연체임대료에 대한 수입금액 산입 여부(기각)

연체임대료를 기 수령한 임대보증금에서 지급받을 수 없게 된 경우에도 약정에 따른 임대료를 수입금액에 산입하여 부과한 처분은 적법함

1. 처분개요

청구인은 1982.12.28 부산광역시 금정구 OO동 OOOOOO 소재 주택 및 점포용 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 1993.11.13 청구외 OOO에게 임대보증금 100,000,000원, 월세금 8,000,000원에 1996.11.30까지 임대하기로 하는 부동산임대차계약을 체결하고 임대보증금 100,000,000원을 수령하였으며, 1994.1.15 위 OOO의 직원이라는 청구외 OOO명의로 전세금 100,000,000원, 존속기간 1996.11.30까지로 하는 전세권설정등기가 되었고, 1994.1.19 OOO가 그의 명의로 된 전세권 100,000,000원을 청구외 OOOO주식회사에 제공하여 근저당설정등기를 하고 시설자금 명목으로 대출받았다. 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 임대하고도 이에 대한 종합소득세 신고를 이행하지 아니하였다는 이유로 1993.11.13 임대계약일 이후 각 연도의 소득금액을 추계결정하여 1998.5.9 청구인에게 1993년 귀속 종합소득세 1,471,500원, 1994년 귀속 종합소득세 24,717,290원 및 1995년 귀속 종합소득세 1,015,930원 합계27,204,720원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1998.7.6 이의신청, 1998.9.22 심사청구를 거쳐 1999.1.25 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산 임대기간동안 6,000,000원의 임대료를 받은 것이 전부이고, 연체된 임대료도 이미 수령한 임대보증금에서 공제받을 수 없다는 대법원의 확정판결을 받게 되어 보증금에 대한 권리조차 없어졌는데 처분청이 연체임대료를 보증금에서 받은 것으로 보아 과세하였으므로 부당하다.

나. 국세청장 의견 부동산의 대여로 인하여 발생하는 소득의 수입시기는 계약 또는 관습에 의하여 지급일을 정하였을 때에는 그 정하여진 날을 수입시기로 하고 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액을 총수입금액으로 하는 것인 바, 청구인이 임차인과 매월 30일에 임대료를 받기로 임대차계약을 체결·약정하고 임대차가 진행되어 채권 즉, 임차인에게 채무이행을 청구할 수 있는 권리가 성립되었으므로 청구인이 계약일로부터 임대료를 지급받지 못하였더라도 이는 총수입금액에 산입되는 것이므로 청구인이 미수임대료에 관한 채권의 회수가능성이 전혀 없게 되었다는 것을 객관적으로 입증하지 못하는 한 임차인에 대한 채권을 계속 보유하고 있는 것으로 보아 청구인에게 이 건 종합소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건 심판청구의 다툼은 연체임대료를 기 수령한 임대보증금에서 지급받을 수 없게 된 경우에도 약정에 따른 임대료 등을 수입금액에 산입하여야 하는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

1995.12.29 개정전 소득세법 제18조 (부동산임대소득) 제1항의 규정에 의하면, “부동산임대소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다”고 규정하면서 그 제1호에 “부동산 또는 부동산상의 권리의 대여로 인하여 발생하는 소득”이라고 규정하고 있고, 같은 조 제2항에서 “부동산임대소득금액은 당해 연도의 총수입금액에서 이에 소요된 필요경비를 공제한 금액으로 한다”고 규정하고 있으며, 같은 조 제3항에서는 「제1항에서 “대여”라 함은 전세권 기타 권리를 설정하고 그 대가를 받는 것과 임대차계약 기타 방법에 의하여 물건 또는 권리를 사용 또는 수익하게 하고 그 대가를 받는 것을 말한다」고 규정하고 있고, 같은 법 제24조(총수입금액의 계산) 제1항의 규정에 의하면, “거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해 연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 제27조(필요경비의 계산) 제1항의 규정에 의하면, “부동산임대소득금액·사업소득금액·일시재산소득금액·기타소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해 연도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 1993.11.13 청구외 OOO에게 임대보증금 100,000,000원, 월세금 8,000,000원에 1996.11.30까지 쟁점부동산을 임대하기로 하는 부동산임대차계약을 체결하고 임대보증금 100,000,000원을 수령하였으며, 1994.1.15 위 OOO의 직원이라는 청구외 OOO명의로 전세금 100,000,000원, 존속기간 1996.11.30까지로 하는 전세권설정등기가 되었고, 1994.1.19 OOO가 그의 명의로 된 전세권 100,000,000원을 청구외 OOOO주식회사에 제공하여 근저당설정등기를 하고 시설자금 명목으로 대출(90,900,000원)받은 사실이 있으며, 한편, 청구인은 쟁점부동산의 임대료로서 1994년 3월 중 6,000,000원을 지급받은 이후 나머지를 전혀 지급받은 사실이 없음을 이유로 1996.6.5 OOO에게 임대차계약의 해지를 통고하는 내용증명을 발송하고, 등기부등본상의 전세권자 OOO와 근저당권자 OOOO주식회사를 상대로 전세권설정등기등 말소청구소송을 제기하였으나, 청구인은 피고에 대하여 임대차계약의 효력 즉, 위 임대차계약에 기하여 연체임대료를 임차보증금에서 공제할 수 있다는 것을 주장할 수 없다는 이유로 청구인이 패소하였음이 법원의 확정판결문(대법원 96가합OOOO, 1997.9.24)에 의하여 확인된다.

(2) 부동산의 임대로 인한 수입금액의 귀속시기는 전세금 및 임대료의 지급을 청구할 수 있는 권리가 확정된 때라 할 것이므로 임대료 등 수입금액을 수령해야만 총수입금액에 산입하는 것이 아니라 외상 및 할부 등 「수입할 금액」도 총수입금액에 산입하여야 하는 것으로서 청구인은 임차인과 임대차계약을 체결하고 매월 30일에 임대료를 받기로 약정하였으므로 청구인이 임대료를 지급받지 못한 것이 사실이라 하더라도 매월 미수된 임대료를 수입금액에 계상하여야 할 것이다(국심 96서1397, 1996.12.9외 다수 같은 뜻임), 또한, 청구인은 위 대법원의 확정판결에 의하여 이미 수령한 임대보증금에 대한 권리도 행사할 수 없게 됨으로써 연체임대료를 지급받을 수 없게 되었는데도 이를 지급받은 것으로 보아 과세하였으므로 부당하다고 주장하나, 위 확정판결은 청구인과 임차인 OOO간에 체결되어 이미 유효하게 성립한 임대차계약에 터잡아 그 후에 설정된 전세권설정등기 등의 효력여부에 관한 다툼으로서 동 판결내용이 청구인이 임차인인 OOO에게 연체임차료 지급의 이행을 청구할 권리까지 배제하고 있는 것이 아니므로, 쟁점부동산의 임대와 관련하여 청구인과 임차인 OOO간에 체결된 임대차계약이 유효하게 존속하는 한, 매월 임대수입에 상당하는 금액을 부동산임대수입금액에 산입되어야 하는 바, 처분청이 각 과세연도의 총수입금액을 산정하고 소득금액을 결정(추계조사결정)하여 이 건 종합소득세를 과세한 처분에 잘못이 없다고 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.