미분양주택의 일시 임대는 언제 면세전용인가?

미분양주택을 임대하면서 주택임대업으로 등록하지 않은 경우를 전제로 한다.

미분양주택을 임대함에 있어 주택임대업으로 등록을 하지 아니한 경우에는 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것인지 임대업으로 전환한 것인지 여부에 따라 과세(면세전용) 여부가 결정됨

미분양주택을 임대함에 있어 주택임대업으로 등록을 하지 아니한 경우에는 일시적ㆍ잠정적으로 임대한 것인지 임대업으로 전환한 것인지 여부에 따라 과세(면세전용) 여부가 결정됨. 이 경우 과세기준을 일률적으로 정하기는 어려우나 면세사업인 주택임대업으로 전환한 것으로 보아 면세전용으로 과세할 수 있는 경우를 아래와 같이 예시함.

<판단기준 예시>

1. 기간에 의한 기준 예시

가. 분양을 위한 대외적인 의사표시없이 실제임대기간이 연이어 2년 이상인 경우

나. 분양을 위한 대외적인 의사표시없이 당해 주택의 준공일(입주 또는 실제사용가능일 포함)로부터 3년이 경과한 후 최초로 임대에 공하는 경우

2. 기타 기준 예시

가. 주택임대업으로 등록을 한 경우

나. 임대차계약서 등에 분양목적의 주택임을 표시함이 없이 임대기간을 2년 이상으로 기재하여 사실상 임대업을 영위하는 것으로 보는 것이 타당하다고 인정되는 경우

다. 판매(분양)를 위한 대외적인 의사표시없이 임대광고만을 한 경우

라. 임대 당시의 전세보증금(임대료 환산) 등이 당해 임대주택의 신축가액보다 높아 사실상 분양을 포기하고 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우

3. 면세전용(임대 전환)으로 보아 과세하는 경우 과세방법

가. 위의 예시기준과 같이 사실상 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우에는 임대에 공하는 주택을 면세사업에 전용한 것으로 보아 부가세를 과세함.

나. 주택임대업으로 전환하는 때(전환한 것으로 보는 때 포함)를 자가공급(면세전용)의 공급시기로 보며

다. 면세전용으로 보는 때의 시가에 의하여 부가가치세를 과세함(시가는 부가세법 규정에 의함).

질의

미분양주택을 주택임대업 등록 없이 임대한 경우 면세전용으로 보는 부가가치세 과세기준.

회답

미분양주택의 임대가 일시적·잠정적인지 임대업으로 전환한 것인지에 따라 과세 여부가 결정됩니다. 과세기준을 일률적으로 정하기는 어려우나 면세사업인 주택임대업으로 전환한 것으로 보아 면세전용으로 과세할 수 있는 예시는 다음과 같습니다.

1. 기간에 의한 기준 예시

가. 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 실제 임대기간이 연이어 2년 이상인 경우

나. 분양을 위한 대외적인 의사표시 없이 주택 준공일로부터 3년이 지난 후 최초로 임대하는 경우. 입주 또는 실제사용가능일을 포함합니다.

2. 기타 기준 예시

가. 주택임대업으로 등록한 경우

나. 임대차계약서 등에 분양목적 주택임을 표시하지 않고 임대기간을 2년 이상으로 기재하여 사실상 임대업을 영위한다고 인정되는 경우

다. 판매를 위한 대외적인 의사표시 없이 임대광고만 한 경우

라. 임대 당시 전세보증금의 임대료 환산액 등이 신축가액보다 높아 사실상 분양을 포기하고 임대업으로 전환한 것으로 볼 수 있는 경우

3. 면세전용으로 보는 경우의 과세방법

가. 사실상 임대업으로 전환한 경우에는 임대주택을 면세사업에 전용한 것으로 보아 부가세를 과세합니다.

나. 주택임대업으로 전환하는 때를 자가공급인 면세전용의 공급시기로 봅니다.

다. 면세전용으로 보는 때의 시가에 따라 부가가치세를 과세합니다.

국세청 법령해석 부가46410-2126 (<time datetime="1997-09-12">1997.09.12</time> 회신), "미분양주택의 일시 임대는 언제 면세전용인가?", GovBrief 국세, https://tax.govbrief.kr/d/nts_cgm/010000000000152279/