철거아파트의 취득가액의 필요경비로 인정 여부(기각)

철거아파트가 수용되어 아파트입주권을 받아 양도한 경우에, 확인되지 아니하는 취득가액을 필요경비로 인정함

1. 처분개요

청구인은 OOOOO OOO OOO OOOOOOO OOOOO O호 11평(이하 “철거아파트”라 한다)을 보유하다가 OOOO시에 수용되어 보상금 21,708,500원과 OOOO시 OO구 OOO동 OOO OOO OOO아파트 104-603 84.85㎡에 대한 입주권(이하 “쟁점아파트입주권”이라 한다)을 받아 2001.11.27 쟁점아파트입주권을 양도 하고, 취득가액을 26,042,000원(분양계약금), 양도가액을 28,042,000원(분양계약금 26,042,000원, 프레미엄 2,000천원)으로 하여 양도소득과세표준 예정신고를 하였다. 처분청은 청구인이 쟁점아파트입주권을 프레미엄 29,000천원을 받고 양도한 사실을 확인하고 동 프레미엄을 양도차익으로 하여, 2003.7.1 청구인에게 2001년도 귀속 양도소득세 12,403,096원을 경정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.24 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

OOOO시에 철거아파트가 수용되어 현금보상과 쟁점아파트입주권을 취득한 것이므로 쟁점아파트입주권의 양도차익 계산시 철거아파트의 취득가액을 필요경비로 인정하고 양도가액은 보상금과 쟁점아파트입주권의 양도금액을 합하여 계산하여야 한다.

나. 처분청 의견

청구인이 취득한 철거아파트의 취득가액이 OOOO시 OOOO공사로부터 분양받은 쟁점아파트입주권의 취득가액에 포함된다고 주장하나, 철거아파트와 쟁점아파트입주권은 별개이므로 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 보유한 철거아파트가 수용되어 쟁점아파트입주권을 받아 양도한 경우에, 청구인이 주장하는 철거아파트의 취득가액을 쟁점아파트입주권의 양도시 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

소득세법 제96조 【양도가액】

① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만, 당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 실지거래가액에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 소유한 철거아파트가 OOOO시에 수용되어 1998.12.9 건물보상금 21,708,500원과 쟁점아파트입주권을 받은 사실이 보상명부에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 2001.11.27 쟁점아파트입주권에 의해 OOOO시 OOOO공사와 주택분양계약(분양가액 173,617천원)을 체결하고 분양계약금 26,042천원을 납부한 사실이 주택분양계약서, 납부영수증에 의하여 확인된다.

(3) 청구인은 철거아파트를 1997.7.19 71,500천원에 매수하였다는 증빙으로 부동산매매계약서만을 제시하고 있고, 쟁점아파트입주권의 양도가액에 대한 입증서류로 제출한 아파트권리매매계약서에는 청구인이 2000.3.12 쟁점아파트입주권을 29백만원에 유OO에게 양도한 것으로 되어 있으며(청구인이 2001.11.28 양도소득과세표준 예정신고시 첨부된 매매계약서에는 청구인이 2001.11.27 조OO에게 쟁점아파트입주권을 28,042천원에 양도한 것으로 되어 있음), 청구인은 2002.9.10 처분청 조사시 쟁점아파트입주권을 29백만원에 양도하였다고 확인서를 작성하였다.

(4) 위 사실을 모아 보건대, 청구인은 철거아파트의 취득증빙으로 부동산매매계약서만 제시하고 있어 청구인이 언제, 얼마의 금액으로 철거아파트를 취득하였는지의 여부가 객관적으로 확인되지 아니하고, 쟁점아파트입주권의 양도가액 역시 청구인이 납부한 것으로 되어 있는 분양계약금의 인계인수에 관한 내용 등이 객관적으로 확인되지 아니한 채 쟁점아파트입주권의 프레미엄만이 드러나고 있는 상황에서 쟁점아파트입주권의 취득가액 및 양도가액을 산정하기 어려우므로 청구인이 주장하는 철거아파트의 취득가액을 필요경비로 인정하기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트입주권의 프레미엄만을 양도차익으로 하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.