우선수익권으로 취득한 신탁부동산은 과세되나?

우선수익권이 위탁자에서 은행과 유동화전문회사를 거쳐 최종매수자에게 이전되는 거래가 전제되었다. 신탁부동산의 실질적 통제권이 어느 당사자에게 있는지가 쟁점이다.

신탁부동산에 대한 사용・ 관리・처분등에 대한 권리를 위탁자가 가지고 있는 경우 신탁부동산 처분에 대한 납세의무자는 위탁자가 되는 것임

해당 신탁부동산에 대한 “사용․관리․처분 등의 권한”(이하 “실질적 통제권”이라 함)이 유동화전문회사에 이전되지 아니하고 위탁자 또는 은행에게 있는 경우 신탁부동산 매각에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자 또는 은행이 되는 것입니다.

다만, 우선수익권이 위탁자에서 우선수익자인 은행과 유동화전문회사를 거쳐 최종매수자에게 이전되면서 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 함께 이전되는 경우, 이전되는 각각의 거래가 재화의 공급에 해당하므로 세금계산서를 발급(유동화전문회사는 계산서를 발급하는 것이나, 부동산임대업에 공한 경우 세금계산서를 발급)하여야 하는 것이며, 신탁부동산에 대한 실질적 통제권이 이전된 후 해당 신탁부동산에 대한 법적 소유권을 매수자에게 이전하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니하는 것으로서 신탁부동산의 실질적 통제권이 위탁자 혹은 은행에 있는지 또는 유동화전문회사에 이전된 것인지 여부는 계약의 실질 내용, 신탁부동산의 사용․수익, 처분권한의 이전 여부 등을 종합하여 사실판단 할 사항입니다.

질의

매수자가 우선수익자의 지위에서 취득한 신탁부동산 거래는 부가가치세가 과세되는가?

회답

해당 신탁부동산에 대한 “사용․관리․처분 등의 권한”(이하 “실질적 통제권”이라 함)이 유동화전문회사에 이전되지 않고 위탁자 또는 은행에게 있는 경우 신탁부동산 매각에 따른 부가가치세 납세의무자는 위탁자 또는 은행이 된다.

다만, 우선수익권이 위탁자에서 우선수익자인 은행과 유동화전문회사를 거쳐 최종매수자에게 이전되면서 실질적 통제권이 함께 이전되는 경우 각각의 거래가 재화의 공급에 해당하므로 세금계산서를 발급하여야 한다. 유동화전문회사는 계산서를 발급하나 부동산임대업에 공한 경우 세금계산서를 발급한다.

실질적 통제권 이전 후 법적 소유권을 매수자에게 이전하는 것은 재화의 공급으로 보지 않는다. 실질적 통제권의 소재는 계약의 실질 내용, 신탁부동산의 사용․수익, 처분권한의 이전 여부 등을 종합하여 사실판단할 사항이다.

국세청 법령해석 법규부가2014-99 (<time datetime="2014-06-20">2014.06.20</time> 회신), "우선수익권으로 취득한 신탁부동산은 과세되나?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000153614/