보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 전액 총수입금액에 가산한 처분이 정당한지(기각)

92년 신축건물의 임대보증금 000원에 대하여서도 관련 운용수익이 있었음을 구체적으로 입증하지 못하므로 위 보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 전액 총수입금액에 가산한 당초 처분은 정당함.

1. 사실 및 처분개요 청구인은 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO에 소재하는 OO빌딩(이하 “OO빌딩”이라 한다), 서울특별시 은평구 OO동 OOO에 소재하는 OOOOO빌딩(이하 “OOOOO빌딩”이라 한다), 서울특별시 은평구 OO동 OOOOOO 소재하는 OO빌딩(이하 “OO빌딩”이라 한다), 서울특별시 서대문구 OO동 OOOOO에 소재하는 OO빌딩(이하 “OO빌딩”이라 한다) 및 경기도 OOO시 OOO동 OOOOO 및 같은곳 OOOOO에 소재하는 OO빌딩(이하 “OO빌딩”이라 한다)등을 임대하고 있는 사업자이다. 처분청은 위 빌딩들의 임대보증금에 소득세법 제29조 제1항 및 같은법시행령 제58조 의 규정을 적용하여 계산한 금액(이하 “간주임대료”라 한다)을 총수입금액에 산입하여 94.6.16 청구인에게 92년 귀속 종합소득세 71,366,900원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.8.10 심사청구를 거쳐 94.11.15 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 가. OO빌딩과 OOOOO빌딩(이하 “기존임대건물”이라 한다)에 관하여 OO빌딩의 임대보증금 900,000,000원과 OOOOO빌딩의 임대보증금 87,716,480원은 90.12.31 소득세법 제29조 의 개정전에 수령한 것으로서 당시에 전액 금융기관에 예입하였고 청구인의 예금잔고는 그 임대보증금 보다 몇배나 많았으며, 예금잔고는 수시로 입·출금 되었으므로 자금의 원천을 규명하여 그 임대보증금에 대한 운용수익을 구별하는 것은 현실적으로 불가능함에도 처분청은 청구인이 청구외 OO투자신탁으로부터 수령한 이자만을 기존임대 건물의 임대보증금에 대한 운용수익으로 인정하고 청구외 OO생명보험 주식회사로부터 수령한 이자는 이를 부인하여 간주임대료를 계산하였으므로 부당하다.

나. OO빌딩, OO빌딩 및 OO빌딩(이하 “신축빌딩”이라 한다)에 관하여 신축건물의 임대보증금 2,562,200,000원에 대한 간주임대료를 계산함에 있어서도 그 임대보증금을 수령하였을 때 청구인은 임대보증금 수령액보다 많은 기존예금을 가지고 있었으므로 여기에서 발생한 수입이자를 임대보증금 운용소득으로 공제하여야 한다.

3. 국세청장 의견 청구인은 기존임대건물의 보증금에 대한 운용수익이라고 주장하며 OO생명보험 주식회사 발행한 보험료 이자 증명서(92.1.1-92.12.31까지 이자 금액 272,748,000원)를 제시하고 있으나, 동 서류만으로 그 임대보증금이 위 보험료 납부에 사용되었다고 단정할 수 없고 보험료원금 납입에 대한 자금의 원천이 임대보증금이라는 사실을 객관적으로 입증하지 못하고 있으며, 더욱이 이 건에 대한 기장처리도 이루어지지 아니한 상태에서 위 보험이자액이 기존임대건물의 보증금의 운용수익이라는 청구주장은 신빙성이 없어 보이고, 또한 92년 신축건물의 임대보증금 2,562,200,000원에 대하여서도 관련 운용수익이 있었음을 구체적으로 입증하지 못하므로 위 보증금에 대한 간주임대료를 계산하여 전액 총수입금액에 가산한 당초 처분은 정당하다.

4. 심리 및 판단

가. 이 건 심판청구의 다툼은 부동산임대보증금에 대한 간주임대료 98,269,495원을 총수입금액에 산입한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 소득세법 제29조 제1항에서 “거주자가 부동산(대통령령이 정하는 주택을 제외한다) 또는 그 부동산상의 권리등을 대여하고 받은 보증금·전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(임대사업과 관련된 차입금의 상환에 충당된 금액을 제외한다)에서 발생한 수입금액이 그 보증금 등에 금융기관의 이자율을 참작하여 대통령령이 정하는 이자율을 곱하여 산출한 금액에 미달하는 때에는 대통령령이 정하는 바에 의하여 계산한 금액을 부동산소득금액의 계산에 있어서 총수입금액에 산입한다”고 규정하고, 같은법시행령 제58조 제2항에서 “법 제29조 제1항에서 “대통령령이 정하는 이자율”이라 함은 당해 과세기간종료일 현재 계약기간 1년의 정기예금이자율(서울특별시에 본점을 둔 시중은행의 이자율을 평균한 것을 말한다. 이하같다)을 말한다”고 규정하였으며, 같은법시행령 제58조 제3항에서 “법 제29조 제1항의 규정에 의하여 총수입금액에 산입할 금액은 다음의 산식에 의하여 계산한다. 이 경우 적수의 계산은 매월말 현재의 임대보증금 등의 잔액에 경과일수를 곱하여 졔산할 수 있다”고 규정하고 그 산식으로서 “(당해 과세기간의 임대보증금 등의 적수-임대사업개시후의 차입금상환액의 당해 과세기간중 적수)×계약기간 1년의 정기예금이자율×1/365-당해 과세기간의 임대사업에서 발생한 수입이자와 할인료·배당금·신주인수권처분익 및 유가증권처분이익의 합계액”으로 규정하고 있다.

다. 청구인은 91.1.1～12.31 과세년도에 대한 종합소득세 신고시 기존임대건물의 임대보증금에서 발생한 수입금액의 증빙으로서 청구외 OO투자신탁 OO지점의 통장을 제시하였고 처분청은 이를 인정하였다. 처분청은 이를 토대로 동 OO투자신탁 OO지점에 예입된 자금으로부터 92.1.1-12.31 간에 발생한 이자수입 65,308,367원을 청구인의 기존임대 건물의 임대보증금에서 발생한 수입금액으로 인정한 다음 소득세법 제29조 제1항 및 같은법시행령 제58조 제2항과 제3항의 규정에 의하여 기존임대 건물의 임대보증금액에 정기예금이자율을 적용하여 산정한 금액 98,592,728원에서 위 수입금액 65,308,367원을 차감하여 33,284,361원을 간주임대료로서 총수입금액에 산입하였다. 한편, 청구인은 기존임대건물의 임대보증금에서 92.1.1-12.31 간에 발생한 수입금액의 증빙으로서 청구외 OO생명보험 주식회사에 가입한 보험증권을 제시하나 그 보험증권은 계약일자가 90.5.29이고 만기일자가 95.5.29인 바 이는 위 OO투자신탁 OO지점에 예입되었던 자금과는 별개의 자금으로서 그 이자소득을 기존임대 건물의 임대보증금에서 발생한 수입금액이라 할 수 없다 할 것이다. 또한 청구인은 신축건물의 임대보증금으로서 그 건물의 임대사업과 관련된 차입금을 상환한 바 없으며 그 임대보증금에서 발생한 수입금액을 밝힌 바 없으므로 처분청이 신축건물의 임대보증금액에 정기예금이자율을 적용하여 산정한 금액 64,985,134원을 간주임대료로서 총수입금액에 산입한 것도 적법한 것으로 인정된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.