토지의 양도가액 산정이 정당한지(기각)

쟁점건물은 신축건물이어서 신축공사대금인 4억5천만원으로 하고 양도토지는 상속 및 증여 등의 원인으로 무상취득하여 5천만원으로 약정하였다는 가액 구분에 관한 주장은 신뢰할 수 없으므로 부동산의 가액을 양도토지 및 쟁점건물의 기준시가로 안분한 가액을 양도토지의 양도가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 타당

1. 사실청구인과 청구외 OOO은 부산광역시 남구 OO동 OOOOOOO 대지 330㎡(이하 “양도토지”라 하고, 양도토지중 청구인지분 198㎡를 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 1,302.14㎡(이하 “쟁점건물”이라고 하고, “양도토지”와 “쟁점건물”을 합쳐 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.9.17 청구외 OOO, OOO에게 양도하였다.청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액은 실지거래가액인 30,000,000원으로 하고, 취득가액은 실지 양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 14,943,541원으로 하여 1997.5.16 양도소득세를 신고하였다.이에 대하여 처분청은 쟁점부동산중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아, 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지 양도가액을 202,692,097원으로 산정하고, 양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 83,627,346원을 취득가액으로 하여, 1999.4.1 청구인에게 1996년도분 양도소득세 28,252,600원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.5.28 이의신청과 1999.10.2 심사청구를 거쳐 2000.2.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구주장청구인과 청구인의 남편인 청구외 OOO이 공동 소유하고 있던 양도토지상에 OOO이 쟁점건물을 신축하였으나, 건물신축자금 부족 등으로 인하여 건물가액을 건물신축에 소요된 4억5천만원으로 하고 양도토지 가액을 5천만원으로 하여 합계 5억원으로 양도하였다.이에 대하여 청구인이 쟁점부동산중 토지의 양도가액에 따라 쟁점토지의 양도가액을 산정하고, 동 양도가액에 근거하여 취득가액을 산정하여 양도소득세 신고를 하였음에도, 처분청에서 쟁점부동산의 실지 양도가액에서 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점건물의 신축자금으로 450,000,000원이 소요되었다하여 건물을 신축한지 약 2년5개월이 경과하여 양도한 쟁점건물의 가액을 4억5천만원으로 볼 수는 없는 것이고, 건물가액과 토지가액을 산정한 합리적이고 객관적인 근거의 제시가 없으며, 쟁점부동산의 양도당시에 토지의 기준시가는 594,000,000원이며 건물의 기준시가는 202,692,097원인 점으로 보아 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액 구분이 불분명하므로, 처분청의 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점토지의 양도가액 산정이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령쟁점토지 양도당시의소득세법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.」고 규정하고 있고, 제2항은 「제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.」고 규정하고 있다.같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항은 「법 제100조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.」고 규정하고 있고,제2항은 「법 제100조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.」고 하면서, 그 제2호 가목에서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 양도당시의 실지거래가액 ×

1. 사실청구인과 청구외 OOO은 부산광역시 남구 OO동 OOOOOOO 대지 330㎡(이하 “양도토지”라 하고, 양도토지중 청구인지분 198㎡를 “쟁점토지”라 한다) 및 건물 1,302.14㎡(이하 “쟁점건물”이라고 하고, “양도토지”와 “쟁점건물”을 합쳐 “쟁점부동산”이라 한다)를 1996.9.17 청구외 OOO, OOO에게 양도하였다.청구인은 쟁점토지의 양도에 대하여 양도가액은 실지거래가액인 30,000,000원으로 하고, 취득가액은 실지 양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 14,943,541원으로 하여 1997.5.16 양도소득세를 신고하였다.이에 대하여 처분청은 쟁점부동산중 토지와 건물가액의 구분이 불분명하다고 보아, 쟁점부동산의 양도가액을 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지 양도가액을 202,692,097원으로 산정하고, 양도가액을 기준시가로 환산한 가액인 83,627,346원을 취득가액으로 하여, 1999.4.1 청구인에게 1996년도분 양도소득세 28,252,600원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 1999.5.28 이의신청과 1999.10.2 심사청구를 거쳐 2000.2.12 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구주장청구인과 청구인의 남편인 청구외 OOO이 공동 소유하고 있던 양도토지상에 OOO이 쟁점건물을 신축하였으나, 건물신축자금 부족 등으로 인하여 건물가액을 건물신축에 소요된 4억5천만원으로 하고 양도토지 가액을 5천만원으로 하여 합계 5억원으로 양도하였다.이에 대하여 청구인이 쟁점부동산중 토지의 양도가액에 따라 쟁점토지의 양도가액을 산정하고, 동 양도가액에 근거하여 취득가액을 산정하여 양도소득세 신고를 하였음에도, 처분청에서 쟁점부동산의 실지 양도가액에서 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 토지와 건물의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 산정한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

쟁점건물의 신축자금으로 450,000,000원이 소요되었다하여 건물을 신축한지 약 2년5개월이 경과하여 양도한 쟁점건물의 가액을 4억5천만원으로 볼 수는 없는 것이고, 건물가액과 토지가액을 산정한 합리적이고 객관적인 근거의 제시가 없으며, 쟁점부동산의 양도당시에 토지의 기준시가는 594,000,000원이며 건물의 기준시가는 202,692,097원인 점으로 보아 쟁점토지 및 쟁점건물의 가액 구분이 불분명하므로, 처분청의 당초처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점쟁점토지의 양도가액 산정이 정당한지 여부를 가리는데 있다.

나. 관련법령쟁점토지 양도당시의소득세법 제100조【양도차익의 산정】제1항은 「양도차익을 산정함에 있어서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나를 실지거래가액에 의하는 때에는 다른 하나도 실지거래가액에 의하여야 하고, 어느 하나를 기준시가에 의하는 때에는 다른 하나도 기준시가에 의하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 경우로서 양도가액 또는 취득가액 중 어느 하나만의 실지거래가액을 확인할 수 있는 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있는 것은 실지거래가액에 의하여야 하고, 실지거래가액을 확인할 수 없는 다른 하나는 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액에 의하여야 한다.」고 규정하고 있고, 제2항은 「제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.」고 규정하고 있다.

같은 법 시행령 제166조【양도차익의 산정】제1항은 「법 제100조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 경우 라 함은 제3항 각호 및 제157조 제5항에 규정된 자산을 양도하는 경우 또는 제4항 각호의 1(제3호의 경우에는 상속 또는 증여받은 자산의 경우에 한한다)의 경우를 말한다.」고 규정하고 있고,제2항은 「법 제100조 제1항 단서에서 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 가액 이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 가액을 말한다.」고 하면서, 그 제2호 가목에서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 양도당시의 실지거래가액 ×으로 계산한다고 규정하고 있고, 제3호는 「상속 또는 증여받은 자산을 제4항 제3호의 규정에 의하여 신고하는 경우로서 양도당시의 실지거래가액만 확인되는 경우의 취득가액은 다음 각목의 가액 중 낮은 가액. (단서 생략)가. 제2호 가목의 가액나. 상속세법 제9조의 규정에 의한 상속개시당시 또는 증여당시의 현황에 의하여 평가한 가액」이라고 규정하고 있고,제4항 제3호는 「양도자가 양도소득세 과세표준 및 세액의 결정일이내에 증빙서류를 갖추어 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우」라고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본과 건축물대장에 등재된 쟁점부동산의 소유관계 및 취득내역을 요약하면, 아래표와 같다.

구 분

양?? 도?? 토?? 지

건?? 물

(1,302.14m 2 )

쟁점토지 (198m 2 )

대 지? (132m 2 )

소유자

청? 구? 인

O? O? O

O O O

취 득

내 역

ㆍ 1981.4.6 99m 2 증여

(증여자 : OOO)

ㆍ 1984.6.7 99m 2 상속

ㆍ 1981.4.1 66m 2 증여

(증여자 : OOO)

ㆍ 1991.6.25 매매

(양도자 : OOO)

ㆍ1994.4.9 신축

(2) 쟁점부동산의 양도소득세 신고 내역 및 처분청의 과세내용을 살펴본다.먼저, 쟁점부동산의 양도내역을 보면, 청구인 등은 1996.9.17 청구외 OOO, OOO에게 쟁점부동산을 5억원에 양도하였는 바, 쟁점부동산의 양도가액에 대하여는 다툼이 없다.청구인은 쟁점부동산의 양도에 대하여 쟁점건물 및 양도토지의 양도가액을 각각 450,000,000원과 50,000,000원으로 구분하였으며, 양도토지의 양도가액을 토지소유지분으로 안분한 가액인 3천만원을 쟁점토지의 양도가액으로 계산하고, 동 양도가액을 쟁점토지의 양도 및 취득당시 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 취득가액(14,943,541원)을 산정하여 쟁점토지의 양도에 대한 양도소득세를 신고하였다.이에 대하여 처분청은 쟁점건물 및 양도토지의 가액 구분이 불분명한 것으로 보아 쟁점부동산의 양도가액을 양도당시의 기준시가에 의하여 안분하여 양도토지의 양도가액(337,820,151원)을 산정하고, 이에 따라 쟁점토지의 양도가액 및 취득가액을 산정하여 이건 양도소득세를 부과한 사실이 결정결의서 등의 심리자료에 의하여 확인된다.

(3) 쟁점토지의 양도가액 산정이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다.

쟁점부동산의 양도당시 상황을 보면, 청구외 OOO이 쟁점건물을 신축하면서 신축공사대금으로 약 450,000,000원이 소요된 사실이 OOO과 건축주인 OOOO(주)간에 체결한 건설공사도급계약서 및 OOOO(주)의 계약보증금 납부서 등 청구인이 이건 심판청구시에 제출한 증빙서류 등에 의해서 확인되고 있고,OOO과 OOOO(주)간의 공사대금지급 문제로 양도토지중 OOO지분이 1995.4.12 부산지방법원 동부지원의 가압류결정(95카합 292)에 따라 OOOO(주)를 채권자로 하여 가압류되었다가 OOO이 (주)OOOOOOOO에서 5억원을 대출 받아 이를 상환함으로써 OOOO(주)의 가압류가 1995.6.28 해제된 사실이 (주)OOOOOOOO의 부채증명서와 양도토지의 등기부등본에 의하여 확인되는 바, 5억원의 대출금에 대한 이자 부담이 상당하고 원리금의 상환이 원할히 되지 않을 경우에 쟁점부동산이 경매로 이어질 경우 더 큰 손실이 예상되어 긴급히 5억원에 양도한 것이라는 청구주장을 처분청 또한 인정하여 쟁점부동산 자체의 양도가액에 대하여는 다툼이 없으나,쟁점부동산중 양도토지의 개별공시지가가 594,000천원이고 쟁점건물의 기준시가는 285,166천원이므로 쟁점부동산의 가액에서 양도토지가 차지하는 비중이 상당할 뿐 아니라, 쟁점부동산의 양도시에 쟁점건물은 신축된지 2년5개월이 경과된 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점건물은 신축건물이어서 신축공사대금인 4억5천만원으로 하고 양도토지는 상속 및 증여 등의 원인으로 무상취득하여 5천만원으로 약정하였다는 가액 구분에 관한 청구인의 주장은 이를 신뢰할 수 없다할 것이고,따라서, 처분청에서 쟁점부동산의 가액을 양도토지 및 쟁점건물의 기준시가로 안분한 가액을 양도토지의 양도가액으로 하여 이건 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.