쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

청구인은 쟁점계약서의 진본이 아닌 매도자용 사본만 제출하고 있는 점, 쟁점전체토지의 전 소유자 등은 쟁점전체토지의 거래대금이 얼마인지를 확인해 주지 않고 있는 점, 취득ㆍ양도시점의 개별공시지가 변동내역을 비교하면 쟁점계약서의 매매가액이 너무 높은 점, 쟁점계약서 상의 매매대금을 실제 지급하였음을 알 수 있는 객관적인 금융증빙이 없는 점 등에 비추어 이 건 처분은 잘못 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 2003.7.11. OOO(2003.8.26. 같은 곳 OOO로 지번변경되었다가 2004.6.7. 4,309㎡가 같은 곳OOO로 이기되었으며 이하 “쟁점전체토지”라 한다)의 지분 3분 1을 OOO으로부터 취득하여 보유하다가, 2013.6.7. 같은 곳OOO(OOO로 이기되었으며, 이를 포함하여 이하 “쟁점토지”라 한다)의 보유지분을 OOO에게 양도하고 양도가액을 OOO원, 취득가액을 실지취득가액인 OOO원으로 하여 양도소득세 기한후 신고(납부세액 OOO원)를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 제출한 쟁점전체토지의 취득계약서(이하 “쟁점계약서”라 한다) 상의 취득가액이 신빙성이 부족하다고 보아 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액인 OOO원으로 산정하여 2016.12.1. 청구인에게 2013년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2017.2.27. 이의신청을 거쳐 2017.8.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 쟁점계약서 상의 거래금액(쟁점전체토지 OOO원)은 특약 사항의 상세 기재내용에 비추어 보거나 취득 직후 설정된 근저당 설 정 금액 등으로 볼 때 신빙성 있으므로 이를 취득가액으로 인정하여야 한다. (가) 쟁점계약서의 특약사항이 “

1. 계약자 OOO은 잔금을 2003.5.7.부터 2003.7.7. 지불할 것이며 만약 이를 이행하지 못할 시에는 계약금 및 중도금을 모두 포기할 것을 약속한다.

2. OOO은 OOO씨가 포기한 전계약서에 내용에 원안대로 시행한다.”라고 기재되어 있는바, 통상의 특약내용보다 더 강화된 조건이고 당사자가 아니면 결코 알 수 없는 내용인 “OOO씨가 포기한 전계약서의 내용에 원안대로 시행한다.”를 명문으로 특약한 점 등으로 볼 때 단순히 양도소득세를 줄이기 위하여 사후에 만든 허위의 계약서로 보기 어렵다. (나) 청구인이 매수자금 및 빌라 신축자금 마련 목적으로 쟁점전체토지 취득 직후인 2003.7.15.부터 새로운 공시지가가 고시되기 전인 2004.5.31.까지 쟁점전체토지에 설정된 근저당 채무는 OOO과 같다. 쟁점전체토지에 대하여 2003.7.11. 근저당 채권최고액 OOO원이 설정되어 있고, 공동담보를 고려하여 기준시가로 안분하면 OOO원이며 추후에 설정된 근저당 채권최고액과 합하면 총 OOO원이므로 쟁점계약서상의 매매가액인 OOO원이 쟁점전체토지의 적정한 거래가액임을 알 수 있다.

(2) 처분청 의견에 대한 항변내용은 다음과 같다. (가) 처분청은 쟁점계약서가 검인계약서가 아니고 쟁점전체토지의 전소유자도 3인이고 취득한 자도 3인인데 매도자가 OOO(쟁점전체토지 공유지분자) 1인이고 취득자도 OOO(쟁점전체토지 공유지분자) 1인으로 계약되어 있어 허위의 계약서라는 의견이나, 쟁점계약서 작성 당시인 2003년에는 부동산 실거래가액 신고가 시행되기 이전으로 개인간의 거래인 경우 실제 매매계약서를 작성하여도 부당산등기시에는 등기용 검인계약서를 따로 만들어 신고하는 것이 관행이었으므로 단순히 검인이 날인되지 아니하였다는 이유로 실제 계약서가 아니라고 단정할 수 없다. 부동산 특히 토지는 공산품과 달리 규격화 할 수 없기 때문에 획일적인 거래가 존재할 수 없고, 거래금액도 높아 그 자금조달과정에 많은 변수가 작용하며 거래 체결일로부터 등기이전일까지의 상당한 시간이 소요되기에 그 과정에서 새로운 상황이 발생하기도 하여 이해당사자 간에 변동은 수시로 일어난다. 따라서 당초 계약 당시에 공유지분자 모두 참여하지 아니하고 그 중 1인이 대표로하여 계약을 하였다 하더라도 법적으로 공유자의 소유권이 매수자에게 모두 이전되었다면 그 계약의 효력을 부인할 수가 없고, 당초 OOO 1인이 매수자로 계약을 하였으나 자금부족으로 매수자를 복수로 모집하고 매도인이 매수자의 변경을 인정하여 공유로 등기한 이상 당초 1인의 매수자가 복수자로 변동하였다고 하여 당초 계약을 허위라고 부인할 수 없다.

(나) 처분청은 쟁점계약서가 먹지의 첫 번째 장이 아니기에 문서감정이 불가능하며, 계약당시에 거래를 중개한 공인중개사와 연락이 닿지 않고 매도자 OOO이 매도가격에 대한 기억이 없다는 진술 및 매매금액을 뒷받침할 금융거래 자료가 없어 쟁점계약서가 허위라는 의견이나, 청구인은 심판청구를 위하여 거래은행(OOO)에 직접 방문하여 2003년 고액 거래의 전표 사본을 요구하였으나 거래은행에서 2006년 이전 전표는 보관하지 아니하여 제출하지 못하였을 뿐이고, 다른 객관적인 자료에서 쟁점계약서의 진위여부를 충분 히 판단할 수 있다면 이를 기초로 그 진위여부를 판단하여야 할 것이다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점계약서 상의 매매가액을 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 청구인이 증빙자료로 제출한 쟁점계약서는 신빙성이 없다고 판단되고 취득당시 양도자에게 지급한 매매금액에 대한 금융자료 등 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있어 당초 취득가액을 환산하여 결정한 처분은 정당하다. 청구인은 실지거래가액의 근거로 쟁점계약서 및 근저당권설정계약서 등을 제시하고 있으나, 쟁점계약서상 검인이 날인되어 있지 않고 매도인은 OOO 1인으로만 나타나 있으나, 부동산 등기사항전부증명서상 매도 당시 공유자는 OOO으로 나타나는 점, 쟁점계약서상 매수인은 OOO 1인으로 나타나나, 부동산 등기사항전부증명서상 공유자는 청구인, OOO으로 나타나는 점, 청구인은 이 건과 관련한 이의신청에서 취득대금 증빙으로 청구인의 명의의 OOO 거래내역을 제시하면서 OOO원을 OOO에게 이체하였다고 주장하였으나, 예금거래 내역서상 대체금액의 수취자명, 계좌번호 등이 나타나지 아니하고 쟁점계약서상 중도금 지급일자와 금액이 상이한 점(쟁점계약서상 중도금은 OOO원임) 등으로 보아 부동산매매계약서상 취득가액을 실지거래가액으로 확인할 만한 자료로서 그 객관성을 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부

나. 관련 법령

(1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) 제97조(양도소득의 필요경비 계산)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 제114조(양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지)

① 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 하여야 할 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 하여야 할 자가 그 신고를 하지 아니한 경우에는 해당 거주자의 양도소득과세표준과 세액을 결정한다.

② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조, 제97조 및 제97조의2에 따른 가액에 따라야 한다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비)

⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 “대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액”이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제176조의2(추계결정 및 경정)

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액”이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제시한 심리자료 등에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 청구인은 쟁점토지의 지분 3분의 1을 OOO으로부터 2003.7.11. 취득하고, 동 지분을 쟁점토지의 공유지분자인 OOO에게 2013.6.7. 양도하였다. (나) 쟁점계약서상 매도인은 OOO으로, 매수인은 OOO으로 나타난다. (다) 쟁점계약서상 중개인인 OOO는 2002.11.4. 개업하여 2003.12.31. 폐업하였고, 중개인 OOO에게 쟁점전체 토지의 중개에 대한 사실관계를 확인하고자 하였으나 연락이 닿지 않았다. (라) 매도자인 OOO에게 쟁점전체토지의 매매가액을 확인하고자 유선연락을 하였으나, OOO은 매도가격이 기억나지 않으며 매도에 관한 종중 회의록 등의 자료도 남아있지 않았다고 진술하였다. (마) 청구인은 이의신청시 쟁점전체토지의 취득과 관련하여 제출한 청구인 명의의 OOO의 거래내역을 제출하였고 그 내용은 OOO와 같다.

(2) 청구인은 쟁점계약서 및 쟁점전체토지 근저당권 설정내역 등을 제시하며 쟁점계약서 상 매매금액이 실제 거래가액이라고 주장하고 있다.

(3) 쟁점토지의 연도별 개별공시지가 변동 내역은 OOO과 같다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점계약서의 진본이 아닌 매도자용 사본만 제출하고 있는 점, 쟁점전체토지의 전 소유자 등은 쟁점전체토지의 거래대금이 얼마인지를 확인해 주지 아니하고 있는 점, 쟁점토지의 취득·양도시점의 개별공시지가 변동내역과 비교하면, 쟁점계약서의 매매가액이 너무 높은 점, 쟁점계약서 상의 매매대금을 실제 지급하였음을 알 수 있는 객관적인 금융증빙이 없는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 기준시가에 의한 환산취득가액으로 산정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.