일괄양도한 건물과 토지의 가액을 별도 감정평가액 비율로 안분하여 부가가치세를 과세한 처분의 당부

매도인ㆍ매수인ㆍ공인중개사 3인이 건축비와 토지 시세 등을 고려하여 건물가액을 정한 것으로 보이는 점, 청구인이 주장하는 실지거래가액이 총 양도금액에서 차지하는 비율이 처분청이 계산한 가액과 차이가 없는 점 등을 종합할 때, 청구인이 주장하는 실지거래가액을 부인하고 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 보임

1. 처분개요

가. 청구인은 2011.7.29. OOO 소재 토지 992㎡, 건물 2320.36㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)을 건물분 OOO원(공급가액), 토지분 OOO원, 총 OOO원으로 양도하고 건물분에 대하여는 공급가액OOO원의 세금계산서를 발행하여 2011년 제2기 부가가치세 신고를 하였다.

나. 처분청은 매매계약서에 토지와 건물가액을 구분하여 기재하지 않아 가액이 불분명한 것으로 보아 쟁점건물의 매매이전에 이루어진 감정평가액의 비율에 따라 토지·건물가액을 안분하고, 청구인이 신고한 건물가액이 과소계상된 것으로 보아 2012.10.11. 청구인에게 2011년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정·고지하였다. 다 . 청구인은 이에 불복하여 2012.10.31. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

매매계약서에 토지와 건물 등의 가액을 구분 기재하지 않았지만, 발행된 세금계산서 및 계산서, 신고서(부가가치세, 양도소득세, 종합소득세), 재무상태표와 계정별 원장 등에 의하여 토지와 건물을 구분하여 양도하였음이 객관적으로 입증되고, 토지와 건물의 가액은 공인중개사, 매수인 및 매도인 3인이 양도당시의 건축비와 감가상각된 정도 그리고 토지의 시세 등을 고려하여 결정된 거래가액이고, 그 가액은 과세관청의 과세근거인 감정가액과 전체금액에서 건물가액이 차지하는 비율이 2.64%(실지거래가액 35.16%, 감정가액 37.80%)의 차이만을 보이고 있으므로 청구인이 신고한 실지거래가액은 사회통념에 비추어 합당하다 할 것이고 실지거래가액 구분이 불명확한 경우에 해당된다고 볼 수 없음에도 처분청이 감정가액으로 안분계산한 건물가액과의 차액에 대해 부가가치세를 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

부동산매매계약서에 과·면세 구분 기재없이 세금계산서만으로 실지거래가액이라는 주장은 객관적이고 공정타당한 실거래가액이라 할 수 없으며, 실거래가액 구분이 불명확한 경우에는 기준시가로 안분계산하도록 규정되어 있으며, 다만, 감정가액이 있는 경우에는 감정평가액에 비례하여 안분계산하도록 규정되어 있으므로 양도전에 쟁점건물을 감정한 감정가액으로 건물과 토지의 가액을 안분계산함이 타당하므로 당초 과세한 처분은 정당하다 .

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 토지와 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아 청구인이 신고한 쟁점건물의 실지거래가액을 부인하고 감정가액으로 안분하여 쟁점건물분에 대한 부가가치세를 과세한 처분의 당부 나 . 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 매매계약서에는 매매대금 OOO원, 특약사항으로 건물분 부가가치세는 별도라는 내용이 기재된 것으로 나타나고, 양도일인 2011.7.29.자에 건물가액을 OOO원(공급가액)으로 하여 세금계산서를 발행하고 토지가액을 OOO원으로 하여 계산서를 발행한 것으로 나타난다.

(2) 처분청은 청구인이 제출한 토지·건물의 매매계약서에 건물 가액과 토지가액을 구분하여 기재하지 않았다 하여 한국감정원 인천지점이 감정한 감정가액(가격시점 2011.7.13., 건물 OOO원, 토지 OOO원)을 기준으로 하여 건물가액을 환산하고, 동 가액이 OOO원으로서 청구인이 쟁점건물의 실지거래가액 보다 OO,OOO,OOOO(OOOO,OOO,OOOO - OOO,OOO,OOO원)을 과소신고한 것으로 보아 청구인에게 부가가치세를 경정고지한 것으로 경정결의서에 나타난다.

(3) 살피건대, 처분청은 매매계약서에 건물가액과 토지가액을 구분하여 기재하지 않았다 하여 감정가액을 기준으로 건물가액을 환산하여 과세한 처분은 정당하다고 주장하나, 매매계약서에 비록 건물가액과 토지가액을 구분하여 기재하지 않았지만 건물분 부가가치세는 별도라는 특약사항에 기재되어 있고, 공인중개사, 매수인 및 매도인 3인이 쟁점건물 양도 당시 건축비와 감가상각된 정도 그리고 토지의 시세등을 고려하여 쟁점건물 거래가액을 OOO원으로 결정하고 건물분 공급가액에 대한 세금계산서를 발행하고 토지분에 대하여는 계산서를 발행한 점에 미루어 사실상 건물분과 토지를 구분하여 양도하였다고 보여지고, 감정가액과 실지거래가액에서 건물부분이 차지하는 비율(감정가액의 건물비율 37.80%, 실지거래가액의 건물비율 35.16%)이 2.64%로 미미한 점에 비추어 청구인이 신고한 건물가액이 시가와 차이가 있다고 보기도 어려워 청구인이 신고한 쟁점건물의 공급가액을 실지거래가액으로 인정할 수 있으므로 처분청이 감정가액으로 환산하여 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.