부동산의 임대가액의 적정성 여부(기각)

부동산의 적정임대료산정을 위해 건물의 창고는 외O화물의 요율을, 토지는 외O화물의 포장요율을 적용하여 시가를 산정한 사례

1. 사실청구인은 청구외 OOO과 공동으로 소유한 인천광역시 중구 O동 OO OOOOO 잡종지 3,217.4㎡상의 청구인 단독소유인 창고 1,326㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 특수관계자인 청구외 OO창고주식회사(이하 “청구외법인”이라 한다) 에 무상으로 임대하였다.처분청은 청구인이 소득을 부당하게 감소시킨 것으로 보아 쟁점부동산 중 청구외법인이 실제 사용하고있지 않은 나대지 부분은 통상업무인 입·출고 및 상·하차 등 창고업의 이용편익을 위한 부속토지로 보아 국유재산에 대한 연간 사용요율 계산방법에 의해 임대료를 산정하고 실제 사용하고 있는 토지 및 건물은 무역O의 O만시설사용 및 사용료에 관한 규정에 의하여 임대료를 산정하여 1995년귀속 5,842,330원, 1996년귀속 4,175,180원, 1997년귀속 8,068,160원, 1998년귀속 5,712,670원, 1999년귀속 4,919,290원의 종합소득세를 2000.10.14 청구인에게 결정고지 하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.1.8 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청은 청구인이 임대하고있는 토지 및 건물에 대한 적정임대료를 산정하면서 평방미터당 창고 1,288원, 야적장 571원을 적용하였으나, 인근에 위치한 청구외OO염업 및 OO산업 이 인천지방해운수산청에 지급하고 있는 임차료를 시가로 보아 위 토지 및 건물에 대한 임대료를 산정하여야 한다.

나. 처분청 의견

시가라 함은 특수관계 없는 제3자간의 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대실례가액이어야 하는 바, 청구인이 주장하는 OO염업 및 OO산업의 임차가액은 사용목적 및 사용기간으로 보아 임대실례가액으로 보기 어려우므로 O만법상의 사용요율을 시가로 보아 임대료를 산정한 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점청구인이 주장하는 가액을 쟁점부동산의 임대가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령소득세법 제41조【부당행위계산】제1O에서 “납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 부동산임대소득·사업소득·일시재산소득·기타소득 또는 산림소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자와 특수관계있는 자와의 거래로 인하여 당해 소득에 대한 조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 그 거주자의 행위 또는 계산에 관계없이 당해연도의 소득금액을 계산할 수 있다”고 규정하고 있고,같은법 시행령 제90조【부당행위계산의 부인】제2O에서 “법 제41조에서‘조세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때’라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 때를 말한다.

1. 특수관계 있는 자로부터 시가보다 높은 가격으로 자산을 매입하거나 특수관계 있는 자에게 시가보다 낮은 가격으로 자산을 양도한 때

2. 특수관계 있는 자에게 금전 기타 자산 또는 용역을 무상 또는 낮은 이율 등으로 대부하거나 제공한때 라고 규정하고 있으며, 제4O에서 “제2O 제2호 내지 제5호의 규정에 의한 소득금액의 계산에 관하여는법인세법시행령 제89조제3O 내지 제5O의 규정을 준용한다”고 규정하고 있다.또한,법인세법 시행령 제89조【시가의 범위 등】제1O에서 “법 제52조 제2O의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다”고 규정하고 있고,제5O에서 “제88조의 규정에 의한 부당행위계산에 해당하는 경우에는 법 제52조 제1O의 규정에 의하여 제1O내지 제4O의 규정에 의한 시가와의 차액 등을 익금에 산입하여 당해 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산한다(이하생략)”라고 규정하고 있다.

다. 심리 및 판단청구인은 쟁점부동산의 인근에 위치하고 있는 OO산업과 OO염업이 인천지방해양수산청에지급한 사용료가 평방미터당 1995년 205원, 1996년부터 1999년까지 305원이므로 이를 시가로 보아 쟁점부동산에 대한 임대소득을 과세하여야 한다고 주장하고 있는 바, 이에 대하여 살펴본다.이건 사실관계를 보면,①청구인은 1999.12.31현재 청구외법인의 총주식 100,000주 중 50,000주를 소유하고 있으며 청구인과 청구외법인간에 특수관계자라는 사실에 대하여는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다.

②O만법 제27조와 O만법시행령 제20조의 2및 제21조의 규정에 근거하여 해양수산부장관이 고시한 “무역O의 O만시설의 사용 및 사용료에 관한 규정”을 보면 아래와 같다.

<무역O의 O만시설사용 및 사용료에 관한 규정의 적용요율>

(단위 : 원/㎡)

구 분

요 금

부산O 및

인천O

기타O

창고 (상옥)

외O화물

1,288

1,029

내O화물

928

743

야적장

포장

외O화물

571

420

내O화물

409

307

비포장

외O화물

306

227

내O화물

224

203

③ 처분청은 당초에는국유재산법시행령 제26조의 규정에 따라 국유재산의 연간 사용요율 (토지 공시지가×5%,건물 과세시가표준액×10%)에 따라 청구인의 소득금액을 계산하여 고지처분하였으나 청구인이 과세적부심사청구서에서 O만법상의 사용요율을 적용하여 쟁점부동산의 시가를 산정하여야 한다는 주장을 일부 채택하여,쟁점토지 과세면적 중 청구외법인이 실제 사용하고 있지 않은 나대지 부분은 통상업무인 입·출고 및 상·하차 등 창고업의 이용편익을 위한 부속토지로 보아국유재산법 시행령 제26조에 규정하고 있는 국유재산에 대한 연간 사용요율 계산방법에 의해 임대료를 산정하고, 실제 사용하고 있는 토지 및 건물은 무역O의 O만시설 사용 및 사용료에 관한 규정에 의하여 창고 1,288원, 토지 571원(월 사용료)을 적용하여 경정하였다.판단컨대, 시가란 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격을 의미하는 바,처분청은 무역O의 O만시설 및 사용료에 관한 규정의 적용요율 중 건물은 인천O의 외O화물의 요율을 토지는 외O화물의 포장토지의 요율을 적용하였으나, 인천지방해운O만청장이 청구외 OO산업에 발급한 사용허가서를 보면 사용목적이 수출입화믈야적으로 쟁점부동산의 창고업과는 그 사용목적이 다르고, 청구외 OO염업은 사용목적이 보세창고업이나, 사용료가 확인되지 않을 뿐 아니라 사용기간이 2000.2.28부터2001.2.27까지로 쟁점사건에 대한 소득의 귀속연도와 달라 청구인이 주장하는 가액을 시가로 보기는 어렵다고 판단된다.

따라서 처분청이 쟁점건물의 창고는 외O화물의 요율을, 토지는 외O화물의 포장요율을 적용하여 시가를 산정한 당초처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1O 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.