이 건의 다툼은(1) 상가를 청구법인의 대표이사에게 분양예정가의 35%정도를 할인하여 양도한 것이 부당행위계산부인 대상인지 여부(이하 “1”이라 한다)(2) 점포에 대한 수입금액의 적정성 여부(이하 “2”라 한다)(경정)

○○감정원의 감정평가액 또는 분양예정가액을 상가에 대한 적정가격으로 볼 수 있다 하겠으나, 상가 중 ○○감정원으로부터 감정평가받은 사실이 있는 별지 기재 24개 점포의 경우에는 문제점이 인정되고 있는 분양예정가액보다는 ○○감정원의 감정평가액을 상가의 실거래 상황을 반영하는 적정가액으로 보는 것이 보다 객관적이고 합리적이며 ○○감정원의 감정평가액이 없는 2개 점포에 대해서는 분양예정가액을 적정가격으로 하여 부당행위계산부인 하여야 할 것으로 판단되며, 실제 분양면적이 분양계약서 내용 대로였다는 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 등기부등본상의 면적대로 보아야 할 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없음

1. 원처분 개요 청구법인이 OO시 OO동 OOOOOO외 13개 필지에 상가를 신축하여 분양하던중 분양예정가액이 총 3,577,521,280원인 상가점포 26개(이하 “쟁점상가”라 한다)를 97.3.27 청구법인의 대표이사인 청구외 OOO에게 2,738,419,980원에 양도한 사실에 대하여, 처분청에서는 이를 특수관계자에 대한 저가양도에 해당된다고 보아 분양예정가액과 양도가액의 차액인 839,101,300원을 부당행위계산부인하여 동 차액 및 기타 수입누락액 88,076,695원을 포함한 927,177,995원을 대표자에게 상여처분하고, 동 금액을 98.2.13 청구법인에게 소득금액변동통지한 후 98.4.13 원천징수 의무자인 청구법인에게 97년도 귀속 갑종근로소득세 342,772,900원을 결정고지하였다. 청구법인은 이에 불복하여 98.4.30 심사청구를 거쳐 98.9.14 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견 가. 청구주장

(1) 쟁점상가가 미분양되어 부득이 청구법인의 대표이사에게 분양예정가액의 65%에 상당하는 가액으로 양도하였는 바, 면적기준으로 미분양상가의 95%를 인수하는 대표이사에게 양도가액을 35%할인해 주는 것은 상관례에도 부합되는 것으로서 단지 특수관계자간의 거래라는 사유만으로 부당행위계산부인규정을 적용한 것은 부당하다.

(2) 처분청에서는 쟁점상가중 OO OOOO(이하 “쟁점점포”라 한다)의 분양가액을 152,820,000원으로 보아 수입금액을 계산하였으나 분양계약서에서와 같이 분양가액은 50,940,000원이므로 법인세 과세표준과 세액 경정결정시 상여처분한 금액에서 101,880,000원을 감액하여야 한다.

나. 국세청장 의견

(1) 쟁점상가를 대표이사에게 양도할 당시에는 부동산가액이 비교적 안정적이었던 시기로 쟁점상가를 청구법인의 대표이사인 OOO에게 소유권이전한 시점인 97.3.27～3.29 사이에 23개 점포(총면적 3,101.69㎡)가 분양예정가액으로 분양된 사실, 사업년도 종료일인 97.3.31 현재 청구법인의 결산서상 미분양상가가 없었던 사실 등에 비추어 ‘미분양되어 자금사정 때문에 청구법인의 대표자에게 할인한 가액으로 분양할 수밖에 없었으므로 저가양도에 해당되지 아니한다’는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 하겠고, 일반적으로 시가라 함은 특수관계자가 아닌 불특정다수인간의 거래에 있어서 자산의 교환가치를 적정하게 반영하였다고 인정되는 매매의 실례가 있는 경우의 그 가액을 말하는 것으로서 쟁점상가의 시가는 특수관계가 없는 일반인에게 분양하는 분양예정가액을 말한다고 할 것인 바, 청구법인은 청구법인의 대표이사인 OOO에게 쟁점상가를 분양예정가액(3,577,521,280원) 보다 저가에 양도하였으므로 이는 법인세법 시행령 제46조 제1항·제2항 제4호에서 규정하고 있는 특수관계자간의 자산의 저가양도에 해당되고, 자산을 저가로 양도하여 조세를 부당히 감소시킨 것으로 인정되므로 부당행위계산부인규정을 적용하여 과세한 처분은 잘못이 없다 하겠다.

(2) 쟁점점포의 경우, 동 점포의 등기부등본에는 건물면적이 180㎡로 등재되어 있음에도 청구법인이 제시하는 분양계약서에는 84.19㎡로 기재되어 있어 면적 및 양도가액이 잘못 계산되었음이 확인되므로 분양면적에 평당분양예정가액을 곱하여 분양수입금액을 산정하고 법인세를 경정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 이 건의 다툼은

(1) 쟁점상가를 청구법인의 대표이사에게 분양예정가의 35%정도를 할인하여 양도한 것이 부당행위계산부인 대상인지 여부(이하 “쟁점 1”이라 한다)

(2) 쟁점점포에 대한 수입금액의 적정성 여부(이하 “쟁점 2”라 한다)를 가리는데 있다.

나. 관련법령

법인세법 제20조 【부당행위계산의 부인】에서는 「정부는 대통령령이 정하는 바에 의하여 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다」 규정하고 있고, 같은법 시행령 제46조 【법인의 부당한 행위 또는 계산】제1항에서는 「법 제20조에서 “특수관계 있는 자”라 함은 다음 각호의 관계에 있는 자를 말한다.

1. (생 략)

2. 법인의 임원ㆍ사용인(이하 생략) 3.～

7. (생 략)」이라고 규정하고 있으며, 같은조 제2항에서는 「법 제20조에서 “조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다. 1.～

3. (생 략)

4. 출자자 등으로부터 자산을 시가를 초과하여 매입하거나 출자자 등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 때 5.～

8. (생 략)」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점 1에 대하여 살펴본다. (가) 청구외 OOO은 96.12.10 청구법인의 대표이사로 취임하였다가 97.10.23 사임하여 이 건 거래당시 청구법인과 특수관계의 지위에 있었음이 청구법인의 등기부등본에 의하여 확인되며, 청구법인이 위 OOO에게 양도한 26개의 쟁점상가 중 7개 점포는 분양예정가액에, 19개 점포는 분양예정가액 보다 낮게 양도되었음이 처분청의 과세자료에 의하여 확인되고, 수입누락금액 88,076,695원에 대하여는 처분청과 청구법인간에 다툼이 없다. 한편, 청구법인이 제시한 자료에 의하면 청구외 OOO이 위 쟁점상가를 취득한 후 3개월 뒤인 97.6.25 금융거래목적으로 OO은행 OO지점에 제출하기 위하여 97.6.20자를 가격시점으로 하여 별지 기재와 같이 쟁점상가 중 24개 점포에 대한 OO감정원의 감정평가를 받은 사실이 있음이 확인된다.

(나) 살펴보건대, 법인세법상의 부당행위계산 부인 규정은 거주자의 행위 또는 객관적인 사실에 합치되고 또한 법률상 유효·적법한 것으로서 회계상으로는 정확한 계산이라 하더라도, 그 행위나 계산이 특수관계자간의 거래이고, 저가양도 등 객관적으로 조세의 부담을 부당하게 감소시키는 유형의 거래에 해당되는 경우에는 세법상 이를 부인하여 정부가 법령이 정하는 방법으로 소득금액을 계산하는 제도로서 이는 실질과세원칙을 구체화하여 공평과세를 실현하고자 하는 데에 그 입법취지가 있다고 할 것이고(대법원 95누13296, 97.2.14 같은뜻임), 법인세법 제20조 및 같은법 시행령 제46조 제2항에서 말하는 ‘법인의 소득에 대한 조세부담을 부당히 감소시키는 것으로 인정되는 경우’라 함은 당해 법인이 행한 거래형태가 객관적으로 보아 경제적 합리성을 무시한 비정상적인 것이어서 조세법적인 측면에서 부당한 것이라고 인정되는 경우를 뜻한다고 할 것(대법원95누7260, 96.7.12 같은뜻임)인 바, 청구법인과 청구외 OOO과의 거래(이하 “쟁점거래”라 한다)는 위에서 확인되는 바와 같이 특수관계자간의 거래이고 쟁점상가를 일반인들에게 분양하는 가액 보다 저가로 양도한 것으로서 위 쟁점거래는 부당행위계산 부인대상이라고 판단된다.

그러나, 위 쟁점거래는 한꺼번에 26개의 상가를 일괄 분양한 점을 고려한다면 비록 특수관계자간의 거래이기는 하나 상거래 관행상 그 실제 분양가를 하나의 점포를 분양할 때의 분양예정가액과는 달리 보아야 할 이유가 있고, 청구법인의 96.3.31 현재 재무제표에 의하여 확인되듯이 609백만원 상당의 결손이 발생하는 등 경영상의 어려움이 있었음을 감안할 때, 미분양된 쟁점상가를 보다 빨리 분양하여 자금을 회전시킴으로써 청구법인의 경영 정상화를 기하여야 할 필요성이 인정된다 하겠으며, 법인세법 시행령 제46조 제2항 제4호 소정의 시가는 원칙적으로 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격을 의미하는 것이지만 이는 객관적이고 합리적인 방법으로 평가한 가액도 포함하는 개념으로서 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있으므로 그와 같은 감정가격이 있으면 다른 평가방법에 의한 평가에 앞서 감정가격을 기준으로 같은호 소정의 저가양도 여부를 따져보아야 할 것(대법원 92누9913, 93.2.12 같은뜻)인 바, 이 건의 경우, OO감정원의 감정평가액 또는 분양예정가액을 쟁점상가에 대한 적정가격으로 볼 수 있다 하겠으나, 쟁점상가 중 OO감정원으로부터 감정평가받은 사실이 있는 별지 기재 24개 점포의 경우에는 문제점이 인정되고 있는 분양예정가액보다는 OO감정원의 감정평가액을 쟁점상가의 실거래 상황을 반영하는 적정가액으로 보는 것이 보다 객관적이고 합리적이며 OO감정원의 감정평가액이 없는 2개 점포에 대해서는 분양예정가액을 적정가격으로 하여 부당행위계산부인 하여야 할 것으로 판단된다.

(2) 쟁점 2에 대하여 살펴본다. 쟁점점포에 대하여 청구법인은 처분청이 계상한 양도금액이 실제 양도금액보다 과다 계상 되었다고 주장하나, 등기부등본상으로 동 점포의 건물면적이 청구법인이 주장하는 분양계약서상 84.19㎡와는 달리 180㎡로 등재되어 있어 실제 분양면적이 분양계약서 내용 대로였다는 객관적인 증빙의 제시가 없는 한 등기부등본상의 면적대로 보아야 할 것이므로 청구주장을 받아들일 수 없다 하겠다.

라. 따라서 이 건 심판청구의 청구주장은 일부만 이유 있으므로, 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별 지>

호 수

적정가격 1」 1」

OOO에 대한

양도가액 2」 2」

차 액

(부당행위계산부인액)

A동 B1

116,000,000

100,860,000

15,140,000

B2

97,000,000

84,040,000

12,960,000

B3

49,000,000

42,540,000

6,460,000

B4

48,000,000

41,520,000

6,480,000

B5

135,000,000

116,680,000

18,320,000

B6

59,000,000

50,940,000

8,060,000

B7

176,000,000

50,940,000

125,060,000

101

120,000,000

105,050,000

14,950,000

104

159,676,000

105,050,000

54,626,000

105

159,676,000

105,050,000

54,626,000

112

88,000,000

63,674,995

24,325,005

114

88,000,000

63,674,995

24,325,005

115

88,000,000

63,674,995

24,325,005

201

85,000,000

84,040,000

960,000

202

43,000,000

42,020,000

980,000

203

128,000,000

126,060,000

1,940,000

204

85,000,000

84,040,000

960,000

205

128,000,000

126,060,000

1,940,000

206

100,000,000

87,440,000

12,560,000

207

100,000,000

87,440,000

12,560,000

208

100,000,000

92,780,000

7,220,000

209

123,000,000

106,500,000

16,500,000

210

136,000,000

117,420,000

18,580,000

B동 B1

740,000,000

643,500,000

96,500,000

103

120,000,000

96,974,995

23,025,005

106

75,000,000

50,450,000

24,550,000

합 계

3,346,352,000

2,738,419,980

607,932,020

주1」A동 104 및 105호는 분양예정가액, 나머지는 OO감정원의 감정평가액임 주2」실제 양도가액