실지거래가액 해당 여부(취소)

실지거래가액 신고했으나 취득가액이 높은 경우로서 신빙성없고 입증안된다하여 기준시가로 과세한 것에 대해 신고한 실지거래가액을 인정한 사례

1. 원처분의 개요 청구인은 경기도 부천시 OO동 OOOOO소재 공장용지 1,515.4㎡(이하 ①토지라 한다) 및 동 지상 공장 등 건물 732.89㎡(이하 ㉮건물이라 한다), 동 지상 식당등 건물 85.28㎡(이하 ㉯건물이라 한다)와 같은곳 OOOOO 소재 공장용지 509.4㎡(이 토지의 환지전 토지는 OO O지구 OOOOO OOO이고 이하 ②토지라 한다) 및 동 지상 공장 건물 710.41㎡(이하 ㉰건물이라 한다)를 청구외 주식회사 OOOO로부터 1978.12.30 취득한 후(위 ②토지는 1985.9.17 위①토지로 합병됨에 따라 위 ①토지의 면적은 2,024.8㎡로 되었고 그 건물의 총면적은 1,528.58㎡이며 이하 이를 “쟁점부동산”이라 한다) 이를 1995.4.7 청구외 OOO등 5인(이하 “매수인들”이라 한다)에게 양도하고 쟁점부동산의 양도가액을 1,350,000,000원, 취득가액을 180,000,000원으로 하여 1995.6.14 자산양도차익예정신고를 한 바 있다.

처분청은 청구인이 신고한 취득가액은 전 소유자인 주식회사 OOOO가 폐업되어 취득가액의 사실여부가 확인되지 아니하고 취득시 계약서상 이건 건물의 임차인인 청구외 OOO의 1년간의 월세액이 11,000,000원으로 기재되어 있는 등 신빙성이 없으며, 양도가액은 양도계약서상 OOO외 4인으로 기재되어 있으나 처분청이 매수인중 1인인 청구외 OOO에게 확인한 바 매수자 각인이 청구인과 개별로 매매계약서를 작성하였다고 하고 있고, 양도시 중개인인 OOO이 제시한 매매계약서상에는 매매대금이 1,326,004,000원으로 되어 있으며 대금수수도 청구인은 청구인 통장으로 입금되었다고 하나 위 OOO은 청구인에게 직접 수표로 지불하였다고 하여 청구인 제시 양도가액(평당 2,204,081원)과 취득가액(평당 293,877원)을 부인하고 기준시가로 양도차익을 산정하여 1999.6.3 청구인에게 1995년 귀속분 양도소득세 208,978,640원을 결정고지 하였다. 청구인은 이에 불복하여 1999.6.19 심사청구를 거쳐 1999.9.30 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산은 경매대상 물건으로 OO은행 관계자의 주선으로 청구인이 전소유자인 주식회사 OOOO의 OO은행 부채 1억5천만원을 대위 변제하는 조건으로 1억8천만원에 매입하였다. 처분청은 전소유자가 이미 폐업한 법인이기 때문에 거래내용을 직접 확인할 수 없다고 하나 이 건 취득가액은 원시계약서상의 매매조건, 글씨체(구형 타이프라이터 사용) 등에 의하여 1억8천만원으로 입증되고 있다. 또한 처분청은 청구주장 취득가액 1억8천만원이 기준시가 대비 234%로 과다한 금액이라고 하고 있으나 이는 1978년도의 부동산 과세시가표준액이 낮은데 기인한 것이며 쟁점부동산을 1978.12.30 소유권이전하면서 설정된 근저당권의 채권최고액이 210,000,000원인 점에 비추어 보더라도 거래내용의 사실성이 입증된다.

(2) 청구인은 어묵제조업체인 “OOOO가공사”를 운영하면서 판매 부진으로 극심한 경영난에 처하게 되어(양도 당시 은행부채 540,782,220원, 개인사채 200,000,000원) 1994년 5월경 쟁점부동산을 매물로 놓은 이후 1995.2.15 OOO외 4명에게 1,350,000,000원에 양도계약하였는 바, 양도금액중 1995.2.15자 계약금 140,000,000원, 1995.3.10자 중도금 560,000,000원, 1995.4.4자 잔금(650,000,000원) 중 525,000,000원 합계금액 1,225,000,000원은 청구인의 예금계좌에 입금되었고, 만약 처분청에서 본 것처럼 개별적으로 계약서를 작성하고 대금을 수령하였다면 매수인 각자에게 영수증을 교부하였을 것인데 매수자 어느 누구도 영수증을 소지하지 않고 있다. 쟁점부동산의 건물은 소유권이전등기신청시에 첨부할 매매계약서를 작성하는 과정에서 매수인들이 쟁점토지를 장차 4개 필지로 분할해서 각자 재건축할 계획이라 하여 매수인중 OOO과 OOO는 단독으로 각각 ㉯와 ㉰의 건물을 소유권이전하고 ㉮건물은 OOO과 OOO 부부가 각각 2분의1씩 소유권이전하기 위하여 4매의 매매계약서로 나누어 별도 작성하였지만 양도계약시에는 1매로 계약하였다.

당시 소개인이었던 OOO가 제출한 매매대금 1,326,040,000원은 토지거래허가신청업무를 대행한 법무사와 중개인 등이 토지거래허가를 받기 위하여 편의상 토지가액 1,225,040,000원(2,024.8㎡×605,000원), 건물가액 101,000,000원 합계 금액 1,326,040,000원으로 한 것일 뿐이며 위 매수자중 4인은 자기들이 매입한 토지위에 건축물을 새로이 신축한다고 하여 건물가격은 없는 것으로 하고 토지가액만 1,350,000,000원으로 양도한 것으로 쟁점토지의 양도가액 1,350,000,000원은 공시지가 1,457,856,000원(2,024.8㎡×72만원)의 92.6%에 해당되어 철거비를 감안할 때 낮은가액이 아니다. 처분청은 대로변에 있는 토지의 거래가액이 평당 350만원이라고 하나 쟁점부동산의 토지의 이면소방도로에 접한 토지이므로 대로변에 접한 토지의 가액과 비교하는 것은 잘못이다.

나. 국세청장 의견 청구인은 취득당시의 매매계약서를 첨부하여 실지거래가액으로 신고하였으나, 거래당사자인 청구외 주식회사 OOOO는 이미 폐업한 법인으로 그 취득가액을 확인할 수 없을 뿐만 아니라 청구인이 신고한 실제 취득가액은 기준시가에 비하여 234%나 되어 이를 취득당시 실지거래가액이라고 보기는 어렵다 할 것이다. 통상 기준시가는 시가보다 낮게 결정됨에도 청구인이 신고한 실제 양도가액은 이러한 기준시가보다 낮을 뿐만 아니라 양도당시 기준시가보다 낮게 매도할 만한 특별한 사정이 없는 점에 비추어 볼 때, 청구인이 신고한 실제 양도가액은 신빙성이 없다고 판단된다(서울고법 96구23996, 1996.12.19 같은 뜻). 이와같이 청구인이 제시한 취득당시 매매계약서의 내용이 불분명하고 쟁점부동산의 실지거래가액을 입증할만한 객관적 증빙의 제시가 없어 청구인이 신고한 거래가액을 신빙성이 없다고 보아 공정과세위원회의 협의를 거쳐 기준시가로 과세한 처분에는 달리 잘못이 없다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 취득가액과 양도가액이 각각 180,000,000원과 1,350,000,000원 인지의 여부를 가리는데 있다.

나. 관계법령

1) 이 사건 양도소득금액 결정당시의 소득세법 시행령 제166조 (1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제1항 및 제4항은 소득세법 제100조 (양도차익의 산정)와 제96조(양도가액) 제1호 본문과 단서, 같은법 제97조 (양도소득의 필요경비계산) 제1호 “가”목 본문과 단서의 규정을 원용하고 있고, 위의 소득세법 제96조 제1호와 제97조 제1호 “가”목의 규정은 각각 소득세법 제94조 (양도소득의 범위) 제1호를 원용하고 있어 위 규정들을 종합하여 보면, 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득은 양도소득이고(법 제94조 제1호) 자산양도차익을 산정함에 있어서 기준이 되는 양도가액과 취득가액은 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 금액으로 하되 다만, “당해자산의 종류, 보유기간, 거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”에는 실지거래가액에 의하도록 하고 있으며(법 제96조 제1호, 제97조 제1항 제1호) 이의 위임을 받은 같은법 시행령 제166조 제4항에서 “당해자산의 종류·보유기간·거래규모 및 거래방법등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우”를 제1호 내지 제3호에서 규정하고, 그 제3호(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것)에서는 “양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일 이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지관할세무서장에게 신고한 경우”를 규정하고 있으며, 위 규정은 이 영 시행후 최초로 양도소득금액을 결정하는 것부터 적용한다고 소득세법 시행령 부칙(1995.12.30 대통령령 제14860호로 개정된 것) 제8조에서 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 취득가액에 대하여 본다 (가) 청구인이 제시하고 있는 매매계약서 원본에 의하면 매매물건은 쟁점①토지 458.4평 및 OO동 OOOOO 지상의 공장등 건물면적과 쟁점②토지(체비지)와 OO OO지구 OOOO OOO 지상의 공장등 건물면적으로 기재되어 있어 위 각 토지와 건물의 등기부등본을 조사한바 위 OO동 OOOOO은 1981.1.12 쟁점①토지 지번으로 환지등기된 토지이고 쟁점②토지는 위 OO OO지구 OOOO OOO의 환지토지이며 위 쟁점①, ②토지와 OO동 OOOOO 및 OO OO지구 OOOO OOO 지상건물등은 각각 등기부에 등기된 면적임이 확인된다 (나) 청구인이 제시하고 있는 취득시 매매계약서에 의하면,

① 쟁점부동산은 OO은행 OOO지점에 근저당권이 설정되어 있는 상태에서 주식회사 OOOO의 대표이사인 OOO이 청구인에게 180,000,000원에 매각한 것으로 되어있고

② 주식회사 OOOO의 은행채무는 청구인이 전적으로 책임지고 처리하기로 되어 있으며

③ 청구인은 계약과 동시에 즉시 소유권을 이전하고 주식회사 OOOO는 소유권이전에 필요한 제반서류를 즉시 청구인에게 교부해야 한다고 되어 있다. 쟁점부동산의 소유권이전관계를 보면 계약일(1978.12.23)로부터 불과 7일후인 1978.12.30에 청구인에게로 소유권이 이전되었고, 쟁점부동산에 설정된 근저당권설정관계를 보면 주식회사 OOOO를 채무자로 하여 1977.12.27에 설정된 주식회사 OO은행의 근저당권(채권최고액 200,000,000원)은 청구인이 쟁점부동산을 취득한 날인 1978.12.30자로 말소되고 같은날 청구인을 채무자로 하는 근저당권(채권최고액 210,000,000원)이 설정되었음이 확인된다. <쟁점부동산의 근저당권 설정내용> (단위 : 원)

설정일

77.12.27

78.12.30

79.11.19

85.9.17

92.2.25

채권최고액

200,000,000

210,000,000

50,000,000

150,400,000

260,000,000

채무자

(주) OOOO

청구인

좌동

좌동

좌동

근저당권자

(주) OO은행

〃

〃

〃

〃

말소일

78.12.30

‘95.3.117

〃

〃

〃

(다) 또한 취득시의 매매계약서에 의하면, 쟁점부동산은 1979.8.23까지 1년기간의 월세액을 11,000,000원으로 청구외 OOO에게 임대되어 가등기가 된 상태에서 매매계약이 되어 1978.12.23 현재의 월세잔액 730만원을 계약일로부터 3개월 이내에 주식회사 OOOO가 청구인에게 반환하기로 되어 있는 바, 위 OOO의 가등기는 1978.8.28 설정(원인 : 1978.8.23 매매예약) 되었음이 등기부등본에 의하여 확인되고 위 매매계약서에 기재된 730만원은 주식회사 OOOO가 위 OOO로부터 미리받은 1년간(1978.8.23～1979.8.23)의 월세액 11,000,000원중 쟁점부동산의 계약일(1978.12.23 현재의 미경과잔액 7,333,333원[11,000,000-11,000,000÷12×4(1978.8.23～12.23)] 임을 알 수 있다. (라) 살피건대, 청구인이 제시하고 있는 취득시의 매매계약서는 원본으로 그 글씨체를 보면 지금부터 약20여년전에 사용된 구형 타이프라이터로 친 글씨체이고 지질 또한 상당한 시일이 경과된 것으로 보일 뿐만 아니라 앞에서 본 바와 같이 이 건 계약내용이 공부와 일치하고 있으며 특히 1978.12.23 매매계약을 하고 7일 후인 1978.12.30자로 청구인에게 소유권이 이전되면서 주식회사 OOOO의 OO은행에 대한 채무액이 말소되고 같은날 청구인을 채무자로 하여 OO은행 으로부터 채권최고액 210,000,000원의 근저당권이 설정된 점, 개별공시지가가 시행되기 이전의 지방세과세시가 표준액은 시가와 상당한 괴리가 있었다는 점등을 종합하여 볼 때 쟁점부동산을 OO은행 관계자의 주선으로 180,000,000원에 취득하였다는 청구주장을 부인키는 어렵다고 판단된다.

(2) 양도가액에 대하여 본다 (가) 쟁점①②토지의 등기부 내용을 보면 쟁점①②토지는 1985.9.17 OO동 OOOOO 공장용지 2,024.8㎡로 합병등기된 후 1995.4.7자로 OOO·OOO에게 629.9㎡, OOO에게 447.14㎡, OOO에게 418.18㎡, OOO에게 529.58㎡가 각각 소유권 이전된 다음 1995.5.21자로 4필지로 분할되고 지번이 부여되었는데 위 OOO·OOO 소유인 629.9㎡는 OO동 OOOOO로, 위 OOO 소유인 447.14㎡는 OOOOO로, 위 OOO 소유인 418.18㎡는 418.2㎡로 되면서 OOOOOO으로, 위 OOO 소유인 529.58㎡는 529.6㎡로 되면서 모지번인 OOOOO 지번으로 각각 등기 되었음이 확인되고 있다 (나) 쟁점 ㉮㉯㉰건물의 등기부내용에 의하면, ㉮의 2분의1은 OOO·OOO에게 나머지 2분의1은 OOO에게 소유권이 이전되었고, 쟁점㉯건물은 OOO에게 ㉰건물은 OOO에게 각각 소유권이 이전되었음이 확인되고, 이 건물은 당초 위 ㉮㉯㉰의 3개로 등기가 되어 있었으며 위와 같이 쟁점토지와 건물이 매수자 각인별로 소유권이 이전됨에 따라 위 OOO, OOO, OOO는 그 매수토지위에 다음과 같이 새로운 건축물을 준공하였음이 신축된 건물의 건축물관리대장에 의하여 확인되고 있다 <다 음>

OOO

OOO

OOO

지 번

OOOOO

OOOOO

OOOOOO

대지면적(㎡)

629.90

447.10

418.20

건물면적(㎡)

2,186.78

1,429.375

1,347.95

준공일자

96.6.15

96.4.27

96.4.27

(다) 쟁점부동산 양도대금은 청구인의 예금통장(계좌번호 : OOOOOOOOOOOOOO)에 다음과 같이 쟁점부동산의 매수인들이 1,225,000,000원을 입금한 사실이 OO은행 OOO지점장이 확인한 거래사실확인서에 의하여 확인되고 있다. <다 음> (단위 : 원)

입금일자

입금인

금 액

1995.2.15

OOO

140,000,000

1995.3.10

OOO

110,000,000

〃

OOO

90,000,000

〃

OOO

200,000,000

〃

OOO

50,000,000

〃

〃

50,000,000

〃

〃

50,000,000

〃

〃

10,000,000

1995.4.4

OOO

43,000,000

〃

OOO

230,000,000

〃

OOO

160,000,000

〃

OOO

92,000,000

합 계

1,225,000,000

(라) 처분청은 쟁점부동산의 매수인중 1인인 청구외 OOO에게 확인한 바, 매수자 각인이 청구인과 개별로 매매계약서를 작성하였다고 하고 있고 양도시 중개인인 청구외 OOO이 제시한 매매계약서상에는 매매대금이 1,326,004,000원으로 되어 있으며 대금지불도 위 OOO은 청구인에게 직접 수표로 지불하였다고 하여 청구인이 신고한 양도가액을 부인하고 있으나, 앞에서 살펴본 바와 같이 쟁점부동산중 건물은 3개의 등기부등본으로 나누어져 있었고 쟁점토지도 1995.5.21자로 4개 필지로 분할되었으며 매수인중 OOO과 OOO 및 OOO는 각각 자기의 소유토지위에 새로운 건물을 신축한 점을 볼 때 쟁점토지가 분할되기 전인 1995.2.15 매매계약체결시에는 4개 필지로 분할하여 매수자 각인별로 매매계약을 체결할 수는 없다고 판단되고 4개 필지로 분할된 매매계약서는 매수인들이 소유권이전등기시에 첨부되는 매매계약서로 보이며, 위 OOO이 제시한 매매계약서상의 금액은 토지거래허가시의 금액으로 확인되고 있고 쟁점부동산 양도대금도 청구인의 예금통장에 1995.2.15부터 1995.4.4까지 사이에 쟁점부동산의 매수인들이 12회에 걸쳐 1,225,000,000원을 입금한 사실이 확인되고 있으며, 처분청이 징취한 위 OOO의 1999.3.19자 확인서에 의하면 양도가액에 대한 정확한 액수는 알 수 없으나 평당 220만원～230만원 정도라고 진술하고 있어 쟁점부동산의 양도가액 1,350,000,000원과 일치하고 있을 뿐만 아니라 위 OOO, OOO, OOO는 1995.4.18자로 이미 인감증명을 첨부하여 쟁점부동산의 청구인 양도가액이 1,350,000,000원을 확인한 점을 볼 때 쟁점부동산의 양도가액은 1,350,000,000원으로 판단된다.

라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유 있다고 판단되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.