주택의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부와 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면, 주택의 실지취득가액은 42,000,000원이고 양도가액은 53,500,000원인지 여부(경정)

청구인이 주장하는 취득가액과 양도가액은 실지거래가액인 것으로 확인되며 주택의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여, 양도소득세등의 부과처분을 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유있는 것으로 판단됨

1. 사실 청구인이 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 대지 43.1평방미터, 건물 63.75평방미터(이하 “이 건 주택”이라 한다)를 87.1.8 취득하여 89.6.2 양도한 사실에 대하여, 처분청이 90.2.16 취득 및 양도가액을 기준시가(국세청장이 정하는 배율방법에 의하여 평가한 가액)로 산정하여 87년도 귀속분 양도소득세 4,173,340원 및 동방위세 834,810원을 부과하였는 바, 청구인은 이에 불복하여 90.4.11 심사청구를 거쳐 90.6.29 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 청구인은 이 건 주택을 87.1.8 42,000,000원에 취득하여 89.6.2 53,500,000원에 양도하였다고 주장하면서, 그 거증자료로 취득 및 양도당시의 매매계약서원본과 거래상대방의 거래사실확인서(인감증명서 첨부)를 제시하고, 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 그 과세표준과 세액을 경정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 소득세법 제23조 제4항 및 같은법 제45조 제1항에서 「자산의 양도 및 취득가액은 그 자산의 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다」라고 규정하였고, 대통령령이 정하는 경우를 같은법시행령 제170조 제4항 제3호에서 「양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우」라고 규정하였으므로 청구인이 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있다면 확인된 실지거래가액으로 양도차익을 계산할 수 있는 것이므로 취득 및 양도당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는지에 관하여 본다. 청구인은 이 건 주택의 취득가액이 42,000,000원, 양도가액이 53,500,000원이라 주장하고 그 거증으로 취득 및 양도당시의 매매계약서 및 거래상대방의 확인서를 제출하고 있으나, 사인간에 작성된 계약서나 확인서는 그것이 사실과 다르게 작성될 수 있음을 배제할 수 없으므로 객관적 타당성에 의해 청구주장의 진실성 여부를 보건대, 쟁점부동산을 42,000,000원에 취득하였다가 은행예금이자도 보충되지 아니하는 가격인 53,500,000원에 양도한 점은 89년초 부동산가격이 전반적으로 상승한 추세로 보나 또는 쟁점부동산의 가격상승추세를 간접으로 알 수 있는 기준시가의 변동내용이 221%상승()인 점으로 볼 때 신빙성이 없으며, 취득 및 양도당시의 구체적 정황이 설명이나 대금결재내용의 금융자료등 거증에 의해 쟁점부동산을 취득하였거나 사실상 손해를 보고 양도한 것임을 입증하지 아니하고 있는 이 건의 경우 청구주장의 실지거래가액은 믿고 받아들이기 어렵다 할 것이다.

그렇다면 실지거래 양도가액을 확인할 수 없는 경우라 할 것이므로 이 건 양도자산의 양도차익을 기준시가에 의하여 산정한 당초처분은 그 잘못이 인정되지 아니한다는 의견이다.

4. 쟁점 이 건 주택의 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 산정할 수 있는지 여부와 실지거래가액으로 양도차익을 산정할 수 있다면, 이 건 주택의 실지취득가액은 42,000,000원이고 양도가액은 53,500,000원인지 여부를 가리는데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

청구인은 이 건 주택을 89.6.2 양도하고 기준시가(토지는 취득 및 양도당시에 국세청장이 정하는 특정지역에 해당하므로 배율방법에 의하여 평가한 가액)로 취득가액은 27,291,290원, 양도가액은 30,123,480원으로 하여, 양도차익을 산정한 후 89.9.20 양도소득세 1,410원, 방위세 140원을 신고납부하였다. 그후 처분청이 위 신고내용중 기준시가로 계산한 취득가액은 27,291,290원이 아니라 13,626,435원인 사실이 밝혀짐에 따라, 양도차익과 과세표준을 다시 산정하여 이 건 양도소득세등을 부과한 바, 청구인은 실지거래가액(취득가액 42,000,000원, 양도가액 53,500,000원)으로 양도차익을 산정하여 이 건 부과처분을 경정하여야 한다는 주장이다. 살피건대, 청구인은 이 건 주택을 89.6.2 양도하고 소득세법 제95조 및 제96조의 규정에 의하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여 자산양도차익의 예정신고나 해당세액을 납부하지 아니하였으나, 청구인은 89과세년도 소득에 대한 확정신고기한인 90.5.31 이전인 90.4.11에 청구인이 주장하는 실지거래가액을 나타내는 부동산매매계약서 사본 및 거래상대방의 확인서등을 제시하면서, 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여야 한다는 심사청구서를 국세청장에게 제출한 바 있으므로, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 진실된 것으로 확인된다면, 소득세법시행령 제170조 제4항 제3호 및 같은법시행규칙 제82조의2 제4항의 규정에 의하여 그 실지거래가액에 의하여 양도차익을 산정한 후, 그 과세표준과 세액을 결정할 수 있다 하겠다.

(국심 87서816 87.6.29 같은취지 결정) 다음으로 청구인이 주장하는 이 건 주택의 취득가액 42,000,000원과 양도가액 53,500,000원이 사실인지를 보면, 첫째, 이 건 주택의 실지취득 및 양도가액은 기준시가에 비하여 취득가액은 약3배, 양도가액은 약 1.8배로서 기준시가는 일반적으로 실지거래가액보다 상당히 낮은 수준인 사실과 부합되고, 둘째, 이 건 주택은 전체토지면적 129,3평방미터(약 39평)에 지하1층 지상2층을 86년도에 신축한 다세대주택(층별건물 63.75평방미터)중 1층으로서, 취득가액은 건물평수로 계산할 때 약 2,170,000원이고 양도가액은 2,772,000원인 바 일반적인 다세대주택의 거래가액은 일반주택이나 아파트가격보다 더 낮은 사실을 고려할 때 그 가격은 신빙성이 있다고 보여지고, 셋째, 청구인은 86.12월에 신축한 주택을 87.1.8 취득하여 89.3.15 양도계약을 체결하고, 89.6.2 등기를 이전한 사실이 부동산등기부등본과 매매계약서에 의하여 밝혀지고 있는 바, 그 양도계약당시는 부동산가격이 상승하던 시기이나 급등하던 시기는 아니어서 시기적으로 볼 때, 다세대주택의 건물평당 약 2,772,000원은 그 당시의 시가라고 보여지고, 넷째, 90.9.19 당심의 조사공무원이 이 건 주택 소재지에 가서 탐문조사(이 건 주택에서 현재 거주하고 있는 전세입주자 - 이 건 주택을 취득한 OOO은 큰방 1개를 전세주고 작은방에서 거주하고 있음)한 바, 청구인이 주장하는 실지거래가액은 사실인 것으로 조사되고 있다. 위와같은 사실을 종합하고 청구인이 거증으로 제시한 부동산 매매계약서 원본과 거래당사자의 확인서로 미루어 볼 때, 청구인이 주장하는 취득가액 42,000,000원과 양도가액 53,500,000원은 실지거래가액인 것으로 확인된다 하겠다.

따라서 이 건 주택의 양도에 대하여 취득 및 양도가액을 실지거래가액으로 양도차익을 산정하여, 이 건 양도소득세등의 부과처분을 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 이유있는 것으로 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구 심리결과 청구인의 주장은 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.