쟁점아파트의 양도소득세 과세시 환산취득가액의 계산이 적정한지 여부(경정)

처분청이 적용한 취득가액 산정방법(국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가를 고시당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 토지와 건물의 기준시가로 안분한 다음, 위 안분한 토지와 건물의 기준시가를 기초로 소득세법시행령 제115조 제5항의 산식에 의하여 토지의 취득시 기준시가와 건물의 취득시 기준시가를 각각 환산하는 것)은 적절치 아니한 것으로 보여지므로, 위 개선된 방법을 적용하여 취득가액을 산정토록 하는 것이 타당한 것임

1. 원처분 개요청구인은 OO그룹 제3직장주택조합원이 된(일자미상) 다음 서울특별시 광진구 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOO(대지 38.45㎡, 건물 84.97㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’90.10.20 취득하여 ’93.6.14 양도하고 ’93.7.15 기준시가(양도가액 150,000,000원, 취득가액 94,364,786원)에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고 하였다.처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 먼저 쟁점아파트의 최초고시 당시의 기준시가를 기초로 토지와 건물의 기준시가를 안분계산한 후 그 안분한 토지와 건물의 기준시가를 가지고소득세법 시행령 제115조제5항의 산식을 적용하여 토지와 건물의 취득당시 기준시가를 환산하고, 위 토지와 건물의 기준시가 합계액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 다음, ’96.1.16 청구인에게 ’93년도 귀속분 양도소득세 20,662,990원을 부과처분하였다.청구인은 이에 불복하여 ’96.2.27 심사청구를 거쳐 ’96.5.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점아파트는 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우에 해당하므로소득세법 시행령 제115조제5항에서 규정하고 있는 환산방법에 의한 취득가액을 산정함에 있어서 먼저 아파트(건물) 완공당시의 환산기준시가를 과세시가 표준액에 의하여 환산하여 산정하고 그 다음 아파트(건물) 완공당시의 환산기준시가를 아파트(건물) 완공당시의 토지·건물의 기준시가에 의하여 토지·건물분으로 안분계산하며 이때 안분된 환산기준시가의 건물분은 취득가액이 되고, 안분된 환산기준시가의 토지분은 토지과세시가 표준액 상승률로 재환산하여 취득가액으로 계산하여야 하는데도 처분청은 쟁점아파트 취득가액계산시 과세시가 표준액으로 환산하지 아니하고, 쟁점아파트 양도당시의 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)에 의하여 토지와 건물가액을 안분한 후 취득당시(건물·토지) 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 산정한 것은 위법 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점아파트는 조합아파트로서 토지지분을 먼저 취득한 후 지상건물을 나중에 완공한 경우로서 토지 및 건물의 취득시기가 서로 다르므로 먼저 토지와 건물의 가액을 최초고시 당시의 기준시가로 안분계산하여 토지와 건물의 가액을 각각 계산하고 이 가액에 취득당시의 과세시가표준액을 기준으로 토지와 건물의 취득가액을 각각 환산하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 양도소득세 과세시 환산취득가액의 계산이 적정한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법(’94.12.22 전면개정 전의 것) 제60조, 같은 법 시행령(’94.12.31 전면개정 전의 것) 제115조 제1항 제1의 2호 (나)목, 같은 조 제2항, 제5항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시의 기준시가가 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 취득당시의 기준시가를 계산할 수 있다.

1. 원처분 개요청구인은 OO그룹 제3직장주택조합원이 된(일자미상) 다음 서울특별시 광진구 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOO(대지 38.45㎡, 건물 84.97㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’90.10.20 취득하여 ’93.6.14 양도하고 ’93.7.15 기준시가(양도가액 150,000,000원, 취득가액 94,364,786원)에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고 하였다.처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 먼저 쟁점아파트의 최초고시 당시의 기준시가를 기초로 토지와 건물의 기준시가를 안분계산한 후 그 안분한 토지와 건물의 기준시가를 가지고소득세법 시행령 제115조제5항의 산식을 적용하여 토지와 건물의 취득당시 기준시가를 환산하고, 위 토지와 건물의 기준시가 합계액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 다음, ’96.1.16 청구인에게 ’93년도 귀속분 양도소득세 20,662,990원을 부과처분하였다.청구인은 이에 불복하여 ’96.2.27 심사청구를 거쳐 ’96.5.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점아파트는 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우에 해당하므로소득세법 시행령 제115조제5항에서 규정하고 있는 환산방법에 의한 취득가액을 산정함에 있어서 먼저 아파트(건물) 완공당시의 환산기준시가를 과세시가 표준액에 의하여 환산하여 산정하고 그 다음 아파트(건물) 완공당시의 환산기준시가를 아파트(건물) 완공당시의 토지·건물의 기준시가에 의하여 토지·건물분으로 안분계산하며 이때 안분된 환산기준시가의 건물분은 취득가액이 되고, 안분된 환산기준시가의 토지분은 토지과세시가 표준액 상승률로 재환산하여 취득가액으로 계산하여야 하는데도 처분청은 쟁점아파트 취득가액계산시 과세시가 표준액으로 환산하지 아니하고, 쟁점아파트 양도당시의 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)에 의하여 토지와 건물가액을 안분한 후 취득당시(건물·토지) 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 산정한 것은 위법 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점아파트는 조합아파트로서 토지지분을 먼저 취득한 후 지상건물을 나중에 완공한 경우로서 토지 및 건물의 취득시기가 서로 다르므로 먼저 토지와 건물의 가액을 최초고시 당시의 기준시가로 안분계산하여 토지와 건물의 가액을 각각 계산하고 이 가액에 취득당시의 과세시가표준액을 기준으로 토지와 건물의 취득가액을 각각 환산하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 양도소득세 과세시 환산취득가액의 계산이 적정한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법(’94.12.22 전면개정 전의 것) 제60조, 같은 법 시행령(’94.12.31 전면개정 전의 것) 제115조 제1항 제1의 2호 (나)목, 같은 조 제2항, 제5항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시의 기준시가가 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 취득당시의 기준시가를 계산할 수 있다.×

1. 원처분 개요청구인은 OO그룹 제3직장주택조합원이 된(일자미상) 다음 서울특별시 광진구 OO동 OOOOO OOOOO OOOO OOOO(대지 38.45㎡, 건물 84.97㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 ’90.10.20 취득하여 ’93.6.14 양도하고 ’93.7.15 기준시가(양도가액 150,000,000원, 취득가액 94,364,786원)에 의한 양도차익을 계산하여 양도소득세를 예정신고 하였다.처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 계산함에 있어서 먼저 쟁점아파트의 최초고시 당시의 기준시가를 기초로 토지와 건물의 기준시가를 안분계산한 후 그 안분한 토지와 건물의 기준시가를 가지고소득세법 시행령 제115조제5항의 산식을 적용하여 토지와 건물의 취득당시 기준시가를 환산하고, 위 토지와 건물의 기준시가 합계액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도차익을 산정한 다음, ’96.1.16 청구인에게 ’93년도 귀속분 양도소득세 20,662,990원을 부과처분하였다.청구인은 이에 불복하여 ’96.2.27 심사청구를 거쳐 ’96.5.14 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점아파트는 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 경우에 해당하므로소득세법 시행령 제115조제5항에서 규정하고 있는 환산방법에 의한 취득가액을 산정함에 있어서 먼저 아파트(건물) 완공당시의 환산기준시가를 과세시가 표준액에 의하여 환산하여 산정하고 그 다음 아파트(건물) 완공당시의 환산기준시가를 아파트(건물) 완공당시의 토지·건물의 기준시가에 의하여 토지·건물분으로 안분계산하며 이때 안분된 환산기준시가의 건물분은 취득가액이 되고, 안분된 환산기준시가의 토지분은 토지과세시가 표준액 상승률로 재환산하여 취득가액으로 계산하여야 하는데도 처분청은 쟁점아파트 취득가액계산시 과세시가 표준액으로 환산하지 아니하고, 쟁점아파트 양도당시의 기준시가(토지는 개별공시지가, 건물은 과세시가표준액)에 의하여 토지와 건물가액을 안분한 후 취득당시(건물·토지) 과세시가표준액에 의하여 환산한 가액을 쟁점아파트의 취득가액으로 산정한 것은 위법 부당하다.

나. 국세청장 의견쟁점아파트는 조합아파트로서 토지지분을 먼저 취득한 후 지상건물을 나중에 완공한 경우로서 토지 및 건물의 취득시기가 서로 다르므로 먼저 토지와 건물의 가액을 최초고시 당시의 기준시가로 안분계산하여 토지와 건물의 가액을 각각 계산하고 이 가액에 취득당시의 과세시가표준액을 기준으로 토지와 건물의 취득가액을 각각 환산하여 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점아파트의 양도소득세 과세시 환산취득가액의 계산이 적정한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련 법령

소득세법(’94.12.22 전면개정 전의 것) 제60조, 같은 법 시행령(’94.12.31 전면개정 전의 것) 제115조 제1항 제1의 2호 (나)목, 같은 조 제2항, 제5항의 규정에 의하여 국세청장이 지정한 지역에 있는 자산으로서 취득당시의 기준시가가 없는 경우에는 다음 산식에 의하여 취득당시의 기준시가를 계산할 수 있다.×

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 ’88.10.5 쟁점아파트의 대지권을 먼저 취득하고 ’90.10.20 쟁점아파트를 취득(아파트건물준공)하였으며 쟁점아파트에 대한 최초 국세청장 기준시가 고시는 ’93.2.1 행하여졌다.

(2) 처분청은 쟁점아파트의 취득시 환산기준시가를 계산함에 있어서, ’93.2.1 국세청장이 최초로 고시한 기준시가 150,000,000원(토지+건물)을 고시당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 토지분 기준시가와 건물분 기준시가로 안분하고, 위 안분한 토지와 건물의 기준시가를 기초로소득세법시행령 제115조제5항에서 규정하고 있는 방법을 준용하여 토지의 취득시 기준시가와 건물의 취득시 기준시가를 각각 계산한 다음, 위 토지와 건물의 취득시 기준시가의 합계액을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 양도소득세를 산정하였다.

(3) 국세청장은 ’97.1.21 토지와 건물의 취득시기가 서로 다른 조합아파트의 취득가액 산정방법에 관하여 종전의 국세청 예규(국세청 재일 46014-2600, ’94.9.30)로 시행된 산정방법이 불합리하고 계산과정이 복잡하다고 하여 아래와 같이 합리적으로 개선한 다음, ’97.1.1이후 결정 또는 경정하는 분부터 적용하도록 하였음이 확인된다.(국세청 재일 46014-103, ’97.1.21)- 아 래 -

①

② 건물취득당시 토지의 기준시가 - 토지취득당시 토지의 기준시가

③ 환산취득가액 =

① -

②

이상의 사실을 종합하여 보면,소득세법시행령 제115조제5항의 환산규정은 취득당시에는 아파트 기준시가가 고시되지 아니한 지역의 아파트로서 취득일 후에 아파트 기준시가가 고시된 아파트에 대한 취득가액을 계산하는 규정이므로, 이 건의 경우와 같이 먼저 토지를 취득하여 건물을 신축함에 따라 토지와 건물의 취득시기가 각각 다른 경우에는 위 규정의 산식을 그대로 적용할 수는 없다고 할 것이어서 국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가에 의하여 건물 취득당시의 기준시가(토지+건물)를 환산한 후 위 환산기준시가를 가지고 그 이전에 취득한 토지의 취득가액을 산출할 수밖에 없다고 할 것이므로, 처분청이 적용한 취득가액 산정방법(국세청장이 최초로 고시한 아파트 기준시가를 고시당시의 토지와 건물의 기준시가에 의하여 토지와 건물의 기준시가로 안분한 다음, 위 안분한 토지와 건물의 기준시가를 기초로소득세법시행령 제115조제5항의 산식에 의하여 토지의 취득시 기준시가와 건물의 취득시 기준시가를 각각 환산하는 것)은 적절치 아니한 것으로 보여지므로, 위 개선된 방법을 적용하여 취득가액을 산정토록 하는 것이 타당한 것으로 판단된다.(국심96서3477, ’97.7.10 같은 뜻임)라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 결론적으로 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.