현의 분양대금 완납 진술과 OOO의 분양대금 납입현황이 일치하지 않는 점 및 청구인은 계약금 이외에 중도금 등을 납입하지 않았으며 매수인들이 지급한 분양권 양도대금 OOO원중 OOO원만 수령하였다고 주장하고 있는 반면, 처분청은 OOO의 분양대금 납입현황, 쟁점분양권을 중개한 이OOO과 분양권 매수인들의 진술에 근거하여 OOO원을 양도가액으로 한 점으로 보아 청구인에 대한 양도소득세 과세는 그 근거가 명확하지 않은 것으로 보인다.

따라서, 매수인들이 지급한 분양권 양도대금이 실질적으로 청구인에게 귀속되었는지 여부와 청구인이 분양권에 대한 1차 중도금을 납부했는지 여부 등 OOO의 분양대금 납입현황에 대한 사실관계를 재조사한 후, 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하는 것이 타당한 것으로 판단된다.

4. 결 론심리결과 청구주장이 이유있으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제3호 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.