공통경비인 지급이자를 건물면적비율로 안분계산할 것인지 또는 소득별 수입금액비율로 안분계산할 것인지 여부(기각)

건물의 부동산매매소득(사업소득)과 임대소득(부동산소득)을 구분계산하면서 공통비용인 지급이자를 건물면적비율로 안분계산한 사례

1. 원처분개요청구인은 서울특별시 영등포구 OO동 OO OOOOOOOOO 지상에 오피스텔 5,538.78㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 1993.4.7 신축하여 분양하고 그 일부는 임대하고 있는 부동산매매사업자 겸 임대사업자인 바,처분청은 청구인에 대한 1994년 귀속 종합소득세 실지조사시 부동산매매소득과 임대소득을 구분계산하면서 쟁점건물의 시설설비공사를 위하여 차입한 렌탈자금상환이자 120,635,533원(이하 “쟁점지급이자”라 한다) 모두를 부동산매매사업소득의 필요경비로 계상하여 1994년 귀속분 종합소득세 45,818,490원을 1997.6.18 청구인에게 결정 고지하였다.(위 처분 후 쟁점지급이자중 쟁점건물 연면적분의 임대면적비율에 따라 계산한 금액을 부동산임대소득의 필요경비로 계상 과세하라는 국세청장의 심사결정에 의거 처분청은 위 세액에서 3,187,640원을 1997.10.22 감액경정하였다)청구인은 이에 불복하여 1997.8.11 심사청구를 거쳐 1997.12.1 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견가. 청구주장쟁점지급이자는 총수입금액을 얻기 위하여 직접 사용된 부채에 대한 이자로서 쟁점건물에서 발생된 총수입금액인 부동산소득(임대)과 사업소득(매매)에 공통으로 대응되는 비용(공통경비)이라 할 것이므로 건물면적비율로 안분계산할 것이 아니라 소득별 수입금액비율로 안분계산하여 필요경비로 계상 소득금액을 산출 과세하여야 한다.

나. 국세청장 의견소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액이 있는 경우에는 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비를 각 총수입금액에 비례하여 안분기장하나 청구인의 경우에는 부동산매매소득 및 임대소득 관련 공통수입금액이 없으므로 공통경비인 쟁점지급이자를 총수입금액으로 안분계산할 수는 없다 할 것인 바(같은 뜻 소득 22601-1974, 1987.7.22),이 건의 경우 총수입금액 및 필요경비 대응의 원칙에 따라 쟁점지급이자중 쟁점건물 총연면적 5,538.78㎡중 부동산임대사업에 공하는 부분의 면적 549.91㎡의 비율만큼만 안분계산하여 부동산임대소득의 필요경비로 계산함이 타당하다 하겠다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건 심판청구는 공통경비인 쟁점지급이자를 건물면적비율로 안분계산할 것인지 또는 소득별 수입금액비율로 안분계산할 것인지 여부에 그 다툼이 있다.

나. 관련법령

구 소득세법(1993.12.31 법률 제4661호) 제184조 제1항에서「사업자는 소득별 수입금액의 합계액에 따라 복식부기에 의한 장부·간이장부 또는 일기장을 비치하고 그 사업에 관한 모든 거래사실을 기재하여야 한다」고 규정하고 있고,같은조 제7항에서「제1항의 경우에 부동산소득·사업소득 및 산림소득중 2 이상의 소득이 있는 사업자는 그 소득별로 구분하여 경리하여야 한다. 이 경우에 소득별로 구분할 수 없는 공통수입금액과 그 공통수입금액에 대응하는 공통경비에 대하여는 각 총수입금액에 비례하여 안분기장한다」고 규정하고 있으며,같은법 제31조제1항에서「부동산소득금액·사업소득금액·기타소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입할 금액은 당해년도의 총수입금액에 대응하는 비용의 합계액으로 한다」고 규정하고 있고,같은법 시행령 제60조제1항 본문에서는「부동산소득과 사업소득의 각 연도의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 다음 각호에 게기하는 것으로 한다」고 규정하면서 그 제10호에서「총수입금액을 얻기 위하여 직접사용된 부채에 대한 지급이자. 다만, 제48조 제10호의 이자는 제외한다」를 열거하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

청구인이 1993년도 쟁점건물을 신축하여 부동산매매업과 부동산임대업을 영위하고 있고, 쟁점지급이자가 청구인의 부동산매매소득과 임대소득에 공통으로 대응되는 비용이라는 사실에 대하여는 다툼이 없으며, 당초 처분청은 쟁점지급이자 모두를 부동산매매소득의 필요경비로 계상하여 종합소득세를 결정고지하였다가 국세청장의 심사결정에 의거 쟁점지급이자중 총건물면적분의 임대면적비율에 따라 계산한 금액(5,988,713원)을 임대소득의 필요경비로 계상하여 당초 고지세액을 경정결정한 사실이 이 건 과세기록에 의해 확인된다.살피건대, 위와 같이 처분청이 쟁점지급이자를 건물면적비율로 안분계산하여 부동산매매소득 및 임대소득에 대응되는 필요경비로 계상 과세한 처분에 대하여 청구인은 쟁점지급이자를 수입금액비율로 안분계산하여 필요경비로 계상 과세하여야 한다고 주장하고 있으나,쟁점지급이자는 쟁점건물의 시설공사와 관련된 차입자금으로 인하여 발생된 것이고, 동 자금이 임대부분의 건축과 매매부분의 건축에 공통으로 투자된 이상 쟁점지급이자중 부동산임대업과 부동산매매업의 공통 필요경비로 보아 이를 안분계산함에 있어서는 각 사업부분의 수입금액비율에 의하는 것 보다 투자금액과 상관관계가 있는 건물면적비율에 의하는 것이 합리적인 과세방법이라 여겨지고, 따라서 수입금액비율로 안분계산한 금액을 필요경비로 계상 소득금액을 산출하여야 한다는 청구주장은 이를 인정할 수 없다 하겠다.

라. 결론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.