임대보증금에 대한 간주임대료를 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한 처분이 정당한지 여부(기각)

임대수입금액에 대한 소득금액을 실지조사할 때에 건물을 신축하기 위해 미리 받아 공사대금으로 지출한 금액을 임대보증금에서 차감하지 않고 결정한 처분은 달리 잘못이 없음.

1. 원처분 개요 가. 청구인은 부산직할시 서구 OOO동 OO OOOOOOO에 건물 1,991.89㎡(지하1층, 지상4층이며, 이하 “쟁점건물”이라 한다)를 84.11.30 준공하여 부동산임대업을 영위하고 있다.

나. 처분청은 청구인의 91년도 귀속분 종합소득세를 실지조사할 때에 임대보증금 693,000,000원에 대한 간주임대료 67,805,879원을 소득세법 제29조 제1항(90.12.31 개정된 것)의 규정에 의하여 91년도 귀속분 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입하고 93.4.6 청구인에게 91년도 귀속분 종합소득세 39,552,020원을 부과하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 93.6.3 심사청구를 거쳐 93.8.11 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점건물을 임대하고 받은 임대보증금 693,000,000원중 447,000,000원은 쟁점건물을 신축하면서 진 부채를 상환하는데 사용하였으므로 임대보증금 447,000,000원에 대한 간주임대료 44,700,000원은 총수입금액에서 제외하여야 한다.

나. 국세청장 의견 소득세법시행령 제58조 제3항(90.12.31 신설된 것)에서 규정된 임대보증금등의 적수에서 차감하는 것은 금융기관 및 타인으로부터 차입한 금전으로서 차입의 목적·용도·조건등에 비추어 당해 임대사업과 관련하여 사용되었음이 확인된 금액을 말하고, 부동산을 신축하여 임대하고 받은 전세보증금을 당해 건물의 신축대금으로 지급하는 금액과 기존의 임대건물을 매입할 때 매입대금과 상계한 전세보증금은 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액으로 보지 않는다는 행정해석이 있으므로 처분청이 임대수입금액에 대한 소득금액을 실지조사할 때에 건물을 신축하기 위해 미리 받아 공사대금으로 지출한 금액을 임대보증금에서 차감하지 않고 결정한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 90.12.31 개정된 소득세법 제29조 제1항의 규정에 의하여 임대보증금에 대한 간주임대료를 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한 처분이 정당한지 여부에 다툼이 있다.

나. 소득세법 제29조 제1항(90.12.31 개정된 것)에서 “거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금, 전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정되어 있고, 같은법시행령 제58조 제3항과 제4항(이상 90.12.31 신설된 것)에서는 법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액을 계산할 때에 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수는 당해 과세기간의 임대 보증금등의 적수에서 제외하도록 규정되어 있다.

다. 90.12.31 신설된 소득세법시행령 제58조 제3항과 제4항을 보면, 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금등으로 상환한 금액, 즉 임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액은 간주임대료를 계산할 때에 총수입금액에서 제외될 수 있으나, 청구인은 91년도 귀속분 임대보증금 693,000,000원중 447,000,000원은 건물을 신축하면서 진 부채를 상환하는데 충당하였다고 주장만 할 뿐 국세심판소가 93.9.7 청구인에게 그 부채의 발생내역, 상환일 등을 알 수 있는 객관적인 자료제출을 요구한데 대하여 아무런 회신이 없는 점으로 보아 청구인의 주장은 신빙성이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.