토지의 매매계약이 적법하게 해제되어, 당초매매사 실에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없는지의 여부

결국 적법하게 해제된 후에 다시 과세할 수 없게 되어 같은 결과가 된다 할 것임.

1. 원처분 개요 청구인은 경기도 성남시 분당구 OO동 O OOOO 임야 3,095㎡(이하 “쟁점토지”라 함)를 취득하여 88.6.10 청구외 OO 명의로 등기하였다가, 88.9.7 토지거래허가지역으로 고시된 후인 89.3.30 청구외 OOO과 매매대금총액 74,880,000원으로 매매계약을 체결하고, 89.5.4까지 위 매매대금전액을 수령하였다. 처분청은 쟁점토지의 실질소유자를 청구인으로 보고, 단기양도로 보아 양도가액은 실지거래가액 74,880,000원으로, 취득가액은 환산가액에 의하여 계산하여 양도차익을 결정하고, 청구인에게 95.4.1 89귀속 양도소득세 20,432,070원 및 동 방위세 4,086,410원을 과세하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.5.8 심사청구를 거쳐 95.8.11 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장 쟁점토지를 청구인이 청구외 OO(청구인의 생질) 명의로 88.6.10 취득하였다가, 89.3.30 매매계약을 체결하고 잔금을 수령한 바 있으나, 토지거래허가구역의 토지를 여러가지 사유로 등기이전이 지연되던 중 매수자가 매매계약해제로 인한 매매대금반환소송을 제기하여, 대법원 확정판결에 따라 매매대금과 그 동안의 이자상당액을 변제한 후 상호간의 분쟁을 종료하고 토지의 소유권이 원상회복되었는 바, 위 당초매매사실을 양도로 보아 89귀속 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지를 청구외 OO명의로 등기한 후 89.3.30 OOO과 매매계약을 체결하고 89.5.4 잔금을 수령하여 매매가 적법하게 성립된 사실이 매매계약서와 판결문의 내용등 제증빙서류에 의하여 확인될 뿐만 아니라 쟁점토지의 대금을 반환한 근거나 매매계약을 해제한 사실을 입증하지 못하고 있으므로 이 건 과세 후 매매계약이 해제되어 매매대금을 반환할 예정이라 하여 적법하게 과세된 양도소득세를 취소할 수 없다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 다툼은 쟁점토지의 매매계약이 적법하게 해제되어, 당초매매사 실에 대하여 양도소득세를 과세할 수 없는지의 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

1) 소득세법 제4조 제3항에서 「양도」라 함은 자산에 대한 등기등에 관계없이 매매등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다라고 규정되어 있다.

2) 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항 제1호에 의하면 자산의 양도취득시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날로 한다고 규정되어 있다.

3) 국토이용관리법 제21조의3 (토지등 거래계약허가) 제7항에 의하면 토지거래계약허가대상지역의 토지등을 허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 그 효력을 발생하지 아니한다고 규정되어 있다.

다. 사실 및 판단

1) 쟁점토지의 실질소유자가 청구인이라는 사실에는 다툼이 없다.

2) 청구인은 89.3.10 청구외 OOO과 쟁점토지를 총매매대금을 74,880,000원으로 하고, 같은날 계약금 8,000,000원, 89.4.20 중도금 30,000,000원, 89.5.4 잔금 36,880,000원을 지급하기로 하고 토지거래허가조건의 매매계약을 체결하였고, 명의이전이 안될 경우에는 근저당권을 설정하여 주기로 특약을 한 사실이 있고, 89.12.28 채권최고액 10,000,000원으로 하여 근저당권을 설정하였으며, 93.3.31 분당구청장으로부터 토지거래허가를 받았으나 쟁점토지의 소유권이전등기를 지연하고 있던 중, 매수인 OOO이 93.5월 중순경과 93.6.22 소유권이전등기서류를 교부하지 아니하면 매매계약이 무효가 되어 자동해제된다는 취지의 통고를 하였고, 청구인은 양도소득세 30,000,000여원 가량을 먼저 지급할 것을 요구하면서 소유권이전등기 서류를 교부하지 아니하였으며, 매수인등의 매매계약해제에 대한 매매대금반환등 소송에 대한 서울민사지방법원 93가합91921판결(94.7.15), 서울고등법원 94나32032 항소심 판결(95.3.20), 대법원 95다17212(95.6.19) 확정판결에 의하여, 「이 건 당초 매매계약은 토지거래허가지역으로 유동적무효상태에 있다가 93.3.31 토지거래허가를 받음으로서 소급하여 유효한 계약이 되었으나, 정지조건의 계약해제의 의사표시에 대하여 등기이전의무를 이행하지 아니하였으므로 93.6.22(계약해제통고일)부터 3일이 경과함으로써 적법하게 해제되었다 할 것이다. 따라서 계약해제에 따른 원상회복으로 지급받은 매매대금과 그 이자를 반환할 의무가 있다」라고 판결하였다.

3) 청구인은 위 확정판결에 따라 95.9.1 매매대금 및 그 이자등 1억5천만원을 청구외 OOO에게 지급하였고, OOO은 95.8.30 청구인을 상대로 제기하였던 경매신청 및 손해배상청구소송을 취하하고 위 89.12.28자 근저당권설정 등기말소등을 모두 이행함으로서 모든 분쟁을 해결하기로 하고, 상호합의한 사실등이 청구인이 제시한 합의서, 영수증, 부동산 강제경매취하서 등에 의하여 인정된다.

4) 관련법령 및 위 판결 및 인정사실을 종합하여 판단한다. 일반적으로 매매대금을 전액 수령하여 매매가 적법하게 이루어진 경우, 이에 대한 과세처분이 있고 난후에 합의해제하였다면 당초매매사실에 대한 양도소득세의 과세처분은 적법하다 할 것이지만, 이 건의 경우, 토지거래허가지역내의 토지거래로 당초 매매계약에 따른 잔대금지급은 매매대금이라기 보다는 일종의 보관금 내지 선수금의 성격으로 보는 것이 타당하므로, 93.3.31 토지거래허가를 득하여 허가일에 비로소 매매대금으로 전환되었다고 보아 이때를 양도시기로 보아야 할 것이고(같은의견 ; 국심 93경2565, 94.8.10 합동 등), 이 건 매매계약은 94.8.19 1심판결 및 95.3.8 2심 고법판결에서 계약이 적법하게 해제된 것으로 판결되었고, 95.6.29 대법원에서 심리불속행 사유에 해당된다는 이유로 기각 결정하였는 바, 95.4.1 처분청에서 이 건 과세처분이 있고 난후에 대법원의 확정판결이 있었다고 하나, 이미 고법판결에 의하여 이건 매매계약은 적법하게 해제된 것으로 봄이 타당하다고 판단되므로, 당초매매계약은 효력이 상실되어 양도소득세의 과세요건인 자산의 양도가 있었다고 보기는 어렵다 할 것이다. 또한 대법원 판결이 과세처분 후에 확정되어 당초 과세처분후에 매매계약해제가 이루어진 것으로 본다 할 경우에도, 당초과세처분은 양도시기를 토지거래허가일인 93.3.31이 아닌 당초매매계약시의 잔금일인 89.5.4로 보았으므로, 귀속년도 적용 잘못으로 당초처분은 취소되어야 할 것인 바, 결국 적법하게 해제된 후에 다시 과세할 수 없게 되어 같은 결과가 된다 할 것이다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.