실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 실지양도?취득가액이 확인되고, 임야를 답으로 개량하기 위하여 지출한 비용이 필요경비로 인정되는지 여부(경정)

양도가액은 13,280,000원으로 하고, 취득가액과 개량비을 필요경비로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정함이 타당함.

1. 원처분 개요청구인은 경상북도 영풍군 안정면 OO동 OOO 답 4,152㎡(이하 “쟁점토지”라 함)를 94.5.21 청구외 OOO진흥공사에 양도하였고, 예정결정분에 대한 결정전 안내문을 받고 95.1.12(확정신고기한전)에 실지거래가액에 의하여 신고하였다.처분청은 위 신고내용을 인정하지 않고 기준시가에 의하여 95.2.16 94과세년도 양도소득세 1,426,000원을 과세하였다(당초고지세액 1,752,900원을 95.4월 감액경정함).청구인은 이에 불복하여 95.4.13 심사청구를 거쳐 95.7.27 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점토지의 종전토지인 위 같은곳 임야 4,479㎡를 57.8.19 210,000원(당시가액 2,100,000환)에 취득하였다가, 88년 임야를 농지로 개량하기 위한 비용 4,200,000원을 지급하였고, 지적분할 및 지목이 변경된 후 쟁점토지를 94.5.21 OOO개발공사에 13,280,000원에 양도하였는 바 양도차익을 실지거래가액으로 결정하여야 하며, 만약 취득가액이 불분명한 것으로 보아, 기준시가에 의하여 결정하는 경우에도 농지개량비 4,200,000원은 필요경비로 인정하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 취득가액 증빙으로 제시한 영수증을 보면 작성일자가 57.8.19로 되어 있어 등기부상 원인일과 일치하기는 하나, 쟁점부동산의 취득시 매매계약서가 제출되지 않았고, 농지개량비에 대한 증빙으로 제출한 영수증도 중기사업자가 일반과세자임에도 세금계산서의 제시가 없어, 제출된 증빙의 신빙성을 인정할 수 없어 “실지거래가액을 확인할 수 있는 경우”에 해당되지 아니하므로 기준시가에 의하여 양도소득세를 과세한 당초처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 이 건 다툼은 실지거래가액으로 양도차익을 결정할 수 있는 실지양도·취득가액이 확인되고, 임야를 답으로 개량하기 위하여 지출한 비용이 필요경비로 인정되는지를 가리는 데 있다.

나. 관련법령

1)소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 및 동시행령 제170조 제4항 제3호의 규정에 의하면, 확정신고시까지 실지거래가액을 확인할 수 있는 증빙자료를 제출하는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정할 수 있다.(시행규칙 82조의2 ④)2)소득세법 제45조제1항 제1호, 제2호에 의하면, 실지거래가액 의하여 과세하는 경우, 취득에 소요된 실지거래가액과 양도자산의 용도변경을 위하여 지출한 비용등을 필요경비로 계산한다고 규정되어 있다.

3) 1974.12.24 개정법률 제2704호 부칙 제16조【88.12.26 개정분】 1974.12.31 개정 대통령령 제7458호 부칙 제9조【88.12.31 개정분】에 의하면, 1976.12.31 이전에 취득한 토지건물의 취득시기는 77.1.1 취득한 것으로 보고, 양도자산의 취득가액은 77.1.1 현재의 시가(시가를 알 수 없을 때에는 기준시가)와 실제취득가액에 실제취득일로부터 76.12.31까지의 보유기간에 대한 도매물가상승율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액중 많은 금액을 취득가액으로 한다고 규정되어 있다.

다. 사실관계 및 판단

1) 쟁점토지의 실지양도가액이 13,280,000원이라는 사실에 대하여는 서로 다툼이 없다.

2) 청구인은 이 건 쟁점토지의 원래의 토지 임야 4,479㎡를 59.8.19 청구외 OOO으로부터 210,000원(당시 화폐가액 ; 2,100,000환)에 취득하였으나, 등기를 하지 못하고 있다가 법률 3094호 부동산소유권이전등기등에관한특별조치법에 의하여 79.6.19 청구인 명의로 소유권이전한 사실이 청구인이 제시하는 매도증서, 토지대금영수증, 등기필증등의 증빙서류에 의하여 인정된다.

3) 쟁점토지는 88.10.11 원래의 토지 4,479㎡ 중 위 같은곳 OOOOO 도로 327㎡로 분할되었고, 89.2.25 지목이 임야에서 답 4,152㎡로 지목이 변경되었음이 토지대장등본, 등기부등본등에 의하여 확인되고, 청구인이 제시하는 중기사용료의 영수증, 사실확인서에 의하면 88.11.10～88.12.10까지 원래 토지 임야를 답으로 개량하기 위하여 중기를 이용하고 그 비용(중기사용료)으로 4,200,000원을 청구외 OOO(사업자번호 OOOOOOOOOOOO)에게 지급하였음을 인정할 수 있다.

4) 처분청의 심리자료와 도매물가지수(생산자물가총지수)에 의하면 77.1.1 현재의 기준시가가 138,751원《4,152㎡×ⓐ2,700×15.1(20등급)/1,220(115등급)》 이고, 실지취득가액 194,668원(210,000×4,479㎡/4,152㎡)에 취득일로부터 76.12.31까지 도매물가상승율 821%를 곱하여 합계한 금액은 1,792,892원이 됨을 알 수 있다.

5) 관련법령 및 인정사실을 종합하여 판단한다.이 건의 경우 확정신고기한 이전인 95.1.12 실지거래가액에 관한 증빙서류를 제출하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하는 경우에 해당되고, 양도·취득당시 실지거래가액과, 개량비가 확인되므로, 양도가액은 13,280,000원으로 하고, 취득가액 1,792,892원 《210,000×4,479/4,152×(1+8.21)》과 개량비 4,200,000원을 필요경비로 인정하여 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정함이 타당하다고 판단된다.

따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.