토지거래허가신청시 매매금액을 사실과 다르게 신고하여 국토이용관리법을 위반하였다하여 양도차익을 실지거래가액에 의해 결정한 처분의 당부(취소)

과거 부동산 거래가 많았던 것으로 보아 쟁점토지도 청구인이 직접 사용하기 위한 것이 아니라 지가상승을 기대하여 취득한 것으로 보이므로 당초 처분은 정당함.

1. 원처분 개요 청구인은 수원시 권선구 OO동 OOOOO에 거주하는 자로서, 청구외 OOO과 함께 84.12.26 수원시 권선구 OO동 OOOOOO 소재 임야 5,031㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여, 90.7.30 청구외 OO산업주식회사외 2인에게 양도하고, 91.5.31 기준시가로 양도차익을 산출하여 양도소득세 24,167,040원 및 동 방위세 6,399,223원합계 30,566,263원을 신고납부 하였다. 처분청은 청구인과 공유자인 청구외 OOO이 쟁점토지를 매도함에 있어서 실지양도가액은 1,521,000,000원(청구인 지분 1,013,000,000원)인 것을, 토지거래허가신청서에 628,875,000원(청구인 지분 419,250,000원)으로 기재함으로써, 국토이용관리법을 위반 하였음을 이유로 실지거래가액을 기준으로 양도소득세를 산출한 금액에서 자진납부한 금액을 공제한 후, 청구인에게 90년 귀속 양도소득세 366,983,594원 및 동 방위세 71,756,740원 합계 438,740,334원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 93.11.16 이의신청과 94.2.12 심사청구를 거쳐 94.5.30 심판청구를 제기 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 77년도부터 동부세무서 관내에서 필통·제조업을 영위하는 것을 시작으로 중기업·숙박업 등을 현재까지 영위하고 있는 자로서, 쟁점토지는 토지거래허가 지역내에 소재하고 있어, 매매를 위해서는 토지거래 허가를 받아야만 등기이전이 가능하므로, 매수자인 청구외 OO산업주식회사 등이 권선구청에서 제시하는 허가조건인 액수에 맞추어 신고 하였을 뿐이고, 청구인으로서는 매도금액을 낮출 이유가 없으며, 매수인도 실지취득금액을 기준으로 취득세·등록세를 납부한 바 있어, 이를 보아도 토지거래 신청서에 기재한 금액은 단지 허가를 득하기 위한 것이었으며, 더욱이 쟁점토지의 공유자인 청구외 OOO에게 같은 이유로 실지거래금액을 기준으로 고지 되었다가, 추후 투기성이 없는 것으로 인정되어, 전액 취소된것만 보더라도 쟁점토지의 거래는 기준시가에 의해 양도소득세를 결정해야 한다는 것이다.

나. 국세청장의 의견 쟁점토지에 대해 토지거래허가를 득함에 있어서 실지매도금액과 신고금액을 상이하게 하여 결과적으로 국토이용관리법을 위반 하였고, 과거 부동산 거래가 많았던 것으로 보아 쟁점토지도 청구인이 직접 사용하기 위한 것이 아니라 지가상승을 기대하여 취득한 것으로 보이므로 당초 처분은 정당하다는 것이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

토지거래허가신청시 매매금액을 사실과 다르게 기재하여 신고하여 허가받은 경우 국토이용관리법을 위반한 사유로 양도차익을 실지거래가액에 의해 결정한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 및 사실관계

(1) 먼저 관계법령을 본다. 소득세법 제23조 제4항 제1호 단서 및 동 법 제45조 제1항 제1호 (가)목 단서의 규정과 동 시행령 제170조 제4항 제2호 (마)목의 규정을 종합하면, 국세청장이 정한 일정규모 이상의 부동산을 취득 또는 양도함에 있어서 다른사람의 명의의 사용, 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법에 의하거나 관계법령에 위반한 경우에는 양도차익을 실지거래가액에 의해 산출하되, 다만 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 투기성이 없는 것으로 인정 되는 경우에는 양도소득세 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있도록 규정되어 있다.

(2) 다음 사실관계를 본다. 첫째, 청구인은 독신여성으로서 타인의 도움을 받지 아니하고 77.11.4부터 서울특별시 성동구 OO동 OOOO 소재에서 비닐제품(필통) 제조업을 82.8월까지 영위하면서 모은 돈으로 84.1.1 쟁점토지를 취득하고 85.12.27 그 인근으로 이주하여 현재까지 거주하고 있음이 사업자등록증, 주민등록등본에 의해 확인되고, 둘째, 쟁점토지의 보유기간이 5년 7개월로서 단기 시세차익을 목적으로 한 것으로는 보이지 않는 점, 셋째, 쟁점토지는 지목이 임야이나 사실상 전으로서 청구인이 직접 농작물(채소) 등을 경작하여 내다 파는 등, 경제행위를 한 사실을 인근주민들이 진술하고 있으며, 넷째, 쟁점토지를 양도한 대금으로 대체자산인 수원시 OO로 OO OOO O 소재의 대지를 취득하고 직접 건물을 신축하여 숙박 및 목욕탕업을 영위하는 것으로 보아 어느정도 실수요목적이 엿보이는 점, 다섯째, 국세부과제척기간이내인 90년 이후에는 쟁점토지 양도와 위 대체자산 취득 이외에 1건의 양도·양수 밖에 없는 사실이 처분청의 조사서에 확인되고 있으며, 여섯째, 특히 쟁점토지의 공유자이며 청구인과 똑같은 상황에 처해 있던 청구외 OOO의 경우 관할 노원세무서장으로부터 쟁점토지의 거래를 투기성이 없는 것으로 인정하여 직권 취소된 사실이 당심의 조회에 대한 회신에 의해 확인되고 있다.

한편, 실제로 양도한 가액과 다르게 토지거래신고를 하였을 경우에 양도차익을 실지거래가액을 기준으로 결정할 것인지, 아니면 투기성여부를 가려 기준시가로 결정할 것인지는 처분청의 재량권에 속한다 할 것이지만 양도소득세계산은 특별한 경우 이외에는 원칙적으로 기준시가에 의하며, 실지거래가액에 의하면 기준시가로 계산하는 경우보다 세금부담이 많아져 납세자에게는 불이익하게 되고, 부동산의 취득·양도경위와 이용실태 등에 비추어 부득이한 경우에는 기준시가에 의하도록 규정하고 있는 점을 보아, 투기성여부를 판단하지 아니하고 관계법령을 위반하였다 하여 획일적으로 실지거래가액에 의하여 과세함은 재량권을 일탈한 부당한 과세처분이라 할 것이고 (91서231, 91.5.28 합동회의 결정 등 동지) 또한 부동산투기거래의 판단기준은 “당해거래자체”를 가지고 판단하는 것이지 “거래행위를 한 자”를 투기자로 하여 그가 행한 모든 거래를 투기거래로 보는 것은 아니라 할 것이다. (91중2505, 92.2.1 동지) 따라서 위 사실관계와 관련법규정을 종합하면 청구인이 쟁점토지를 양도함에 있어 국토이용관리법을 위반하였다는 사실만으로 처분청이 이를 투기거래로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정하여 이 건 결정고지 한 것은 정당하다고 보기는 어렵다.

다. 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.