양도차익계산상 철거건물 취득가액 산입 여부(취소)

철거보상 없는 건물취득가액은 택지의 취득경비임

1. 사실청구인은 서울시 강남구 OOO동 OOOOO OOO OOOO에 주소를 둔 사람으로서 서울특별시로부터 취락구조개선사업지구내 토지인 서울시 강남구 OO동 OOOOO 택지(OO) 304평방미터와 동소 OOOOOO 택지(OO) 24평방미터(이상 2필지 토지는 이하 “쟁점토지”라 한다)를 86.7.10(잔금청산일) 취득하여 87.9.25 청구외 OO에게 양도한 후 취득가액 26,269,000원, 양도가액 40,200,000원으로 하여 양도차익을 계산 88.5.31자로 양도소득세 4,729,960원 및 동방위세 945,990원을 확정신고, 자진납부하였는 데,처분청이 이에 대해 취득가액은 청구인이 신고한 가액대로 하였으나 실지양도가액을 64,480,000원으로 조사·확인하여 경정함으로써 89.2.17 청구인에게 87년도 귀속분 양도소득세 16,368,000원 및 동방위세 3,273,600원을 추가로 고지처분하자,청구인이 이에 불복하여 89.4.18 심사청구를 거쳐 89.7.24 이 건 심판청구에 이르렀다.

2. 청구주장청구인이 위 88.5.31 신고할 시에는 취득 및 양도거래 내용을 사실대로 밝히지 아니하고 신고하면서 토지의 양도가액을 사실과 다르게 신고했던 사실이며 이는 잘못되었던 것이나 청구인이 서울특별시로부터 26,269,000원에 86.7.10 취득하여 64,480,000원에 87.9.25 양도한 쟁점택지의 당초 취득은 서울특별시로부터 부여받은 택지배정권에 근거했던 것이고 동 택지배정권의 부여는 서울특별시의 취락구조개선사업지구내에 청구인이 86.5.2 취득하여 소유하던 취락구조개선대상 건물 43.64평방미터(이하 “철거건물”이라 한다)의 철거에 따른 것이었으므로 청구인이 양도한 쟁점토지의 양도차익을 계산함에 있어서는 철거건물의 취득가액도 당연히 취득가액에 합산되어야 할 것인 바(국세청 재산 01254-3247, 87.12.4 참조)청구인이 철거건물을 취득한 가액 32,000,000원을 취득가액에 합산하여 취득가액을 합계 58,269,000원으로 하여야 하며 이와같이 취득가액을 58,269,000원으로 하여 양도차익을 산정하여 과세하는 경우에는 청구인이 신고납부한 세액이외에 추가로 고지될 세액이 없으므로 당초 신고납부한 세액이외에 본건 추가로 고지된 세액은 그 전액이 취소되어야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견청구인은 위 철거건물을 청구외 OOO으로부터 32,000,000원에 취득했던 것이라고 주장하나 매매계약서에는 매도인이 OOO(대리인 OOO)으로 되어 있고 등기권리증에는 매도인이 OOO으로 되어 있어 상이하며 또한 위 청구주장에 의한 양도소득금액이 당초 신고했던 양도소득금액보다 적게 되어 청구주장에 신빙성이 없으므로 청구인 주장의 철거건물 취득가액 32,000,000원은 이 건 양도차익계산상 취득가액에 합산할 수 없다 할 것으로 본건 처분 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건의 다툼은 철거건물의 취득가액을 쟁점택지의 양도차익계산상 취득가액에 합산할 수 있는지 여부와 동 철거건물의 실지취득가액이 얼마인지를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 본건 과세기록에 의하면, 처분청은 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하면서 철거건물의 취득가액은 전혀 고려치 아니하고 쟁점택지자체의 순수한 취득가액만을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산과세한 것임이 확인되는데, 이에 대하여 청구인은 철거건물의 실지취득가액을 32,000,000원이라고 주장하면서 동 32,000,000원도 이 건 쟁점토지의 양도차익계산상 취득가액에 합산되어야 한다고 하는 것임을 앞의 청구주장에서 알 수 있다살피건대, 우선 철거건물의 취득가액을 쟁점택지의 양도차익계산상 필요경비에 산입할 수 있는지 여부에 대하여 보면, 청구인이 청구외 OO에게 양도한 쟁점택지는 서울특별시로부터 토지만을 26,269,000원에 취득했던 것임이 서울특별시장과 청구인간에 체결 작성된 “취락구조개선사업지구내 토지 매매계약서”에 의하여 확인되나, 당심의 조회(국심 22662-4291, 89.10.1)에 의하여 강남구청장이 제출한 심리자료(새OO 27075-1011, 89.10.14, 당심 접수 제4333호, 89.10.14)에 의하면 청구인이 서울특별시로부터 위 쟁점택지를 당초 매입한 것은 서울특별시로부터 부여받은 택지배정권(제42호)에 근거 한 것이며 위 청구인이 부여받았던 택지배정권은 청구인이 86.5.2 취득하여 소유하던 서울시 강남구 OO동 OOO 소재 주택이 서울특별시가 시행한 취락구조개선사업대상건물로서 86.6.14 철거된 데 따른 것이고, 또한 위 철거건물에 대한 보상은 전혀없이 단지 서울특별시로부터 취락구조개선사업지구내의 택지를 매입할 수 있는 택지배정권만 부여받았음이 확인되어, 청구인이 쟁점택지를 취득한 것은 철거건물의 취득없이는 불가했던 것으로서 동 철거건물의 취득가액은 쟁점택지의 취득을 위하여 직접 소요된 비용의 범위에 포함된다 할 것이며, 한편소득세법 제45조에 의하여

양도차익을 계산함에 있어 양도가액에서 공제되는 취득가액은 당해 자산을 취득하기 위한 취득원가 상당액과 취득권·소유권등을 확보하기 위하여 직접 소요된 비용을 말하는 것이라 할 것인 바(국세청장도 87.12.4자 재산 01254-3247로 이와같은 예규를 통첩한 바 있음),본건 철거건물의 취득가액은 쟁점택지의 양도차익계산상 필요경비에 산입됨이 타당하다 할 것이다. 다음, 철거건물의 실지취득가액이 얼마인지에 대하여 보건대 등기부상 전소유자 청구외 OOO으로부터 86.5.2자 매매를 등기원인으로 하여 86.5.7 청구인 앞으로 소유권이전등기되어 있는 철거건물에 대한 매매계약서[잔금일 86.5.2, 매수인 : 청구인, 매도인 : OOO(대리인 : OOO), 등기부상 소유권자 OOO의 사위인 OOO 명의로 매매계약서를 작성한 것으로 확인됨]와 OOO의 89.6.22자 확인서에 의하면 매매가액이 32,000,000원으로 되어 있고 당심이 철거건물의 인근에 소재하는 부동산중개업소인 OO부동산(OOO OOOOOOOOOOOOOO)과 OO부동산(OOO OOOOOOOOOOOOOO), OO부동산(OOO OOOOOOOOOOOOOO) 및 OO개발(OOO OOOOOOOOOOOOOO)등을 상대로 86.4 - 5월 당시 취락구조개선사업지구내 철거건물에 대한 시세를 조사한 바, 면적에 관계없이 등기된 건물인 경우에는 시세가 30,000,000 - 35,000,000원에 달했음이 조사되며, 또한 당심에서도 이 건 인근의 철거건물에 대하여 86.4.30 당시의 시세를 34,500,000원으로 인정한 심판결정(국심 88서 704, 88.10.5)을 한 사실이 있음을 볼 때 이 건 철거건물을 청구인이 취득했던 실지거래가액은 32,000,000원으로 확인된다 하여 무리가 없다 할 것이다.

그렇다면 이 건의 경우 철거건물의 취득가액은 쟁점택지의 양도차익계산상 취득가액에 합산되어야 하고 그 철거건물의 취득가액은 32,000,000원으로 확인되는 경우이며, 한편소득세법 제23조제4항 단서와동법 제45조제1항 제1호 단서 및동법시행령 제170조제4항에 의거 이 건의 경우 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산하여야 하는 경우임에는 처분청과 청구인간에 다툼이 없으므로 위 철거건물의 취득가액 32,000,000원은 쟁점토지의 양도차익계산상 취득가액에 합산되어야 정당한 것으로 판단된다. 다만, 위 철거건물의 취득가액32,000,000원을 취득가액에 합산하여 세액을 산정하는 경우 청구인이 신고납부한 세액보다 적어진다 하더라도 청구인은 신고납부한 세액이외에 본건 추가로 고지한 세액에 대해서만 취소를 구하는 것이므로 본건 고지된 세액의 범위내에서만 취소되어야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 이유 있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.