건물을 임대사업과 기타 사업(의료업)에 겸용으로 사용하는 경우 간주임대료 계산시 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금상환액을 어떻게 계산할 것인지 여부(기각)

임대사업과 기타사업에 겸용하는 건물의 경우 임대사업에 사용하는 건물에 해당하는 차입금 상환액만을 임대보증금 적수 계산시 공제함

1. 처분개요

청구인은 서울특별시 동대문구 OO동 OOOOOO에 지하1층 지상4층 건물 연면적 2,457.04㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 85.11.12 준공하여 일부는 자기가 병원으로 직접 사용하고 나머지는 모두 임대하였다. 청구인은 92년귀속 종합소득과세표준확정신고를 하면서 임대보증금에 대한 간주임대료계산시 공제되는 임대사업과 관련된 차입금상환액을 627,093,500원으로 신고하였다. 처분청은 청구인의 소득금액을 실지조사하면서 청구인이 차입금상환액으로 신고한 627,093,500원을 부인하고 대차대조표상의 임대건물가액인 278,825,179원만 임대사업과 관련된 차입금상환액으로 보아 간주임대료를 계산·총수입금액에 산입하여 94.7.18 청구인에게 92년 귀속 종합소득세 25,098,110원을 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.15 심사청구를 거쳐 95.1.3 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인이 부동산소득을 신고하면서 제출한 간주임대료조정명세서에 차입금상환액을 627,093,500원으로 신고하였으나, 이 금액은 세무사의 업무실수로 잘못 신고한 것이고 실제 건물신축과 관련하여 소요된 차입금상환액(총 건축비)은 598,639,000원이므로 처분청이 간주임대료계산시 공제되는 차입금상환액을 임대건물가액인 278,825,179원만 인정한 것은 부당하다. 따라서 실제로 소요된 총건축비 598,639,000원을 임대사업과 관련한 차입금상환액으로 보아 간주임대료를 계산하여야 한다.

나. 국세청장 의견 소득세법 시행령 제58조 제4항을 보면 간주임대료 계산시 임대보증금 적수에서 공제하는 차입금상환액이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금으로 상환한 금액으로 규정하고 있으므로 임대사업과 다른 업종을 겸영하고 있는 쟁점건물의 경우 임대사업부분에 상당하는 차입금만을 공제하는 것이 타당하다. 간주임대료 계산시 차입금이 임대부분과 비임대부분의 어느 것과 관련된 것인가 불분명한 경우에는 차입금상환액을 임대부분과 비임대부분으로 안분하여 계산하고, 그 산출된 임대부분에 해당하는 금액만을 임대보증금에서 제외하고 임대보증금 나머지 부분에 대하여 간주임대료를 계산하여 총수입금액에 산입하여야 하며, 청구인은 건물가액을 임대사업부분 278,825,179원과 병원사업부분 282,603,296원으로 구분 회계처리하여 보고한 것으로 신고시 제출한 대차대조표에서 확인되고 있으므로, 처분청이 위 임대사업부분의 건물가액을 한도로 차입금상환액을 공제하여 간주임대료를 계산한 처분은 달리 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 건물을 임대사업과 기타 사업(의료업)에 겸용으로 사용하는 경우 간주임대료 계산시 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금상환액을 어떻게 계산할 것인지를 가리는데 그 쟁점이 있다.

나. 관련 법령

소득세법 제29조 제1항에 의하면 「거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달한 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다」고 규정하고 있으며, 동법시행령 제58조 제2항에 의하면 「법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 당해 과세기간종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것을 말한다. 이하 같다)을 말한다」고 규정하고 있으며, 제3항에 의하면 「법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금등의 잔액에 경과일수를 곱하여 계산할 수 있다. (당해 과세기간의 임대보증금등의 적수 - 임대사업개시후의 차입금상환액의 당해과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율×1/365 - 당해과세기간의 당해임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액」이라고 규정하고 있으며, 제4항에 의하면 「제3항에서 “임대사업개시후의 차입금상환액”이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금등으로 상환한 금액을 말한다.

이 경우 임대보증금등을 받은 후 차입금감소액이 있는 때에는 이를 임대보증금등에서 먼저 상환한 것으로 보며, 차입금을 상환한 후 다시 차입금이 증가한 경우에는 그 증가한 날부터 증가액에 상당하는 금액은 이를 상환하지 아니한 것으로 본다」고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계 청구인이 지하1층 지상4층 건물 연면적 2,457.04㎡(743.25평)을 신축하여 자기사업(의료업)에 273.92평만을 사용하고 나머지 전부를 임대사업에 사용하거나 사용할 예정이고, 청구인이 임대사업과 관련하여 이 건 과세기간 개시일 현재 임차인으로부터 받은 임대보증금이 합계 768,200,000원이고, 92.11.29에 임차인 청구외 OOO으로부터 임대보증금 200,000,000원을 추가로 받았으며, 청구인이 92년 과세기간분 종합소득세 신고시 제출한 대차대조표상에는 쟁점건물가액중 임대사업부분을 278,825,179원으로 계상하면서 간주임대료 계산은 대차대조표상 금액과는 달리 임대보증금중 차입금 상환액으로 총 건축비라는 627,093,500원으로 계산하여 신고하였으며, 한편, 처분청은 임대보증금중 차입금상환액을 대차대조표상 임대사업부분 건물가액 278,825,179원 범위내에서 인정하여 간주임대료를 계산하여 이 건 과세한 사실을 각 인정할 수 있다.

(2) 판단

① 청구인은 쟁점건물신축비가 598,639,000원이므로 임대사업과 관련된 차입금상환액으로 건물신축비 598,639,000원 전액을 공제하여야 한다고 주장하나, 쟁점건물신축비가 598,639,000원인 사실을 입증할 수 있는 신빙성있는 관련증빙자료의 제시가 없어 이를 인정할 수 없는 반면에 청구인이 합계잔액시산표에 기재한 561,428,475원이 쟁점건물신축비로 인정되고 이 금액중 대차대조표에 구분 계상한 가액 278,825,179원이 임대사업 부분 건물가액으로 인정된다.

② 위 관계법령에서 본 바와 같이 간주임대료 계산시 임대보증금 적수에서 공제하는 “차입금상환액”이라 함은 임대사업용 고정자산의 취득에 소요된 차입금을 임대보증금으로 상환한 금액을 말하는 것이므로 임대사업과 기타사업에 겸용으로 사용하는 쟁점건물의 경우 임대사업에 사용하는 건물부분(건물 신축비)에 해당하는 차입금 상환액(임대보증금)만을 임대보증금 적수 계산시 공제하여야 하며, 따라서, 처분청이 쟁점건물중 임대사업부분에 대한 건물가액 278,825,179원 범위내에서 임대보증금이 임대사업과 관련된 차입금. 즉, 건축비에 사용되었다고 인정하여 당해 부분에 상당하는 임대보증금 278,825,179원을 제외한 나머지 임대보증금에 대하여 간주임대료를 계산한 처분은 적법 타당하다.

라. 결론 이 건 심판청구는 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.