기준시가에 의하여 결정함에 있어서 그 취득당시의 토지등급을 잠정등급으로 적용할 수 있는지의 여부(경정)

환지예정지로 지정된 쟁점토지 취득당시에는 토지등급이 157등급이었으나 환지예정지 지정에 따른 잠정등급이 192등급으로 확인된 이 건 쟁점토지의 경우 취득가액 계산시 적용할 토지등급은 98.6.19 설정된 잠정등급을 적용하는 것이 타당함

1. 처분개요

청구인은 충청남도 아산시 OO동 OOOOO,「대지」314.4㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 위 토지가 토지구획정리사업지구의 환지예정지로 지정된 이후인 84.5.16 취득하여 94.4.28 양도하고 취득시의 토지등급을 186등급으로 하여 94.5.23 양도소득세를 예정신고·납부하였다. 처분청은 청구인이 쟁점토지의 취득일을 86.1.27, 취득시의 토지등급을 186등급(구 토지등급 71～72등급)으로 잘못 신고하였다 하여, 그 취득일을 84.5.16, 취득시의 토지등급을 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업시행 초기인 79.1.1 설정된 62등급으로 정정하여 96.12.18 청구인에게 94년 귀속분 양도소득세 26,890,290원을 추가 결정 고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 97.4.3 심사청구를 거쳐 97.6.17 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점토지는 78.4.1 토지구획정리사업이 시행되어 85.4.1 사업 완료되었고 사업완료 당시 토지등급은 196등급으로 설정되었으며 그 이전의 토지등급을 보면, 구 지번(온양시 OO동 OOOOO)은 79.1.1 62등급, 84.7.1 157등급(157등급은 신등급으로 구 62등급과 비슷한 수준의 가액임)이었고, 79.1.1 62등급으로 조정된 후 85.4.1 토지구획정리사업이 완료되어 위 지번이 폐쇄될 때까지는 등급수정이 없었다. 7년간에 걸쳐 시행된 토지구획정리사업이 완료된 후의 토지등급은 85.4.1자로 196등급(63,400원/㎡)으로서, 79.1.1의 62등급(9,074원/㎡)과 비교하면 큰 격차가 있는 바와 같이 쟁점토지의 소재지는 토지구획정리사업으로 지가가 큰 폭으로 상승하였다. 따라서 쟁점토지의 취득시 토지등급을 5년 전인 79.1.1 설정된 토지등급으로 산정하는 것은 부당하며, 최소한 취득 당시의 토지등급에 가장 근사한 등급을 적용하거나, 85.4.1 설정된 196등급을 감안하여 본인이 산정한 186등급(38,900원/㎡)을 적용하여야 할 것이다.

나. 국세청장 의견 쟁점토지의 취득일이 등기부상 84.5.16로 확인됨에도 청구인은 자산양도차익신고시 취득일을 86.1.27로 하여 잘못 신고한 사실이 확인되며, 쟁점토지의 등급 변동사항을 보면 79.1.1 62등급, 84.7.1 157등급(구 62등급과 비슷한 수준의 신등급)으로 조정되었으나, 실질적으로는 79.1.1 62등급으로 조정된 후 85.4.1 토지구획정리사업이 완료되어 동 지번이 폐쇄될 때까지 등급수정이 없음이 확인된다. 취득 당시 잠정등급 사실이 확인된다면 잠정등급에 의하여 판단할 사항이나 토지구획정리가 완료된 85.4.1 신등급(196등급)으로 조정된 사실만 확인될 뿐 청구인이 제시한 아산시장의 회신내용에서도 잠정등급을 확인하여 주지는 못하고 단지 쟁점토지의 취득 당시인 84.4월 잠정등급이 73-74등급으로 추정된다고 회신하고 있는 점을 보면 신뢰성 있는 답변으로 받아들이기 어려우므로 79.1.1 설정되어 취득당시까지 조정되지 아니한 62등급을 취득당시의 등급으로 적용하여 양도차익을 결정한 당초처분은 적법하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건의 쟁점은 토지구획정리사업지구로 지정된 쟁점토지에 대한 양도차익을 기준시가에 의하여 결정함에 있어서 그 취득당시의 토지등급을 잠정등급으로 적용할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령

지방세법시행령 제80조 제1항 제1호 및 제80조의 2 제2항에 의하면 토지의 과세시가표준액은 매년 1회 조례로서 정하는 날 현재 시장·군수가 토지의 지목·품위 또는 정황에 따라 등급을 설정하여 이를 토지대장·임야대장 및 과세대장에 등재함으로써 결정되는 토지등급가격으로 하고, 시장·군수는 등급이 설정된 토지가 그 지목·품위 또는 정황이 현저하게 달라진 경우에는 그 토지의 지목·품위 및 정황과 유사한 토지의 등급에 준하여 토지등급을 수정결정할 수 있는 것으로 규정되어 있고, 같은법시행규칙 제46조 에 의하면 시장·군수는 토지구획정리사업법의 규정에 의한 토지구획정리사업의 시행으로 환지예정지가 지정된 경우에는 그 사업지구내의 토지에 대하여 잠정적으로 적용할 토지등급(잠정등급)을 설정하여야 한다고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 아산시 OO동 OOOOO 「대지」314.4㎡를 84.5.16 취득하여 94.4.28 양도하였고 취득시의 토지등급을 186등급(38,900원/㎡)으로 하여 양도차익예정신고 및 양도소득세를 자진 납부하였다.

(2) 청구인은 쟁점토지에 대한 토지구획정리사업시행 및 환지예정지 지정 후인 84.5.16 쟁점토지를 취득하였고 쟁점토지의 등급은 79.1.1 구 등급으로 62등급, 84.7.1 신등급으로 157등급이며, 우리심판소의 잠정등급확인요청(국심 46830-835, 98.7.9)에 대하여 아산시장은 98.7.11 쟁점토지의 84.1.1 잠정등급이 192등급이라고 확인(세무 13430-759, 98.7.11)하였고 양도 당시의 기준시가에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 위 사실관계를 종합하여 보면 쟁점토지는 78.4.1 환지예정지로 지정되었고 79.1.1 62등급(구 토지등급)으로 설정된 이후 84.7.1 157등급(신 토지등급)으로 설정될 때까지 구 토지지번에 대하여 토지등급에 있어서 변동이 없었으며, 청구인은 토지구획정리사업이 진행중인 쟁점토지를 84.5.16 취득하였고, 98.6.19 아산시장은 84.1.1 쟁점토지의 잠정등급이 192등급(신 토지등급)이라고 확인하였으며 85.4.1 위 토지구획정리사업이 완료되면서 환지확정되어 신 토지지번에 대하여 196등급(신 토지등급)이 설정되었다.

또한, 관련규정 내용을 종합하여 보면 토지구획정리사업법에 의하여 환지예정지가 지정된 경우 그 토지구획정리사업지구내의 토지에 대한 과세시가표준액은 환지예정지가 지정되기 전에 설정된 토지등급과는 관계없이 환지예정지가 지정된 다음에 새로이 설정된 잠정등급에 의하여 그 가격이 정하여 진다고 보아야 하고, 환지예정지로 지정되었음에도 불구하고 시장·군수가 지방세법시행령 제80조의 2 및 같은법 시행규칙 제46조 에 따른 잠정등급을 곧바로 설정하지 않았다고 하여 토지의 지목·품위 또는 정황이 환지예정지 지정 전과는 현저하게 달라진 토지구획정리사업지구내의 토지의 과세시가표준액이 종전에 설정된 토지등급가액에 의하여 정하여 진다고 볼 수는 없으므로(대법원 88누11346, 89.10.13 같은 뜻), 환지예정지로 지정된 쟁점토지 취득당시(84.5.16)에는 토지등급이 157등급이었으나 환지예정지 지정에 따른 잠정등급(84.1.1)이 192등급으로 확인된 이 건 쟁점토지의 경우 취득가액 계산시 적용할 토지등급은 98.6.19 설정된 잠정등급을 적용하는 것이 타당한 것(국심 90서1580, 90.11.21 합동회의 : 국심 96전 1062, 96.12.28 같은 뜻)으로 판단된다.

(4) 따라서 이 건 심판청구는 청구인 주장이 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.