개발비용산정기관이 산출한 쟁점공사비를 토지에 대한 자본적지출액으로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

쟁점토지의 주유소용지 조성사업은 쟁점토지 소재 주유소건물 신축공사의 일부로 이루어진 것으로 보이고, 쟁점공사비는 실제 지출한 개발비용이 아니라 개발부담금 산정을 위해 외부기관이 사후에 추정한 금액으로 보이는바, 처분청이 쟁점공사비를 쟁점토지의 취득가액에서 차감하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2008.2.19. 경상남도 OOO 답 1,112㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하고 2008.7.29. 주유소 시설 312㎡를 신축하여 OOO라는 상호로 주유소업을 영위하다 2012.5.31. 기계장치와 함께 포괄 양도하고 취득가액을 OOO원(쟁점토지 취득가액 OOO원 포함)으로 하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 청구인이 신고한 쟁점토지의 취득가액 OOO원 중 주유소용지 조성공사비 OOO원(이하 “쟁점공사비”라 한다)에 대하여, 처분청은 실제 지급된 금액이 아니라 재단법인 OOO(이하 OOO”이라 한다)이 작성한 OOO 부지 조성사업에 대한 개발비용 산정 보고서”(이하 “개발비용 산정 보고서”라 한다) 상의 금액으로 보아, 쟁점공사비를 취득가액에서 제외하여 2013.11.13. 청구인에게 2012년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2014.1.21. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 청구인은 당초 농지였던 쟁점토지를 주유소용지로 용도변경하면서 쟁점공사비를 지출(금융기관이 먼 관계로 당일 집행자금을 일괄 인출하였음)하였는바, 항목별 내역은 다음과 같으나, 처분청은 주유소를 운영하려면 필수적으로 시공되어야 할 토목공사·옹벽공사 등의 주유소용지 조성내역이 확인됨에도 쟁점공사비를 전액 부인하였다. - 다 음 - OOO 주유소용지 조성공사는 비용절감·지역사회기여(고용창출)·공기단축 등의 사유로 직영공사를 하여 자금집행내역을 명확히 기록하지 못하였으나, 관할 지방자치단체는「개발이익 환수에 관한 법률」제11조 및 같은 법 시행령 제10조에 따라 정부공인 지정 학술 연구기관인 OOO에 개발비용 산정 보고서 작성용역을 의뢰하였고, 이에 따라 작성된 개발비용 산정 보고서에 근거하여 개발부담금 OOO원이 부과되었으며 청구인은 이를 납부하였다. 동 보고서에는 개발비용 중 쟁점공사비(자본적 지출액)가 포함되어 있으므로 쟁점공사비를 필요경비로 인정해야 한다.

(2) 처분청은 쟁점토지 소재 주유소건물 신축공사의 도급계약상 공사기간과 주유소용지 조성공사의 기간이 중복되므로 청구인이 직영공사를 하였다고 판단하기 어렵다고 주장하나, 주유소용지 조성공사의 공종과 주유소건물 신축공사 공종은 확연히 구분되며 시공하는 공간도 다르기 때문에 동시 시공이 가능하며, 주유소용지 조성공사는 공종별로 도급계약없이 직영으로(구두계약) 시공하였기에 세법이 요구하는 증빙을 징구하지 못하였으며 인력 충원은 지역에서 운영하는 인력 사무실을 통해 기능직을 채용하여 시공하였다. 청구인은 주유소용지 조성개발에 대한 개발부담금 산정을 OOO에 용역의뢰하였는바, 개발이익은「개발이익 환수에 관한 법률」에 의거, 개발 후 산정된 지가에서 개발 전 지가(공시지가 근거)를 차감한 지가 상승액에 개발비용을 차감하여 산정되었고, 청구인은 산정된 개발이익의 25%에 해당하는 금액 OOO원을 개발부담금으로 납부하였다. 이처럼 개발비용이 있어야 개발부담금 산정이 가능한 것인바, 쟁점공사비가 개발부담금 산정을 위한 개발비용 산정 보고서 상의 금액일 뿐 실제 지급된 금액이 아니라는 처분청의 의견은 납득하기 어렵다.

나. 처분청 의견

청구인이 주장하는 쟁점공사비 지출 항목별 내역을 보면 2008.4.25.부터 2008.8.27.까지 기간 동안 쟁점공사비가 지급되었다고 되어 있으나, 동 기간은 청구인이 OOO 주식회사와 도급계약을 통해 쟁점토지 소재 주유소건물 신축공사를 한 기간(2008.4.25.～2008.7.25.)과 중복되어 청구인이 주유소용지 조성공사를 직영으로 하였다고 보기 어렵다. 또한 주유소용지 조성을 위한 L형 옹벽 공사, 배수로 구조물 공사, 포장공사, 콘크리트 공사, 아스팔트 공사 등의 공사를 직영으로 하였다고 주장하며 관련 사진 10장과 현금으로 인출한 통장 등을 제시하였으나 도급계약서, 거래명세서, 세금계산서, 대금지급증명 등의 거래상대방을 확인할 수 있는 객관적인 근거자료는 제출하지 않았다. 청구인은 OOO의 개발비용 산정 보고서 중 개발비용에 쟁점공사비(자본적 지출액)가 포함되어 있으므로 쟁점공사비를 필요경비로 인정해야 한다고 주장하나, 이는 개발부담금 산정을 위한 개발비용 산정 보고서상의 금액일 뿐 실제로 지급된 금액이 아니다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

개발비용산정기관이 산출한 쟁점공사비를 토지에 대한 자본적 지출액으로 보아 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

: 별지 참조

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기사항전부증명서에 나타나는 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> 청구인의 쟁점토지 취득 및 양도내역 OOO

(2) 청구인이 양도소득세 예정신고시 제출한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서(2012.7.30.)와 그에 첨부된 양도소득금액 계산내역에 따르면 청구인이 신고한 양도자산의 취득가액은 다음 <표2>와 같고, 청구인은 쟁점토지의 취득가액을 <표3>과 같이 산정한 것으로 나타난다. <표2> 청구인의 양도자산 취득가액 신고내역 OOO <표3> 청구인의 쟁점토지 취득가액 산정내역 OOO

(3) OOO이 작성한 개발비용 산정 보고서(2008년 9월) 중 개발비용원가계산서에 따르면 사업명은 “위험물저장 및 처리시설 부지 조성사업”으로 2008.3.31.～2008.7.29. 기간 동안 사업이 이루어진 것으로 나타나고, 주유소용지 조성사업의 개발비용 산출내역은 다음 <표4>와 같다. 한편, 청구인이 제출한 개발비용원가계산서 관련 공사비내역서에는 “위험물저장 및 처리시설 부지 조성사업”의 공사는 토공사·구조물공사·배수공사·포장공사로 구성된 것으로 나타나고, 재료비·직접노무비·기계경비는 단가표 등의 단가에 수량을 곱하여 산출된 것으로 나타난다. <표4> 쟁점토지에 대한 주유소용지 조성사업의 개발비용 산출내역 OOO

(4) 처분청의 결의서에 따르면 처분청은 청구인이 신고한 취득가액 OOO원에서 쟁점공사비 OOO원을 차감하여 취득가액을 OOO원으로 한 후 이 건 양도소득세를 경정한 것으로 나타난다.

(5) 청구인은 청구인 계좌(OOO은행, 674-07-*******)의 통장사본을 제출하였는바, 그 내역을 청구인이 주장하는 쟁점공사비 지출 항목별 내역과 비교하면 다음 <표5>와 같다. <표5> 청구인이 주장하는 쟁점공사비 지출 항목별 내역 및 청구인 계좌내역 비교 OOO

(6) 청구인은 주유소용지 조성공사와 관련하여 사진 10매를 제출하였다.

(7) 청구인은 OOO의 확인서(2013년 7월)를 제출하였는바, 확인서에는 OOO의 개발비용 산정 보고서가「개발이익 환수에 관한 법률」제11조 및 같은 법 시행령 제10조와 국토해양부 훈령「개발부담금 부과·징수 업무처리규정」에 의거, 작성된 것으로 나타난다. 한편, OOO의 개발비용 산정 보고서에 따르면 “위험물저장 및 처리시설 부지 조성사업”의 개발비용은「개발이익 환수에 관한 법률」및 같은 법 시행령, 국토해양부 훈령「개발부담금 부과·징수 업무처리규정」이외에도 기획재정부 회계예규인「예정가격 작성기준」에 의거하여 산정된 것으로 나타난다.

(8) 청구인 및 처분청이 제출한 심리자료에 따르면 쟁점토지 소재 주유소건물의 신축공사와 관련하여 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인의 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서(2012.7.30.)에 첨부된 양도소득금액 계산내역에 따르면 청구인은 양도소득세 신고시 쟁점토지 소재 주유소건물의 취득가액을 산정하면서 주유소건물 신축공사 도급계약액 OOO원(수급사업자 OOO 주식회사)을 포함한 것으로 나타난다. (나) 처분청이 제출한 청구인과 OOO 주식회사 대표이사간의 “건설공사 표준하도급계약서”(2008.4.25.)에 따르면 공사장소는 쟁점토지의 소재지로, 공사기간은 2008.4.25.～2008.7.25.로, 계약금액(공급가액)은 OOO원으로 나타난다. (다) OOO 주식회사가 청구인에게 교부한 세금계산서내역은 다음 <표6>과 같다. <표6> OOO 주식회사가 청구인에게 교부한 세금계산서내역 OOO

(9) 처분청의 과세전적부심사결정서(2013.10.16.)에는 청구인이 OOO의 개발비용 산정 보고서를 근거로 주유소용지 조성사업에 대한 개발부담금 OOO원을 납부한 것이 확인된다고 기재된 것으로 나타난다. (10)「개발이익 환수에 관한 법률」제11조 제2항에 따른 국토해양부 장관의 ‘단위면적당 표준비용 및 적용기간’ 고시(국토해양부 고시 제2011-666호)에 따르면 서울특별시·인천광역시·경기도를 제외한 기타 시·도의 단위면적당 표준비용은 제곱미터당 OOO원으로 나타나고, 적용기간은 2011.11.20.～2013.12.31.로 나타난다.

(11) 이상의 사실관계 및 관련법령 등을 종합적으로 살펴보면, 청구인은 쟁점공사비를 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인 계좌의 거래내역만으로는 현금 등이 쟁점공사비 지급을 위해 출금된 것인지 여부를 알기 어려운 점, 청구인은 쟁점공사비 지급여부를 증명할 수 있는 세금계산서 등의 객관적인 근거자료를 제시하지 못하고 있는 점, 청구인이 주장하는 주유소용지 조성공사의 항목별 내역·금액과 OOO의 개발비용 산정 보고서에 나타나는 쟁점공사비 비목·구분별 내역·금액이 상이한 점, OOO의 개발비용 산정 보고서에 나타나는 “위험물저장 및 처리시설 부지 조성사업”의 사업기간은 2008.3.31.～2008.7.29.이고, 청구인과 OOO 주식회사 대표이사간의 “건설공사 표준하도급계약서”(2008.4.25.)에 나타나는 쟁점토지 소재 주유소건물의 신축공사 기간은 2008.4.25.～2008.7.25.인 점 등을 감안하면, 쟁점토지의 주유소용지 조성사업은 쟁점토지 소재 주유소건물 신축공사의 일부로 이루어진 것으로 보이고 쟁점공사비는 실제 지출한 개발비용이 아니라 개발부담금 산정을 위해 외부기관이 사후에 추정한 금액으로 보이는바, 처분청이 쟁점공사비를 쟁점토지의 취득가액에서 제외하여 양도소득세를 부과한 이 건 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. [별지] 관련법령

(1) 소득세법(2014.1.1. 법률 제12169호로 개정되기 전의 것) 제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 제1항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액

(2) 소득세법 시행령(2013.2.15. 대통령령 제24356호로 개정되기 전의 것) 제67조【즉시상각의 의제】

② 제1항에서 “자본적 지출”이라 함은 사업자가 소유하는 감가상각자산의 내용연수를 연장시키거나 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비를 말하며, 다음 각 호의 1에 규정하는 것에 대한 지출을 포함하는 것으로 한다.

1. 본래의 용도를 변경하기 위한 개조

2. 엘리베이터 또는 냉난방장치의 설치

3. 빌딩 등의 피난시설 등의 설치

4. 재해 등으로 인하여 건물ㆍ기계ㆍ설비 등이 멸실 또는 훼손되어 당해 자산의 본래 용도로의 이용가치가 없는 것의 복구

5. 기타 개량ㆍ확장ㆍ증설 등 제1호 내지 제4호와 유사한 성질의 것 제163조【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것”이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

1. 제67조 제2항의 규정을 준용하여 계산한 자본적 지출액

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용 3의

2. 「개발이익환수에 관한 법률」에 따른 개발부담금(개발부담금의 납부의무자와 양도자가 서로 다른 경우에는 양도자에게 사실상 배분될 개발부담금상당액을 말한다)

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 기획재정부령이 정하는 것

(3) 개발이익 환수에 관한 법률(2014.1.14. 법률 제12245호로 개정되기 전의 것) 제11조【개발비용의 산정】

① 개발사업의 시행과 관련하여 지출된 비용(이하 "개발비용"이라 한다)은 다음 각 호의 금액을 합하여 산출한다.

1. 순 공사비(제세공과금을 포함한다), 조사비, 설계비, 일반관리비 및 그 밖의 경비

3. 해당 토지의 개량비

② 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 일정 면적 이하의 개발사업(토지개발 비용의 지출 없이 용도변경 등으로 완료되는 개발사업은 제외한다)의 경우에는 제1항 제1호에 따른 순 공사비(제세공과금을 포함한다), 조사비, 설계비 및 일반관리비의 합계액을 산정할 때 국토해양부장관이 고시하는 단위면적당 표준비용을 적용할 수 있다. 다만, 제6조에 따른 납부 의무자가 원하지 아니하는 경우에는 그러하지 아니하다.

③ 제1항 각 호 및 제2항의 산정 방법 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

(4) 개발이익 환수에 관한 법률 시행령(2013.3.23. 대통령령 제24443호로 개정되기 전의 것) 제12조【개발비용의 산정】

① 법 제11조 제1항 각 호에 따른 개발비용의 산정기준은 각각 다음 각 호와 같다.

1. 순공사비 해당 개발사업을 위하여 지출한 재료비·노무비·경비·제세공과금의 합계액

2. 조사비 직접 해당 개발사업의 시행을 위한 측량비와 그 밖의 조사에 들어간 비용으로서 순공사비에 해당되지 아니하는 비용의 합계액

3. 설계비 해당 개발사업의 설계를 위하여 지출한 비용

4. 일반관리비 해당 개발사업과 관련하여 관리활동 부문에서 발생한 모든 비용의 합계액

5. 그 밖의 경비 토지가액에 포함되지 아니한 개발사업구역의 건물·입목(立木)·영업권 등에 대한 보상비와 다른 법령의 규정이나 개발사업에 대한 인가 조건 등에 따라 국가·지방자치단체에 납부한 부담금의 합계액. 이 경우 건물 등에 대한 보상비에는 해당 개발사업을 시행하기 위하여 철거하는 건물의 가액이 포함되며, 건물가액은 다음 각 목에 따른 가액으로 한다.

7. 개량비 개발사업을 시작하기 전에 부과 대상 토지를 개량하기 위하여 지출한 비용으로서 개시시점지가에 반영되지 아니한 비용

② 법 제11조 제1항에 따른 개발비용은 납부 의무자가 해당 사업 시행과 관련하여 지출한 제1항 각 호의 개발비용을 합한 금액으로서 그 산출명세서와 증명서류를 갖추어 제시한 금액(법 제11조 제2항에 따라 국토해양부장관이 고시하는 단위면적당 표준비용을 적용하는 경우에는 제1항 제1호부터 제4호까지의 개발비용을 합한 금액으로서 그 산출명세서를 갖춘 금액과 제1항 제5호부터 제7호까지의 개발비용을 합한 금액으로서 그 산출명세서와 증명서류를 갖춘 금액을 합하여 제시한 금액)으로 한다. 다만, 제1항 제4호의 일반관리비는 「국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제9조 및 「지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 시행령」 제10조에 따른 예정가격 결정기준과 요율을 적용하여 산정한 금액으로 한다.

④ 납부 의무자가 제시한 개발비용의 금액이 제3항에 따른 금액을 초과하는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제3항에도 불구하고 그 금액을 법 제11조에 따른 개발비용으로 인정할 수 있다.

2. 납부 의무자가 제시한 개발비용의 금액에 대하여 국토해양부장관이 「건설기술관리법」 제28조 에 따라 등록된 감리전문회사, 「기술사법」 제6조 에 따라 등록된 기술사사무소, 「엔지니어링산업 진흥법」 제21조 에 따라 신고된 엔지니어링사업자 또는 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법령에 따른 원가계산용역기관 중 국토해양부장관이 정하는 요건을 갖춘 회사나 기관(이하 "개발비용산정기관"이라 한다)에 의뢰하여 제3항 각 호의 기준에 적합한 것으로 확인한 경우에는 그 개발비용

⑤ 국토해양부장관이 제2항에 따라 납부 의무자가 제시한 금액의 사실 여부를 확인하고 제3항에 따른 금액을 산출할 때, 해당 개발사업의 내용·성질 등이 특수하여 그 확인 또는 금액 산출이 곤란한 경우에는 개발비용산정기관에 그 확인 또는 금액 산출을 의뢰할 수 있다.

⑥ 법 제11조 제2항에서 "대통령령으로 정하는 일정 면적"이란 2천700제곱미터를 말한다.