청구인의 이 건 부동산 취득·신축 및 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 인정할 수 있는지의 여부(기각)

처분청에서 청구인의 88년 및 89년 양도부동산에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 정당함

1. 사 실 청구인은 서울특별시 서초구 OO동 OOOO O에 주소를 둔 사람으로, 88.2.29 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 329.4㎡를 취득하고 동년 7.26 동 지상에 근린생활시설용 4층건물 909.37㎡를 준공하여 동년 9.23 보존등기를 한 후 동년 12.27 동 토지·건물을 청구외 OOO 등 2인에게 양도하고, 89.4.10 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 268.8㎡를 취득하고 동년 11.18 동 지상에 주택 및 근린생활시설용 4층건물 642.6㎡를 준공하여 동년 12.29 보존등기를 한 후 동 일자로 동 토지·건물을 청구외 OOO에게 양도한 사실이 있는 바, 처분청에서 청구인의 위 부동산 취득·신축 및 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 보고 88년 및 89년 양도부동산의 양도시 실지거래가액 650,000,000원과 500,000,000원에서 건물분 부가가치세 43,496,280원과 34,765,802원을 각각 차감한 606,503,720원 및 465,234,198원에 소득표준율(24.7%)을 적용하여 소득금액을 149,806,418원과 114,912,846원으로 결정하여 88년도 귀속 종합소득세 85,925,430원 및 동 방위세 16,945,080원과 89년도 귀속 종합소득세 82,101,250원 및 동 방위세 16,547,440원을 91.4.16 납세고지하고, 동 일자로 88년 및 89년 양도부동산의 건물양도가액 434,962,808원 및 347,658,022원에 대해 88년 제2기분 부가가치세 52,195,536원과 89년 제2기분 부가가치세 41,718,960원을 납세고지함에 따라 이에 불복하여 전심절차를 거쳐 91.9.18 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 88년도 양도부동산의 경우 임대목적으로 건물을 신축하여 임대에 공하다가 이를 양도한 후 양도차익이 없어 양도소득세 신고를 생략하였고, 89년도 양도부동산의 경우 주거 및 임대목적으로 건물을 신축하여 주택부분은 청구인이 거주하고 상가부분은 임대업에 대한 사업자등록을 하여 일부 임대에 공하다가 이를 양도한 후 양도소득세 43,372,870원 및 동 방위세 8,674,570원을 자진신고·납부하였는 바, 사업상 목적으로 부동산을 매매한 것으로 볼 수 없고, 부가가치세법 시행규칙 제1조 제1항의 부동산매매업의 요건(1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우)에도 해당되지 아니하며, 과거의 부동산 거래회수와 규모, 임대기간, 임대수입금액이 부동산매매업 업종구분의 기준이 될 수 없음에도 과거의 부동산 거래회수가 많고, 이 건 건물의 임대기간이 단기이며 임대수입금액이 적다하여 부동산매매업에 대한 명문화된 법령을 확대해석 내지 유추해석하여 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 위법부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 이에 대하여 국세청장은, 88년도 양도부동산의 경우 임대목적으로 신축하여 임대에 공하였음을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 89년도 양도부동산의 경우 주택부분을 거주용으로 사용하였음을 입증할 수 있는 증빙을 제시하지 못하고 있고, 상가부분은 89년 제2기의 임대수입금액이 1,370,700원에 불과하고, 이 건 부동산의 양도사유가 불분명하며, 국세청전산출력자료에 의하면, 청구인은 81년 내지 90년 사이에 15회에 걸쳐 8,060.82㎡(2,438평)의 부동산을 취득하고 82년 내지 89년 사이에 20회에 걸쳐 5,455.72㎡(1,650평)의 부동산을 양도한 것으로 나타나고 있는 바, 청구인이 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁 점 따라서 이 건 심판청구의 쟁점은 청구인의 이 건 부동산 취득·신축 및 양도에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 인정할 수 있는지의 여부를 가리는데 있다 할 것이다.

5. 심리 및 판단

위 쟁점사항에 대해 살피건대, 먼저 부가가치세법 시행규칙 제1조 (사업의 범위) 제1항에 의하면, 「부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나, 사업상의 목적으로 1과세기간중에 1회이상 부동산을 취득하고, 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업을 영위하는 것으로 본다」고 규정되어 있고, 소득세법 제20조 (사업소득) 제1항 제8호와 동법시행령 제36조 제3호에 의하면, 부동산매매업을 사업소득의 한 종류로 열거하고 있으며, 소득세 기본통칙 2-4-8...20(부동산매매업등의 업종구분) 제1호를 보면, 「부동산의 매매(건물을 신축하여 판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하거나 사업상의 목적으로 부가가치세법상 1과세기간내에 1회이상 부동산을 취득하고 2회이상 판매하는 경우에는 부동산매매업에 해당된다」고 규정되어 있고, 대법원판례(90누6217, 91.2.26)에 의하면, 부동산매매업에 해당되는지의 여부는 그 매매가 수익을 목적으로 하고 있는지와 그 매매의 규모, 회수, 태양 등에 비추어 사업활동으로 볼 수 있을 정도의 계속성과 반복성이 있는지 등을 고려하여 사회통념에 따라 가려야 한다고 되어 있다.

다음으로 이 건 사실관계에 대해 살피건대, 첫째, 국세청 전산출력자료에 의하면, 청구인은 81년부터 90년 사이에 15회에 걸쳐 8,060.82㎡의 부동산을 취득하고 82년부터 89년 사이에 20회에 걸쳐 5,455.72㎡의 부동산을 양도한 것으로 나타나고 있고, 둘째, 88년 양도부동산의 경우 88.2.29 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 329.4㎡를 취득하여 동년 7.26 위 지상에 근린생활시설용 4층건물 909.37㎡를 준공하고 동년 9.23 동 건물에 대해 청구인명의로 보존등기를 마쳤고, 위 보존등기일 이전인 동년 9.15 청구외 OOO등 2인과 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하여 동년 12.27 양수인명의로 이전등기를 하여 준 것으로 나타나고 있고, 청구인은 위 건물을 당초 임대사업목적으로 신축하여 88.5.15 부터 동년 8.30 사이에 청구외 OOO등 7인에게 모두 임대하였는데 신축시 상당한 차입금이 있었기에 이를 변제키 위해 부득이 위와 같이 단기양도하게 되었다고 주장하면서 그 증빙으로 임대차계약서사본을 제시하고 있으나, 청구인 주장 사실을 입증할 수 있는 객관적인 증빙을 제시하지 못하고 있고, 임대업에 대한 사업자등록도 하지 아니한 것으로 나타나고 있으며, 셋째, 89년 양도부동산의 경우 89.4.10 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO 대지 268.8㎡를 취득하여 동년 11.18 위 지상에 주택 및 근린생활시설용 4층건물 642.6㎡를 준공하고 동년 12.29 동 건물에 대해 청구인명의로 보존등기를 마쳤고, 위 건물준공일 이전인 동년 11.2 청구외 OOO과 이 건 부동산에 대한 매매계약을 체결하여 위 보존등기일인 동년 12.29 양수인명의로 이전등기를 하여준 것으로 나타나고 있고, 청구인은 위 건물을 당초 주거 및 임대사업목적으로 신축하여

주택부분은 청구인이 거주하고 상가부분은 임대사업에 대한 사업자등록을 하여 일부 임대에 공하였는데 신축시 상당한 차입금이 있었기에 이를 변제키 위해 부득이 위와 같이 단기양도하게 되었다고 주장하면서 그 증빙으로 청구인의 주민등록표와 임대차계약서사본, 89년 제2기분 부가가치세 신고서를 제시하고 있으나, 청구인의 주민등록등본에 의하면, 청구인이 89.12.23 부터 90.12.4 까지 이 건 건물중 주택에 주소를 두었던 것으로 나타나고 있고, 이 건 매매계약서에 의하면 청구인은 그 이전인 89.11.2 자로 이미 양수인 OOO과 매매계약을 체결한 것으로 나타나고 있으며, 이 건 부동산 임대에 대한 89년 제2기분 부가가치세의 공급가액이 1,370,700원에 불과하고 임대기간이 89.9.20 부터 동년 12.29 까지 약 3개월 정도에 불과한 것으로 나타나고 있다는 점 등을 종합하여 볼 때, 88년 및 89년 양도부동산을 당초 주거 및 임대사업목적으로 취득(신축)하여 주거 및 임대에 공하다가 건물신축시의 차입금을 변제하기 위해 부득이 단기양도하게 되었다는 청구인의 주장은 신빙성이 있는 것으로 보여지지 아니하고, 청구인은 사업상의 목적으로 부동산을 취득(신축)·양도함으로써 부동산매매업을 영위한 것으로 인정된다 하겠다. 그러하다면 처분청에서 청구인의 88년 및 89년 양도부동산에 대해 부동산매매업을 영위한 것으로 보아 종합소득세 및 부가가치세를 부과한 이 건 처분은 정당하다 하겠고, 이에 반하는 청구인의 주장은 이유없다 할 것이다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.