토지의 실지거래가액이 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부(기각)

양도시 토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가로 양도차익을 산정하여야 할 것이므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외한 후 기준시가를 적용하여 과세한 당초 처분은 타당함

1. 처분 개요

청구인은 91.3.15 취득한 경기도 수원시 OO구 OO동 OOOOOOO 대지 261.2㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 위에 건물 494.15㎡(이하 “쟁점건물”이라 하고, 앞의 토지, 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 91.7.10에 신축하여 92.9.19 쟁점부동산을 양도하고, 쟁점토지는 실지거래가액(취득가액 185,000,000원, 양도가액 205,000,000원)으로, 쟁점건물은 기준시가로 양도소득세 신고를 하였다. 처분청은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니한다 하여 쟁점부동산을 기준시가로 양도차익을 산정하고 96.3.23 청구인에게 92년 귀속분 양도소득세 55,436,650원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 96.5.21 심사청구를 거쳐 96.9.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구 주장 청구인이 신고한 쟁점토지의 실지거래가액은 쟁점토지의 취득·양도당시 시세에 비교할 때 적정한 가액으로써 제 증빙에 의하여 실지거래가액이 확인됨에도 처분청이 실지거래가액을 조사함이 없이 청구인이 신고한 실지거래가액을 부인함은 부당하다.

나. 국세청장 의견 청구인의 경우 쟁점토지를 실지거래가액으로 신고하였다 하나 당초 신고시 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙이 미비하고, 더우기 신고된 취득가액도 기준시가에 비하여 현저하게 높게 신고되어 있는 점 등으로 보아 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하므로 기준시가로 결정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되는 것으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령 소득세법(95.12.29 법률 제5031호로 개정된 것) 제96조 제1호 및 제97조 제1항 제1호에 의하면, 토지·건물의 양도소득금액을 계산함에 있어서 양도가액과 취득가액은 양도·취득당시의 기준시가로 하되 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 규정하고 있고, 같은법시행령 제166조 (95.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것, 96.1.1 이후 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용) 제4항에는 「법 제96조 제1호 단서 및 법 제97조 제1항 제1호 가목 단서에서 “당해 자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～2.(생략) 3 양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」로 규정하고 있으며, 같은조 제5항에는 “제4항의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 제6항의 자문을 거쳐 실지거래가액의 적용대상에서 제외할 수 있다. 1.(생략)

2. 제4항 제3호의 경우 신고한 실지거래가액이 거래증빙등에 의하여 확인되지 아니하는 경우”라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 취득시 실지거래가액에 대하여 청구인은 쟁점토지를 185,000,000원에 취득하였다고 주장하면서 91.1.30자 매매계약서, 무통장입금증 등을 제시하고 있으므로 이에 대하여 보면, 매매계약서에 의하면 쟁점토지의 취득가액은 185,000,000원이고, 계약금 20,000,000원은 계약일에, 중도금 70,000,000원은 91.2.12에, 잔금 95,000,000원은 91.3.14에 지급하는 것으로 되어 있고, 그 대금지급에 관한 무통장 입금증에 의하면 청구인은 양도인인 청구외 OOO에게 91.2.12에 40,000,000원, 91.2.28에 30,000,000원을 지급한 사실이 확인되고 있고, OOOOO금고의 대출금원장(회원번호 91-37)에는 쟁점토지의 감정평가액이 182,840,000원(평가시점 91.3.19경)으로 되어 있는 점등으로 보아 청구인이 쟁점토지를 185,000,000원에 취득하였다는 주장은 사실로 인정되고, 이와 반대되는 사실을 확인할 수 없으므로 쟁점토지의 취득시 실지거래가액은 확인되는 것으로 봄이 타당하다 할 것이다.

(2) 쟁점토지의 양도시 실지거래가액에 대하여 청구인이 제시한 92.8.1자 검인계약서에 의하면 쟁점부동산의 총매매가액은 430,000,000원이고, 건물가액은 225,000,000원, 토지가액은 205,000,000원으로 되어 있을 뿐 쟁점부동산의 실지거래가액을 확인할 수 있는 대금영수에 관한 증빙의 제시가 없고, 또한 쟁점건물가액을 225,000,000원으로 한 근거로 제시한 쟁점건물의 건축설계자인 건축사 OOO의 원가계산보고서에는 91.3월 기준 쟁점건물의 총원가는 203,297,856원(이윤 11,262,684원 포함)으로 되어 있어 쟁점건물의 양도가액 225,000,000원과는 상당한 차이가 있는 반면에, 쟁점건물가액과 쟁점토지가액의 구분이 적정하게 되었다는 사실에 대한 증빙이 미비하므로 쟁점토지의 양도시 실지거래가액은 확인되는 것으로는 보기 어렵다 할 것이다.

(3) 자산의 양도차익을 산정함에 있어서 실지거래가액으로 하기 위해서는 당해 자산의 취득 및 양도시 실지거래가액이 모두 확인되어야 하는바, 이 건과 같이 양도시 쟁점토지의 실지거래가액이 확인되지 아니하는 경우에는 기준시가로 양도차익을 산정하여야 할 것이므로 처분청이 공정과세위원회의 자문을 거쳐 실지거래가액 적용대상에서 제외한 후 기준시가를 적용하여 과세한 당초 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.