부지조성공사비 및 중개수수료로 지출한 쟁점금액을 필요경비로 산입해달라는 청구주장의 당부

-청구인이 부지조성공사비 등을 실제 지출하였는지 객관적으로 확인할 수 있는 금융거래증빙을 제시하지 못하고 있는 점 -장OO에게 중개수수료로 지급하였다는 수표를 타인이 배서한 것으로 나타나고, 장영수가 중개업을 영위한 사실이 나타나지 않는 점 등을 고려할 때, 청구주장(부지조성공사비 등 필요경비)을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가. 청구인은 1999.12.16. 취득한 OOO OOO OOO 231-3, 231-5, 231-7 답 6,751m 2 를 잡종지 및 대지로 지목변경 및 분필·합필하여 같은 곳 231-3 잡종지 6,418m 2 와 같은 곳 231-7 대지 333m 2 및 지상건물 269.97m 2 (토지와 건물을 합하여 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.3.20. 양도한 후, 2010.5.31. 양도가액 1,406,000,000원, 취득가액 500,000,000원, 기타 필요경비 210,095,190원, 납부할 세액 161,728,473원으로 하여 양도소득세 과세표준을 신고하였다.

나. 처분청은 필요경비 산입액 중 136,010,000원에 대하여 지출사실이 확인되지 않는다 하여 2010.11.9. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 207,196,180원(신고무납부세액 161,728,473원 포함)을 경정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.1.24. 이의신청을 거쳐 2011.5.12. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1999년 12월 과수원을 매입한 후 창고용지로 변경하기 위하여 부지조성공사를 하였고, 공사일체를 당시 OOOO 주식회사 대표 윤OO이 수행하여 부지조성공사비 116,010,000원과 매도 당시 중개인 장OO에게 중개수수료 20,000,000원(부지조성공사비와 중개수수료를 합하여 “쟁점필요경비”라 한다)이 지출되었는바, 공사비용에 대한 영수증 수취시 윤OO의 인적사항이 명기되지 않았으나 추후 별도의 확인서를 받아 제출하였고, 중개수수료는 인적사항과 날인이 있는 영수증을 제출하였으며, 장OO가 중개수수료를 수표로 수령하여 배서없이 제3자에게 지급할 수 있는 점 등으로 보아 쟁점필요경비 를 인정하지 아니한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

실지거래가액으로 양도차익을 산정함에 있어 자본적 지출액과 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용으로서 증빙서류 등에 의하여 실제로 지출된 사실이 확인되는 경우 당해 비용은 양도자산의 필요경비로 공제되는 것이나, 청구인은 양도토지의 형질변경공사 및 부동산 중개수수료를 확인할 수 있는 구체적인 자료나 대금지급 사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 입증자료를 전혀 제시하지 못하고 있으며, 중개수수료와 관련하여 수표추적 결과 제3자(청구인이 대표로 등재되어 있던 법인 및 관련인)에게 지급된 사실 등으로 보아 쟁점필요경비는 인정하기 어렵다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

쟁점부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 부지조성공사비 등 116,010,000원과 중개수수료 20,000,0 00원을 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것

(2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

③ 법 제97조 제1항 제2호에서 “자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경ㆍ개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

⑤ 법 제97조 제1항 제4호에서 "대통령령이 정하는 것" 이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

다. 공증비용, 인지대 및 소개비 라. 가목부터 다목까지의 비용과 유사한 비용으로서 기획재정부령으로 정하는 비용

다. 사실관계 및 판단

(1) 농지전용허가서를 보면, OOO OOO OOO 231-3, 231-5, 231-7 답 6,418m 2 에 대하여 창고(건설자재)부지 조성 목적으로 1999.12.6.부터 전용을 허가한다고 되어 있고, 등기부등본 등을 보면, 같은 곳 231-3, 231-5 답은 2000.3.3. 잡종지 6,418m 2 로, 같은 곳 231-8 답은 2000.5.3.0 대지 333m 2 로 지목변경된 것으로 나타나며, 건축물대장 등을 보면, 청구인은 쟁점부동산 소재지에 강관구조물의 지상 1층 창고시설 A동 179.2m 2 에 대하여 2000.2.25. 사용승인을 받고, 샌드위치패널구조의 지상1층 제2종근린생활시설(사무소) B동 90.59m 2 에 대하여 2000.4.12. 사용승인을 받은 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 신고한 필요경비 210,095,190원 중 측량설계비, 농지조성비 납부액, 전용부담금 납부액, 취·등록세, 지하수개발대금 등 74,085,190원은 필요경비로 인정하였으나, 청구인이 신고한 필요경비 중 136,010,000원은 형질변경공사 및 부동산 중개수수료를 확인할 수 있는 구체적인 자료나 대금지급 사실을 확인할 수 있는 금융증빙 등 객관적인 입증자료의 제시가 없다 하여 부인하였으며, 쟁점필요경비(부지조성공사비 등 116,010,000원, 중개수수료 20,000,000원) 세부내역은 아래 <표1>과 같다. <표1> : 쟁점필요경비 부인내역 등 (OO : OO)

(3) 청구인은 양수자로부터 대금을 수표로 지급받아 부동산 중개인장OO에게 지급하였다고 주장하는바, 처분청의 수표조회 결과 아래 <표2>와 같이 장OO라는 이름으로 배서되어있지 아니하며, 양도소득세 신고시 제출된 양도계약서를 보면, 쌍방합의에 의한 계약서로 부동산 중개인에 대한 사항은 기재되어 있지 아니하고, 국세청전산망에 의하면, 장OO는 1996.7.1.까지 음식료품 소매업을 영위한 것으로 나타나며, 1996.7.1. 이후 사업자등록내역, 부가가치세 및 종합소득세 결정내역이 나타나지 아니한다. OOOOOOOOOO : OOOOO OOOO (OO : OO)

(4) 살피건대, 청구인은 부지조성공사 및 부동산 중개수수료로 쟁점필요경비를 윤OO O OOO에게 지급하였다고 주장할 뿐 부지조성공사와 관련하여 공사대금 지급여부를 확인할 수 있는 구체적인 자료나 금융증빙 등 객관적인 입증자료를 이 건 이의신청과정이나 심리일 현재까지 제시하지 못하고 있으며, 간이영수증 등 제시된 증빙으로는 공사비 가 얼마 지출되었는지 확인하기 어렵고, 부동산 중개수수료와 관련하여 양도계약서에 부동산 중개인에 대한 사항은 기재되어 있지 아니하며, 쟁점부동산을 중개하였다는 장OO가 부동산 중개업을 영위한 사실이 확인되지 아니하고, 수표조회 결과 장OO에게 부동산 중개수수료가 지급된 사실이 확인되지 않는 점 등으로 보아 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서 처분청이 쟁점필요경비의 지출사실이 확인되지 않는다 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 보인다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.