실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 토지와 건물을 함께 양도하여 양도가액의 구분이 불분명한 경우 토지의 양도가액을 양도당시 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분(기각)

양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산함이 타당

1. 사실 청구인은 1981.9.18 서울특별시 중랑구 O동 OOOOOO 대지 241㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 취득하여 1986.7.18 위 지상에 건물 494.84㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 신축한 후 쟁점토지와 쟁점건물을 1998.8.26 440,000,000원에 양도하고 쟁점토지는 실지거래가액에 의하여, 쟁점건물은 기준시가로 각각 양도차익을 산정하여 1998.10.31 양도소득세 과세표준 예정신고를 하고 양도소득세 24,563,690원을 자진납부하였다. 처분청은 쟁점토지의 양도가액을 쟁점토지 및 건물의 양도가액인 440,000,000원을 쟁점토지의 기준시가 438,620,000원과 쟁점건물의 기준시가 84,122,800원으로 안분계산한 가액인 369,192,650원으로 산정하여 1999.8.11 양도소득세 51,102,010원을 청구인에게 결정·고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.11.1 심사청구를 거쳐 2000.3.8 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가.청구인 주장

① 쟁점토지의 양도가액이 230,000,000원임이 분명하므로 이를 쟁점토지의 양도가액으로 인정하여야 하며,

② 설령 양도가액의 구분이 불분명한 경우라 할지라도 양도당시 기준시가(토지: 개별공시지가, 건물: 과세시가표준액)로 안분계산하는 것은 현실적으로 토지의 매매가액 및 건물의 신축가액을 고려할 때 적절하지 못하므로 양도당시 평가한 감정가액을 기준으로 구분 계산한 322,492,000원을 쟁점토지의 양도가액으로하여 양도소득세를 결정하여야 한다.

나. 국세청장 의견 청구인이 쟁점토지와 쟁점건물을 440,000,000원에 양도한 것은 확인되나 토지가액과 건물가액이 객관적인 기준에 의하여 구분되지 않아 그 가액이 불분명하므로, 전체 양도가액을 토지 및 건물가액의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 실제 양도가액을 산정하였음에는 달리 잘못이 없다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 실지거래가액으로 양도차익을 산정하면서 토지와 건물을 함께 양도하여 양도가액의 구분이 불분명한 경우 토지의 양도가액을 양도당시 토지와 건물의 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부를 가리는데 있다.

나. 관련법령 소득세법 제100조 (양도차익의 산정) 제1항에서 “양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다”고 규정하고 있고, 같은법 제2항에서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단 청구인은 매매계약서상 토지·건물의 양도가액이 440,000,000원이고 쟁점토지의 양도가액이 230,000,000원, 쟁점건물의 양도가액이 210,000,000원으로 구분표시되어 있어 토지 및 건물의 가액이 불분명한 경우에 해당되지 않으므로, 쟁점토지의 양도가액을 230,000,000원으로하여 쟁점토지에 대한 양도소득세를 결정하여야 한다고 주장하고 있는바, 양도당시 쟁점토지의 기준시가가 438,620,000원이고 쟁점건물의 기준시가가 84,122,800원인점에 비추어 보더라도 청구인이 제시한 가액은 합리적인 기준에 의하여 구분되었다고 볼 수 없다. 한편, 청구인은 청구인이 제시한 토지가액과 건물가액이 객관적인 기준에 의하여 구분되지 않아 그 가액이 불분명하다면 총양도금액 440,000,000원을 OO감정원이 쟁점부동산 양도당시 감정한 토지와 건물 가액에 따라 안분계산하여 산출한 토지가액 322,492,000원을 쟁점토지의 가액으로 하여야한다고 주장하고 있는바, 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우에 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산하도록 관련법령에서 규정하고 있어, 양도당시 감정한 토지·건물가액에 따라 산출한 금액 322,492,000원을 쟁점토지의 양도가액으로 하여야 한다는 청구주장은 받아들일 수 없다.

라. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호 의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.