3인이 공유하던 체비지가 5개 필지로 환지된 후 공유자 각자가 특정한 필지를 소유하기 위하여 공유물분할등기를 한경우 양도(교환)로 볼 수 있는지 여부(기각)

355.7㎡ 중 청구인의 지분인 52.30㎡를 청구외 ○○에게 소유권이전한 것에 해당하므로 이를 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당함.

1. 원처분개요 청구인은 청구외 OOO, OOO과 공동으로 74.2.22 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOOOOOOOO 체비지 680.4평(2,249㎡)을 매입(공유자지분 OOO 56.9%, OOO 28.4%, 청구인 14.7%)하였는데 위의 체비지는 88.12.22에 5개필지 1,686.8㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)로 환지되어 서울특별시로 보존등기된 후 청구인등 3인은 89.5.31 쟁점토지 각 필지마다 3인이 공유하는 것으로 소유권이전등기를 하였다. - 쟁점토지

구분

소 재 지

면적(㎡)

공 유 자 지 분

OOO

OOO

청구인

①

서울특별시 서초구

OO동 OOOOO

355.5

959.8/

1,686.8

497/

1,686.8

248/

1,686.8

②

서울특별시 서초구

OO동 OOOOO

355.7

〃

〃

〃

③

서울특별시 서초구

OO동 OOOOO

355.7

〃

〃

〃

④

서울특별시 서초구

OO동 OOOOOO

310

〃

〃

〃

⑤

서울특별시 서초구

OO동 OOOOOO

307.9

〃

〃

〃

청구인등 3인은 각각 3인 공유로 되어 있는 쟁점토지 5개 필지를 공유물분할을 등기원인으로 하여 91.10.22 쟁점토지④는 청구인 소유로, 쟁점토지①, ②, ⑤는 청구외 OOO소유로, 쟁점토지③은 청구외 OOO 소유로 소유권이전등기를 하였다. 처분청은 청구인등 3인이 91.10.22 공유물분할을 원인으로 쟁점토지의 소유권 이전등기한 것을 토지의 양도(교환)로 보아 청구외 OOO와 OOO이 소유한 쟁점토지①, ②, ③, ⑤에 있던 청구인의 공유지분(248/1,686.8)의 양도에서 발생한 소득에 대하여 94.8.16 청구인에게 91년 귀속분 양도소득세 348,654,070원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.9.26 심사청구를 거쳐 94.12.3 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구인주장 청구인과 청구외 OOO, OOO은 서울특별시로 부터 1필지의 체비지를 매입하였으나 동 체비지는 서울특별시의 토지구획정리 사업으로 인하여 5개 필지로 환지되어 공유지분으로 소유하게 됨으로서 각자의 재산권 행사에 많은 제약이 예상되어 91.10.16 공유지분토지를 분할하여 필지별로 각각 소유하기로 합의하고, 청구외 OOO는 쟁점토지중 12m도로에 접한 쟁점토지①, ②,

⑤ 3개필지 합계 1,021.1㎡를 갖고 당초 공유지분 토지보다 증가된 부분(61.31㎡)의 공시지가 247,000,000원을 청구인과 청구외 OOO에게 지불하기로 하였고, 청구외 OOO은 쟁점토지③을 소유하되 공유지분 면적이 479㎡(28.4%)에서 355.7㎡로 감소됨에 따라 감소분의 공시지가 163,000,000원을 청구외 OOO로 부터 받기로 하였으며, 청구인은 쟁점토지④를 소유하되 당초 공유지분 248㎡(14.7%) 보다 면적은 증가 하였으나 갖기로 한 쟁점토지④는 6m 도로에 접하여 다른 필지보다 공시지가가 낮아 당초 공유지분 토지의 공시지가와 분할후 소유하는 토지의 공지지가의 차액 84,000,000원을 청구외 OOO로 부터 받기로 하는 분할등기 계약을 합의한 후 91.10.22 공유물 분할을 원인으로 소유권이전등기를 하였는 바, 이는 3인이 공유하던 1필지의 체비지가 소유자의 의사와 무관하게 5개 필지로 환지된 후 공유물분할을 한 것으로서 단순한 공유물분할에 해당하므로 공유물분할로 인하여 지분이 변동된 부분만 양도로 보아야 하는데도 처분청이 공유물 분할에 따라 소멸된 쟁점토지①, ②, ③, ⑤에 있던 청구인의 공유지분을 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 주장이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 쟁점토지①, ②, ③, ⑤의 소유권이전을 단순한 공유물분할이므로 양도로 보아서는 안된다고 주장하나 이 건의 경우를 보면 쟁점토지(5개 필지)를 단순히 공유물분할한 것이 아니라 쟁점토지①, ②, ⑤, 1021.1㎡ 중 청구인의 지분인 150.12㎡를 청구외 OOO에게, 쟁점토지

③ 355.7㎡ 중 청구인의 지분인 52.30㎡를 청구외 OOO에게 소유권이전한 것에 해당하므로 이를 양도로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

3인이 공유하던 체비지가 5개 필지로 환지되어 각 필지마다 3인 공유로 소유권이전등기를 한 후 특정필지를 각자 소유하기 위해 공유물분할을 원인으로 소유권이전등기를 한 경우 타인이 소유하게 된 필지에 있던 청구인의 공유지분을 토지의 양도(교환)로 볼 것인지 또는 단순한 공유물분할로 볼 것인지 여부를 가리는 데 있다.

나. 이 건 관련법령 및 사실관계를 본다. 소득세법 제4조 제3항에서는 “양도”라 함은 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도·교환·법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다고 규정하고 있다. 이 건 사실관계를 보면 청구인과 청구외 OOO, OOO등 3인은 당초 체비지를 공유하고 있었는데 이 체비지가 88.12.22 쟁점토지①～⑤로 환지된후 청구인등 3인은 쟁점토지의 각필지마다 3인이 공유하는 것으로 원처분개요와 같이 소유권이전등기를 하였다가 91.10.22 공유물분할을 원인으로 쟁점토지④는 청구인 소유로 쟁점토지①, ②, ⑤는 청구외 OOO 소유로, 쟁점토지③은 청구외 OOO 소유로 소유권이전등기를 하였다. 청구인은 청구인등 3인이 공유하고 있던 쟁점토지①～⑤를 각자 특정필지를 소유하는 것으로 91.10.22 소유권이전등기한 것은 공유토지를 단순히 분할한 것이므로 양도(교환)가 아니라고 주장하나 쟁점토지①～⑤는 지번이 각각 다른 별개의 토지이고 쟁점토지①～③의 91년 개별공시지가는 ㎡당 3,150,000원인 반면 쟁점토지④와 ⑤의 91년 개별공시지가는 1,870,000원으로 그 경제적가치에 현저한 차이가 있고 쟁점토지 5개 필지를 청구인등 3인이 공유하고 있을때 각자 공유지분에 따라 계산한 토지면적(OOO 959.8㎡, OOO 479㎡, 청구인 248㎡)과 분할 후 각자 단독소유하게 토지의 면적(OOO 1,021.1㎡, OOO 355.7㎡, 청구인 310㎡)이 각각 상이함을 알 수 있다.

그렇다면 공유토지를 단순히 분할하는 것은 1필지의 토지에 관한 불특정된 지분을 별개의 특정된 소유권으로 환원하는 것이므로 유상양도로 볼 수 없다고 할 것이나, 이 건의 경우와 같이 경제적 가치가 상이한 5필지의 각 토지중 상호지분을 이전하여 각 공유자들이 당초 공유자간의 지분비율과 다르게 지분을 교환하는 경우까지 공유토지의 단순한 분할로 볼 수는 없다 할 것이어서(소득세법 기본통칙 1-1-14...4 같은 뜻임), 이 건 청구인의 경우는 공유물분할이라는 형식을 빌었으나 그 경제적 실질은 특정토지의 지분을 양도하고 그 대가를 물건(이 사건의 경우 다른 특정 토지지분)으로 받은 교환에 해당한다고 판단된다. (같은취지 : 93서2792, 94.6.30) 다. 이 건 심판청구 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.