청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부(경정)

양도가액은 필지별로 안분한 실지거래가액(총양도실지거래가액×양도시 필지별 기준시가○○양도시 필지별 기준시가)를 각 자산별로 계산하여 자산양도차익계산 하여야 할 것이며, 다만 부동산 “을”의 취득가액은 실지 취득가액 00원으로 하여 자산양도차익 계산하여 과세함이 타당함

1. 사실 청구인은 서울특별시 성동구 OO동 OOOOO에 주소를 둔 사람으로 같은시 강동구 OO동 OOO소재 대지 1,398평방미터와 같은곳 OOO소재 대지 106평방미터 및 위 지상건물 198.55평방미터(이하 “쟁점 부동산 갑”이라 한다)를 77.8.23 청구외 OOO로부터 취득하고, 같은곳 OOO소재 대지 198평방미터(이하 “쟁점 부동산 을”이라 한다)를 80.9.30 청구외 (주)OO은행으로부터 각각 취득하여 환지에 의해 합병된 후(신번지 OO동 OOOO 대지 1필지) 86.10.17 청구외 OO통상(주)에 양도하고, 실지거래가액에 의하여 자산양도차익 확정신고한 바 있으나 신고가액이 신빙성이 없다는 이유로 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 자산양도차익 계산하여 이 건 양도소득세를 고지하자, 이에 불복하여 90.1.4 심사청구를 거쳐 90.4.28 이 건 심판청구를 제기하기에 이르렀다.

2. 청구주장 청구인은 서울특별시 강동구 OOO소재 대지 1,398평방미터, OOO소재 대지 106평방미터와 위 지상 건물 198.5평방미터를 77.8.23 청구외 OOO로부터 취득하고 같은동 OOO소재 대지 198평방미터를 80.9.30 청구외 (주)OO은행으로부터 취득하여 보유하던중 위 부동산 전체를 86.10.17 OO통상주식회사에 양도한 데 대하여 처분청이 쟁점 부동산의 양도소득세를 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 기준시가에 의한 가액으로 한 데 대하여 청구인은 양도가액에 대하여 다투지 아니하고 취득가액에 대하여 다투고 있는 바, 청구인은 쟁점 부동산중 OO동 OOO소재 대지 198평방미터는 80.9.30 (주)OO은행으로부터 10,850,000원으로 취득한 것이 사실이며, 다음 OO동 OOO소재 대지 106평방미터 및 OO동 OOO소재 대지 1,398평방미터와 지상 건물 198.55평방미터는 77.8.30 OOO로부터 127,200,000원으로 매입한 사실을 확인할 수 있음에도 취득가액을 기준시가로 적용하여 과세함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이 건 사실관계를 보면 청구인이 쟁점 부동산을 139,200,000원에 취득하여 250,000,000원에 양도하였다고 신고한 데 대하여 양도가액에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없고, 취득가액에 대하여 다툼이 있어 이를 보면 청구인은 쟁점 부동산을 139,200,000원에 취득하였다고 주장할 뿐 이를 입증할 수 있는 계약서등 아무런 거증자료를 제시하지 않고 있어 이를 인정하기는 어렵고, 또 쟁점 부동산의 취득가액이 139,200,000원(평방미터당 464,000원)이라는 주장은 80.9.30당시 인근 대지 가격이 평방미터당 50,000원～60,000원이었다는 주민들의 말에 비추어 볼 때, 신빙성이 있어 보이지 아니한다. 따라서 처분청이 쟁점 부동산의 취득가액을 확인할 수 없으므로 쟁점 부동산의 양도가액은 법인과의 거래로서 확인된 실지거래가액 250,000,000원으로 하고 취득가액은 전시 규정에 의하여 환산한 가액으로 과세한 이 건 처분은 아무런 잘못이 없다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 청구주장 실지거래가액을 인정할 수 있는지 여부에 그 쟁점이 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

이 건 과세경위를 보면, 처분청은 청구인이 신고한 실지거래가액중 양도가액에 대하여 다툼이 없으나 취득가액 139,200,000원이 현지 탐문조사된 거래가액과 현저한 차이가 있다고 보아 위 신고한 취득가액 139,200,000원을 인정하지 아니하고, 양도가액은 실지거래가액으로, 취득가액은 환산가액으로 하여 자산양도차익 계산하여 이 건 양도소득세를 과세한 것을 알 수 있다. 이에 대하여 청구인은 이 건 부동산중 쟁점 부동산 “갑”은 77.8.20경 청구외 OOO로부터 127,200,000원으로 취득하고, 쟁점 부동산 “을”은 80.9.30 청구외 (주)OO은행으로부터 10,850,000원으로 취득하였다고 하면서 쟁점 부동산 “갑”의 매매중개인 확인서 이외에는 매매계약서, 매수인의 확인서등 실지거래가액을 확인할 수 있는 거증자료의 제시가 없어 당심에서 청구주장 사실 여부에 대하여 위 청구외 (주)OO은행과 OOO에게 각각 실지거래가액을 확인키 위하여 조회하여 본 바, 청구외 (주)OO은행은 80.9.30 쟁점 부동산 “을”을 80.9.30 공개 경쟁입찰에 의하여 청구인에게 10,850,000원에 낙찰한 사실이 있음을 회시하고 있으나, 청구외 OOO는 쟁점 부동산 “갑”의 매매(양도)가액을 회시하고 있지 않을 뿐만 아니라 청구인도 이를 입증할 객관적인 거증자료 제시가 없어 청구주장 쟁점 부동산 “갑”의 취득가액을 채택키는 어렵다 할 것이다.

이 건의 경우, 양도는 법인과의 거래로 실지거래가액이 분명하나, 취득시 3필지중 쟁점 부동산 “을”의 경우만 취득 실지거래가액이 확인되고 쟁점 부동산 “갑”의 경우는 취득 실지거래가액이 확인되지 않는 경우로 소득세법 시행령 제115조 및 동법시행규칙 제56조의 5 규정에 의하면 각 필지별로 자산양도차익계산하여 과세하여야 할 것인 바, 즉 양도가액은 필지별로 안분한 실지거래가액(총양도실지거래가액×양도시 필지별 기준시가/양도시 기준시가 합계)을 각 자산별로 계산하고, 취득가액은 필지별로 환산한 의제실지거래가액(위 필지별 안분 양도 실지거래가액×취득시 필지별 기준시가/양도시 필지별 기준시가)를 각 자산별로 계산하여 자산양도차익계산 하여야 할 것이며, 다만 쟁점 부동산 “을”의 취득가액은 실지 취득가액 10,850,000원으로 하여 자산양도차익 계산하여 과세함이 타당하다고 판단된다 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.