청구인이 소유한 종점 토지가 재개발 사업이 시행됨에 따라 취득한 아파트를 양도한 경우 이의 양도차익을 어떠한 방법에 따라 산출하여야 하는지의 여부(경정)

청구인이 양도한 아파트에 상당하는 종전 토지에 대한 기준시가는 종전 토지 508.5평방미터의 기준시가를 청구인이 재개발 사업으로 취득한 아파트 및 상가의 쟁점 아파트 양도당시의 기준시가에 따라 안분한 금액으로 함이 타당함

1. 사실청구인이 77.4.9 취득한 서울시 OO구 OO동 OOO O 대지 508.5평방미터의 토지가 OO OOOO 주택개량 재개발 사업지OO 편입됨에 따라 재개발 사업시행 완료된 후 동 토지에 해당하는 아파트 3세대(OO구 OO동 OO아파트 102동 1307호, 102동 1006호, 101동 707호 이하 쟁점아파트라 한다)와 상가 204호를 배정 받은 후 이를 아파트 3세대를 87, 88년도에 양도한데 대하여, 처분청은 청구인이 쟁점 토지의 환지로 받은 아파트중 102동 1307호는 아파트를 취득할 수 있는 권리를 양도한 것으로 보아 양도가액은 실지거래가액으로 취득가액은 취득 토지의 기준시가를 재개발 조합이 평가한 배정 아파트의 평가액을 종점 토지의 평가액으로 안분한 상당액으로 하고, 청구인이 재개발 조합으로부터 배정 받은 아파트중 102동 1006호와 101동 707호는 동 아파트 준공 후에 양도한 것이므로 부동산인 아파트를 양도한 것으로 하여 양도가액은 동 아파트의 기준시가로 하고 취득가액은 종전 토지의 기준시가를 재개발 조합이 평가한 배정아파트의 평가액을 종전 토지의 평가액으로 안분한 상당액으로 하여 양도차익을 계산하여, 102동 1307호 해당분 양도소득세 17,778,590원, 동방위세 3,556,310원, 102동 1006호 해당분 양도소득세 2,915,450원, 동방위세 291,540원을 101동 707호 해당분 양도소득세 2,812,180원, 동방위세 281,210원을 서울시 서초구 OO동 OOOO OO을 송달장소로 하여 89.3.18 등기우편으로 송달하였음이 처분청이 보관한 우편물 수령증 및 영동우체국장의 우편물 배당 증명서에 의하여 인정되고 있다.

2. 청구인 주장가. 국세청장은 청구인의 심사청구를 청구기간이 도과하였다 하여 각하 결정하였으나, 청구인은 처분청으로부터 고지서를 받은바 없고 청구인과 공동으로 토지를 소유하다가 아파트를 배정 받아 이를 양도한 자로부터 재개발 사업시행으로 취득한 아파트를 양도한데 따른 양도소득세가 부과되었다는 말을 듣고 처분청에 확인하여 청구인에게도 양도소득세가 부과되었다는 사실을 알게 되었으므로 청구인이 이 건 고지 처분이 있음을 안 날인 89.4.13부터 60일 내에 심사청구 하였으므로 청구기간 도과로 각하 결정하였음은 부당하다.

나. 청구인은 토지를 소유하다가 동 토지가 도시 재개발 사업시행지역으로 편입됨에 따라 이를 재개발 사업 시행자에게 양도하고 대물 보상으로 아파트를 받아서 이를 양도한 것이므로 종전 토지는 조세 감면 규제법에 의거 양도소득세는 면제되고 방위세만이 부과되어야 하며, 재개발사업의 시행으로 취득한 아파트는 재개발 사업의 시행에 따른 준공시점이 취득시점이 되고 양도시점은 등기이전일이 되므로 재개발 사업시행 전후로 구분하여 과세하여야 함에도 종전토지나 재개발 사업시행으로 취득한 아파트를 구분하지 아니하고 양도차익을 계산하여 과세함은 부당하다 하겠다. 설사 종전 토지와 아파트를 구분하지 아니하고 양도차익을 계산하여야 한다면 청구인이 소유하던 토지가 재개발 사업시행으로 아파트로 환지 되었으므로소득세법 시행규칙 제16조제1항 제1호를 적용하여 양도차익을 결정하여야 한다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이에 대하여 국세청장은,국세기본법 제61조에서 “당해 심사청구는 당해 처분이 있는 것을 안 날로부터 60일 내에 하여야 한다고 규정되어 있는 바, 청구인이 당해 처분을 안 날은 처분청의 우편물 배달 확인의뢰에 의한 영동 우체국장의 회신 공문에 의하여 89.3.21임이 확인되므로 이날로부터 60일이 되는 89.5.20까지 심사청구를 하여야 함에도 청구인은 이날로부터 기일이 경과한 89.5.31에 심사청구를 제기함으로 인하여 그 청구기한을 경과하였으므로 각하 결정하여야 한다는 의견이다.

4. 쟁점본 건 심판청구의 다툼은,가. 청구인이 적법한 전심절차를 거쳤는지와,나. 청구인이 소유한 종점 토지가 재개발 사업이 시행됨에 따라 취득한 아파트를 양도한 경우 이의 양도차익을 어떠한 방법에 따라 산출하여야 하는지에 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 먼저 청구인이 적법한 전심절차를 거쳤는지에 대하여 본다.심사청인 국세청장은 청구인이 89.3.21자로 고지서를 수령하고도 이날로부터 60일이 경과된 89.5.31에 심사청구를 한바 있으므로 이는 청구기간이 경과한 부적법한 청구라 하여 각하 결정하였으나, 처분청의 의뢰에 의하여 영동우체국장이 발급한 쟁점 처분에 따른 고지서의 우편물 배달 증명서에 의하면 청구인의 주소지를 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO로 하였음이 확인되고 있고 처분청이 당심에 제출한 쟁점 처분에 대한 양도소득세 결정결의서에도 청구인의 주소지가 서울특별시 서초구 OO동 OOOO OO로 되어 있는 점을 볼 때 처분청이 89.3.18자로 쟁점 양도소득세를 고지함에 있어서 송달장소를 서초구 OO동 OOOO OO로 하였음이 인정되고 있다 하겠다.그런데국세기본법 제8조는 이 법 또는 세법에 규정하는 서류는 그 명의인의 주소로 송달하도록 규정하고 있는데, 청구인의 주민등록표에 의하면 처분청이 송달장소로 한 서초구 OO동 OOOO OO은 청구인이 81.6.17까지 거주한 장소였을 뿐 처분청이 주장하는 송달시점인 89.3.21에는 서초구 OO동 OOOO O이 청구인의 주소임이 확인되고 있다 하겠다.

따라서 처분청이 전시국세기본법 제8조의 송달장소에 송달하지도 아니하고 더욱이 위 고지서를 배달하였다는 영동우체국 집배원의 진술에 의하여 처분청이 우송한 우편물의 수령자가 불분명하기까지 한 이 건의 경우 처분청이 주장하는 송달일자 89.3.21은 쟁점 고지 처분의 송달일자로 인정하기 어렵고 따라서 달리 이 건 고지서의 송달일을 입증하는 증빙이 없으므로 청구인이 주장하는 89.4.13을 당초 처분을 안 날로 볼 수밖에 없다하겠으므로 이 날로부터 60일 내인 89.5.31자 심사청구는 적법한 기간내의 심사청구라 인정된다.

나. 청구인은 서울시 OO구 OO동 OOO O 대지 508.5평방미터가 재개발 사업시행으로 재개발 사업자에 양도되었고 이에 대한 보상으로 쟁점 아파트와 상가를 분양 받아 이중 쟁점 아파트만을 양도하였으므로 재개발 사업시행전에 소유한 토지는 조세감면 규제법에 의거 양도소득세는 면제되고 방위세만이 과세되며 재개발 사업시행으로 취득한 아파트는 종전 토지와는 다른 부동산의 취득 및 양도로 하여 과세하여야 한다고 주장하나,도시재개발법 제49조제2항에서동법 제42조에 규정한 관리 처분계획에 따라 취득하는 대지 또는 건축시설을 토지 구획정리 사업법의 규정에 의한 환지로 보도록 규정하고 있다. 한편소득세법 시행규칙 제16조는 토지 구획정리 사업법상의 환지지구 내의 토지를 양도하는 경우에 관한 양도차익 계산에 관하여 규정하고 있으므로 청구인의 경우와 같이 도시재개발법에 의한 재개발 구역내의 토지를 소유한 자가 재개발 사업시행으로 인하여 이들 토지 대신 아파트를 취득하여 이를 양도한 경우 이에 따른 양도차익은 전시 소득세법 시행규칙이 정하는 바에 따라야 하겠는데,소득세법 시행규칙 제16조가 종전 토지와 재개발 사업시행으로 취득한 아파트를 구분하여 과세하는 방식을 취하지 아니하고 종전 토지와 아파트를 함께 평가하여 양도차익을 계산하는 방식을 취하고 있으므로 종전 토지와 아파트로 양도목적물을 구분하여 양도소득세를 과세하여야 한다는 주장은 인정하기 어렵다 하겠다.

위와 같이 청구인이 소유한 토지가 재개발 구역에 편입되고 그 후 재개발 사업시행으로 취득한 아파트를 양도한 경우에 이에 대한 양도차익은소득세법 시행규칙 제16조에 의하여 계산되어야 한다고 할 때에 재개발 사업시행전의 토지를 소유한 자가 받은 아파트 건축물이 준공되었느냐 여부에 따라 준공 전에는 권리의 양도이고 준공 후에는 아파트의 양도라 하기는 어렵다 하겠으며, 재개발 사업시행전의 종전 토지의 취득가액이 불분명한 이 건의 경우 종전 토지 대신 취득한 쟁점 아파트의 양도차익은 모두소득세법 시행규칙 제16조의 규정이 준용되어야 할 터인데, 동 규칙에 따른 산식을 적용함에 있어서 청구인이 종전 토지 대신 도시재개발법에 의해 환지로 보는 쟁점 아파트 및 상가중에서 쟁점 아파트만을 양도하였으므로 쟁점 아파트에 상당하는 종전 토지에 대한 기준시가만이 필요경비로 공제되어야 하겠다. 그런데 이 경우 청구인이 양도한 아파트에 상당하는 종전 토지에 대한 기준시가는 종전 토지 508.5평방미터의 기준시가를 청구인이 재개발 사업으로 취득한 아파트 및 상가의 쟁점 아파트 양도당시의 기준시가에 따라 안분한 금액으로 함이 타당하다 하겠으므로 이와 같이 하여 산출한 금액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여 해당세액을 경정하여야 할 것이다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.