임대보증금의 채무인정 여부(기각)

변경된 임대계약이 당초 임대계약이 만료되기 전 체결된 것임은 물론 중개인의 입회가 없었으며, 피상속인이 임차인으로부터 추가임대보증금을 수령하였다 인정되지 아니하므로 쟁점 임대보증금을 채무로 공제하지 아니하고 상속세를 과세한 사례

1. 사실청구인의 부(父) 안OO(이하 “피상속인”이라 한다)이 1999.5.3 사망하여 상속이 개시됨에 따라, 청구인은 서울특별시 OO구 OO동 OOOOO 대지 661㎡, 주택 99.2㎡(이하 “쟁점①부동산”이라 한다)의 임대보증금 290,000,000원, 같은 동 OOOOOO 상가 165㎡(이하 “쟁점②부동산”이라 하고, 쟁점①부동산과 쟁점②부동산을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)의 임대보증금 60,000,000원 합계 350,000,000원을 채무로 공제하여 상속세를 신고하였다.처분청은 쟁점①부동산의 임대보증금 290,000,000원중 200,000,000원, 쟁점②부동산의 임대보증금 60,000,000원중 50,000,000원 합계 250,000,000원(이하 “쟁점임대보증금”이라 한다)을 채무공제를 부인하여, 2000.9.1 청구인에게 1999년도분 상속세 95,259,590원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2000.11.21 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점①부동산의 임차인 손OO는 임대보증금 290,000,000원에 대한 자금출처로 1997.2.6 OOOO OOO지점에서 100,000,000원을 대출받아 당초 임대보증금(점포 1천만원, 주택 9천만원)을 지급하였고, 임차인이 운영하던 “OO슈퍼” 처분대금 100,000,000원, OO슈퍼 임대보증금 30,000,000원, 주택전세금 30,000,000원 기타 대여금 40,000,000원 합계 200,000,000원을 회수하여 추가 임대보증금 200,000,000원을 지급하였다고 확인하고 있고,쟁점②부동산의 임차인 오OO은 임대보증금 60,000,000원을 지급하였다고 확인하고 있음에도, 쟁점부동산의 임대차계약의 변경에 따라 임차인들로부터 추가로 받은 쟁점임대보증금 250,000,000원을 가공부채로 보아 상속재산가액에서 채무로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 1996.12.23 쟁점①부동산의 임대계약을 체결하고 임대기간이 만료되지 않은 상태에서 1998.3.15 임대보증금 90,000,000원을 290,000,000원으로 재계약하면서 받은 추가 임대보증금 200,000,000원에 대한 증빙 제시가 없고,1998.8.22 쟁점②부동산의 임대계약을 체결하고 임대기간이 만료되지 않은 상태에서 임대보증금 10,000,000원을 60,000,000원으로 재계약(계약 체결일 불명)하면서 받은 추가 임대보증금 50,000,000원에 대한 증빙 제시가 없고, 쟁점부동산을 재계약하고 추가로 받은 쟁점임대보증금 250,000,000원을 피상속인이 사용한 사실이나 상속재산가액 중 예금 등 금융자산으로 확인되지 않으므로 쟁점임대보증금을 가공부채로 보아 상속재산가액에서 채무로 공제하지 아니하고 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점부동산의 임대보증금 250,000,000원을 채무로 공제하지 아니하고 과세한 처분의 당부를 가리는 데 있다.

나. 관련법령상속세 및 증여세법 제14조제1항에서「거주자의 사망으로 인하여 상속이 개시되는 경우에는 상속개시일 현재 피상속인이나 상속재산에 관련된 다음 각호의 가액 또는 비용은 상속재산의 가액에서 차감한다.1.～

2. (생략)

3. 채무(괄호안 생략)」라고 규정하고,제4항에서 「제1항 및 제2항의 규정에 의하여 상속재산의 가액에서 차감하는 채무의 금액은 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것이어야 한다」고 규정하고 있으며,같은 법시행령 제10조 제1항에서「법 제14조 제4항에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 입증된 것 이라 함은 상속개시당시 피상속인의 채무로서 상속인이 실제로 부담하는 사실이 다음 각호의 1에 의하여 입증되는 것을 말한다.

1. 국가·지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무는 당해 기관에 대한 채무임을 확인할 수 있는 서류

2. 제1호 외의 자에 대한 채무는 채무부담계약서, 채권자확인서, 담보설정 및 이자지급에 관한 증빙 등에 의하여 그 사실을 확인할 수 있는 서류」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 피상속인이 1999.5.3 사망함에 따라 쟁점①부동산의 임대보증금 290,000,000원, 쟁점②부동산의 임대보증금 60,000,000원 합계 350,000,000원을 채무로 공제하여 상속세를 신고하였음이 상속세 신고서에 의하여 확인되고,처분청은 쟁점①부동산의 임대보증금중 200,000,000원, 쟁점②부동산의 임대보증금중 50,000,000원 합계 250,000,000원(쟁점임대보증금)을 채무부인하여 이 건 과세하였음이 결정결의서등 과세자료에 의하여 확인된다.

(2) 청구인은 쟁점임대보증금에 대하여 쟁점①부동산의 임차인 손OO가 슈퍼 처분대금 등으로 추가 임대보증금 200,000,000원을 지급하였다고 확인하고, 쟁점②부동산의 임차인 오OO이 추가 임대보증금 50,000,000원을 지급하였다고 확인하고 있음에도 가공부채로 보아 상속재산가액에서 채무로 공제하지 아니하고 과세한 처분은 부당하다고 주장하므로 이에 대하여 살펴본다.청구인이 제시한 쟁점①부동산의 당초 임대차계약서(1996.12.23)에 의하면 피상속인은 쟁점①부동산을 임차인 손OO에게 계약기간을 1997.2.28부터 60개월, 전세보증금 90,000,000원, 월세 1,800,000원으로 임대계약을 체결하였음이 확인되고, 쟁점①부동산의 변경된 임대차계약서(1998.3.15)에 의하면 계약기간을 1998.4.1부터 47개월, 전세보증금 290,000,000원으로 임대계약을 변경한 것으로 되어 있고,청구인이 제시한 쟁점②부동산의 당초 임대차계약서(1998.8.22)에 의하면 피상속인은 쟁점②부동산을 임차인 오OO에게 계약기간 1998.9.15부터 24개월, 전세보증금 10,000,000원, 월세 500,000원으로 임대계약을 체결하였음이 확인되고, 쟁점②부동산의 변경된 임대차계약서(계약일자 없음)에 의하면 계약기간은 1999.4.1부터 24개월, 전세보증금 60,000,000원으로 임대계약을 변경한 것으로 되어 있으나, 위 변경된 임대계약은 당초 임대계약이 만료되기 전에 체결되었을 뿐만 아니라 중개인의 입회가 없어 이를 신빙성 있는 것으로 받아들이기 어렵고, 달리 피상속인이 임차인으로부터 추가 임대보증금을 수령한 사실도 확인되지 않으므로 쟁점임대보증금을 채무로 인정하기 어려운 것으로 판단된다.

따라서 처분청에서 쟁점임대보증금을 채무부인하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다 하겠다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제 81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.