청구인이 당초 처분청에 제출한 취득계약서를 실지계약서로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부

청구인은 당초계약서를 쟁점아파트의 취득계약서로 하여 양도소득세를 신고한 점,당초계약서는 쟁점계약서와 달리 수기로 작성되었고, 중개업자가 모두 날인하였으며, 계약금을 영수한 것으로 날인되어 있는 등 실지계약서로 보이는 점 등에 비추어당초계약서를 실지계약서로 보아 양도소득세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 1985.10.26. OOO아파트 213-518(이하 “쟁점아파트”라 한다)을 취득하여 보유하다 2015.2.24. 이를 양도하고 2015.2.27. 취득계약서(이하 “당초계약서”라 한다)를 첨부하여 양도소득세를 신고하였다가, 2015.4.30. 또 다른 취득계약서(이하 ‘쟁점계약서’라 한다)를 첨부하여 양도소득세를 신고·납부하였다.

나. 처분청은 청구인이 당초 양도소득세를 신고하면서 제출한 당초계약서가 실지계약서인 것으로 보아 2016.5.12. 청구인에게 2015년 귀속 양도소득세 OOO원을 경 정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2016.7.29. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

(1) 처분청은 쟁점아파트의 취득가액이 사실과 다르게 신고되었다고 보아 기준시가로 환산한 가액을 취득가액으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였다. 쟁점아파트를 취득한 이후 30년이 지난 지금에 와서 당시의 금융증빙을 찾을 수 없고, 당시 중개사무소는 폐업을 하였다. 그러나, 쟁점계약서는 매도인과 매수인의 협의 하에 중개업소에서 작성된 유일한 증빙자료이다. 쟁점아파트의 취득 당시 취득가액의 시세를 주변의 오래된 중개업소에 확인해 본 결과, 쟁점아파트의 시세는 부동산 투기행위로 인 하여 당시 공시된 가격과 상당한 차이가 있었는바, 처분청이 제시한 당시 주변 아파트의 시세는 현실성이 결여된 시세임이 틀림없다.

(2) 청구인이 제출한 쟁점계약서는 검인계약서로서, 일반적으로 검인계약서제도는 「부동산등기법 시행규칙」(1998.9.23. 대법원 규칙 제1028호로 개정된 것) 제51조의2를 신설하여 1988.10.1.부터 시행되었으므로 그 이전에는 검인계약서가 존재하지 않는다고 알고 있으나, 검인계약서의 사용과 시행은 이보다 앞선 1978.12.6. 「부동산등기법」에서 규정되어 이미 다른 계약서 양식과 혼용되어 사용되었다.

나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점아파트 양도와 관련하여 2015.2.27. 최초 신고시 취득가액 OOO원의 당초계약서를 제출하였고, 2015.4.30. 취득가액 OOO원의 쟁점계약서로 다시 양도소득세를 신고하였으나, 쟁점계약서 이외에 실지거래를 입증할 증빙을 제출하지 못하였다.

(2) 청구인의 쟁점아파트 보유기간 동안 매매가액 상승률을 비교해 보면, 아래 <표1>과 같이 공동주택 고시가액 상승률은 3,901%이나, 청구인이 주장하는 매매가액 상승률은 318%로 공동주택 고시가액 상승률의 1/10에도 미치지 못하는 반면, 당초계약서에 의한 매매가액 상승률은 3,172%로 공동주택 고시가액 상승률과 유사하다. <표1> 쟁점아파트 취득시점의 부동산 시세를 확인한 결과, 아래 <표2>와 같이 쟁점아파트와 동일한 면적의 아파트 시세는 1986년부터 1992년까지 OOO원에 거래되고 있음이 확인되고, 쟁점아파트보다 더 큰 면적의 아파트는 OOO원에 시세가 형성되었음을 알 수 있다. <표2>

(3) 쟁점계약서는 검인계약서 서식에 기재되어 있으나, 검인계약서 제도가 1988년 10월부터 시행된 점, 부동산매매계약서 상 매도인의 목도장으로 보이는 도장이 날인되어 있는 점 등에 비추어 계약체결일 이후에 작성된 것으로 보이는 반면, 당초계약서는 공인중개사의 자필로 기재되어 있는 점, 계약금 영수 및 매도인 란에 매도인의 실제 도장으로 보이는 도장이 날인되어 있는 점 등에 비추어 계약체결일 당시 실제 작성된 것으로 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 당초 처분청에 제출한 취득계약서를 실지계약서로 보아 양도소득세를 과세한 처분의 당부 나. 관련 법률 : <별지> 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 심리자료 및 청구인의 항변서 등에는 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 당초계약서는 수기로 작성되어 있었는바, 매매대금은 OOO이고, 중개업자란에 OOO사 및 OOO사 2개 업체가 기재되어 있으며, 계약금을 영수한 것으로 날인되어 있다. (나) 쟁점계약서는 검인계약서 서식에 타자기로 작성되었는바, 매매대금은 OOO이고, 중개업자란에 OOO사만 기재되어 있으며, 당초계약서에 날인된 도장과 달리 모두 목도장으로 날인된 것으로 나타난다. (다) 처분청은 쟁점아파트의 취득 당시 시세와 관련하여 당시의 OOO 등의 사본을 제출하였다.

(2) 이상의 사실관계 및 관련 법률 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 2015.2.27. 당초계약서를 쟁점아파트의 취득계약서로 하여 양도소득세를 신고한 점, 당초계약서는 쟁점계약서와 달리 수기로 작성되었고, 중개업자인 OOO사 및 OOO사가 모두 날인하였으며, 계약금을 영수한 것으로 날인되어 있는 등 실지계약서로 보이는 점, 처분청이 제출한 당시 언론 등에 공개된 OOO동 주공아파트의 시세 등을 고려할 때 당초계약서에 기재된 매매대금이 시세에 부합하는 것으로 보이는 점 등에 비추어 당초계약서를 실지계약서로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.