부동산의 양도시기를 청구인이 매매대금의 잔금청산일이라고 주장하는 1989.12.21로 인정할 수 있는지 여부 및 건물 중 주택면적이 그 이외의 면적보다 더 커서 전체가 1세대 1주택에 해당하는지 여부(기각)

부동산의 양조장 건물중 00㎡의 경우 그 실제용도가 주거용으로 보이므로 이 부분을 1세대 1주택의 비과세대상으로 추가 인정함이 타당하다고 판단됨

1. 사실 및 처분개요청구인은 경상남도 사천시 곤양면 OOO리 OOO OO에 주소를 두고 있는자로서, 1980.12.10 경상남도 사천시 곤양면 OO리 OOOOO, OOOOOOO 소재 대지 999㎡ 및 동 지상의 건축물 449.59㎡ (이하 지상건물을 “쟁점건물”이라 하고, 위 대지와 쟁점건물을 “쟁점부동산”이라 한다)를 취득하여 일부는 주택, 일부는 양조장으로 사용하여 오다가 1990.3.30 청구외 OO건설주식회사 (이하 “청구외 법인”이라 한다)에 그 소유권을 이전등기(등기원인 : 1990.2.7 매매)하였다. 처분청은 쟁점건물 전체를 주택 이외의 용도(양조장)로 사용한 것으로 보아 1995.12.16청구인에게 ’90년 귀속 양도소득세 51,156,150원 및 동 방위세10,231,230원을 결정고지하였고, 위 양도소득세 등을 부과받은 청구인이 쟁점건물중 일부를 양조장으로 사용하기는 하였으나 그 면적이 주택으로 사용한 면적보다 더 작기 때문에 쟁점부동산 전체를 양도소득세 비과세대상으로 인정하여야 한다고 진정서를 접수하자 처분청이 그 내용을 조사하여 쟁점건물의 재산과세대장에 주택으로 기재된 부분(43.97㎡)이 있음을 확인하여 동 주택면적과 기타 공통면적 등 66.59㎡에 해당하는 건물 및 그 부수토지에 대하여 비과세 (양도소득세 42,070,720원 및 동 방위세 8,414,140원으로 각각 감액경정함)한 바 있다.

한편, 청구인은 위 처분에 불복, 1996.2.14 이의신청을 하여 1996.3.19 기각결정을 받고, 1996.5.13 심사청구를 하여 1996.7.12 쟁점건물중 115.20㎡가 사실상의 주택이라는 국세청장의 심사청구결정을 받아 쟁점건물중 115.20㎡ 부분 및 그 부수토지에 대하여 추가로 양도소득세를 비과세(양도소득세 25,319,180원 및 동 방위세 5,063,830원으로 재차 감액경정됨)를 받았으며, 1996.9.9 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 쟁점부동산의 등기부등본상 그 양도등기일은 1990.3.30로 기재되어 있으나 그 실질에 있어서는 1989.11.21 청구외 법인과 양도계약을 체결하고 1989.12.21에는 그 잔대금을 모두 지급받았으므로 이에 관련된 국세부과제척기간의 만료일은 1995.5.31인 바, 그럼에도 처분청이 그 기간이 만료된 이후인 1995.12.16 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 부적법하고,

(2) 설사 위 양도시기를 인정할 수 없다 하더라도, 쟁점부동산의 경우 취득당시에는 그 일부분만을 주택으로 사용하고 나머지 대부분을 양조장으로 사용하였으나, ’80년대 중반이후 주류의 고급화로 말미암아 기존의 양조장이 점점 퇴장하던 때여서 그 규모를 줄일 수밖에 없었던 상황이었는 데, 마침 청구인의 子 청구외 OOO이 1984년에 결혼함으로 인하여 子의 부부와 청구인의 부부가 약 13평에 불과한 장소에서 같이 거주할 수가 없었기 때문에 위 양조장중 일부인 115.20㎡를 주택으로 개조하여 子의 부부 등을 거주하게 하였으며, 또한 본래의 주택에 접하여 있던 점포의 경우도 1984년까지 임대하다가 임차인이 영업부진으로 퇴거한 다음 사실상 주택으로 사용하여 오는 등, 쟁점부동산의 경우 그 양도당시에는 그 대부분을 주거용으로 사용함으로써 주거면적이 그 이외의 면적보다 더 컸던 것이 사실이므로 이 건의 경우 쟁점부동산 전체를 1세대 1주택의 양도로 인정하여 양도소득세를 비과세함이 타당하다.

나. 국세청장 의견

(1) 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매수인 청구외 법인의 예금통장 및 현금출납장 사본에 의하면, 청구주장의 계약금 및 잔금결제내용이 일자별로 일치하지 아니할 뿐 아니라 청구외 법인이 지출한 현금이 쟁점부동산의 매수대금으로 지급된 것인지도 확인되지 아니하므로 이에 근거하여 청구주장의 잔금청산일이 1989.12.21 이라는 청구주장은 신빙성이 있다고 보기 어렵다. 그렇다면, 쟁점부동산의 양도와 관련한 잔금의 청산일은 불분명하다 하겠으므로 이 건에 대하여 처분청이 그 양도시기를 등기접수일인 1990.3.30로 본 처분은 잘못이 없다 하겠고,

(2) 한편, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 평면도와 재산세과세대장에 의하면, 쟁점건물은 4동의 건물로 나뉘어져 있었고 그 전체면적중 주택부분은 43.97㎡, 기타부분은 405.62㎡로 나타나고 있으나, 공부상 확인된 위 주택면적 43.97㎡(13평)으로는 청구인의 처 및 子의 가족 등이 거주하기가 부족한 것으로 보이고, OO세무서 총무과에 근무하고 있는 청구외 OOO(부동산 양도시 처분청의 직세과 재산세계장)의 사실확인서에 의하면 “청구인으로부터 상담요청을 받고 쟁점부동산 소재지에 현지출장하여 확인한 바,

① 주택에 붙어 있는 점포는 사실상 주거용으로 개조하여 옷장·책상 등을 놓아 둔 방으로 사용되고 있었고,

② 양조장은 경영이 어려워서 사무실을 기준으로 1/2 이상의 면적을 주택으로 개조 청구인의 子 및 손자들이 거주할 수 있도록 용도변경하여 주거에 공하고 있었으며,

③ 창고는 승용차의 차고지 및 아이들 놀이기구·가계도구 등이 있는 주거용으로 사실상 사용되고 있었다”고 진술하고 있는 점 등을 종합해 볼 때, 쟁점부동산의 양조장 건물중 115.20㎡의 경우 그 실제용도가 주거용으로 보이므로 이 부분을 1세대 1주택의 비과세대상으로 추가 인정함이 타당하다고 판단된다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도시기를 청구인이 매매대금의 잔금청산일이라고 주장하는 1989.12.21로 인정할 수 있는지 여부와

(2) 쟁점건물 중 주택면적이 그 이외의 면적보다 더 커서 전체가 1세대 1주택에 해당하는지 여부를 가리는데 있다.

나. 쟁점(1)에 대하여

(1) 관계법령소득세법 제27조(양도 또는 취득의 시기) 및동법시행령 제53조(양도 또는 취득시기) 제1항에 “법 제27조에 규정하는 취득시기 및 양도시기는 다음 각호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다”라고 규정하고 있고, 제1호에는 “대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확인되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부·등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일로 한다”라고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단(가) 청구인은 쟁점부동산의 등기부에는 그 등기일이 1990.3.30로 기재되어 있으나 실제로는 1989.12.21 잔금의 청산이 이루어졌다고 주장하며, 이에 대한 입증자료로 쟁점부동산의 매매계약서 및 잔금영수증 사본, 청구외 법인의 거래사실확인서, 청구외 법인의 ’89년도 현금출납장 및 예금통장 사본을 제시하고 있다. (나) 이 건 관련기록을 살펴보면, 청구인이 제출한 쟁점부동산의 매매계약서에는 양도계약일이 1989.11.21.이고, 잔금지급약정일이 1989.12.21.로 기재되어 있고, 청구외 법인의 대표이사 청구외 OOO의 거래사실확인서에 의하면 잔금청산일이 1989.12.21로 되어 있는 등 청구주장의 거래시기와 일치하고 있으나, OO세무서에서 제출받은 청구외 법인의 ’89 및 ’90사업년도분 법인세 신고부속서류인 「대차대조표」 및 「토지명세서」 를 보면 1989.12.31.현재 청구외 법인의 소유토지는 1989.5.13 취득한 「경상남도 삼천포시 OO동 OOOOO소재 대지 848.10㎡」 뿐이고, 그 선급금 계정에도 쟁점부동산의 취득대금을 지급한 사실이 기장되어 있지 아니하는 반면, 1990.12.31 현재에는 쟁점부동산이 청구외 법인의 소유로 기재되어 있을 뿐만 아니라 그 취득일도 1990.2.7로 되어 있고,또한 그 취득대금도 청구인이 주장하는 양도금액 (9,500만원)을 초과하는116,160,000원으로 기재되어 있다.

(다) 한편, 청구인이 제시한 쟁점부동산의 매매계약서에 기재된 대금지급에 관한 사항을 보면 총매매대금 9,500만원을 1989.11.21과 1989.12.21에 각각 4,000만원과 5,500만원을 지급하는 것으로 기재되어 있고, 청구외 법인의 현금출납장의 1989.11.21자 기재내용에는 청구외 법인이 OO은행에서 4,300만원을 출금하여 이를 대표이사에게 대여(가지급금)한 것으로 기재되어 있으나, 청구외 법인의 예금통장을 보면 같은 날 예금을 인출한 사실이 없고, 당일 및 그 전일의 예금잔액이 3,785,000원에 불과한 것으로 나타나는 점으로 볼 때, 청구외 법인의 현금출납장의 기재내역은 믿을 수가 없다. (라) 위의 사실관계에 의할 때, 청구인이 쟁점부동산의 양도시기에 대하여 제시한 증빙자료는 신빙성이 없는 것으로 판단되므로 처분청이 쟁점부동산의 양도시기가 불분명하다 하여 그 등기부상의 등기접수일인 1990.3.30을 양도시기로 보아 이 건 양도소득세 부과한 처분은 국세부과제척기간의 만료전의 처분으로서 잘못이 없다고 판단된다.

다. 쟁점(2)에 대하여

(1) 관계법령소득세법 제5조(비과세소득)에서는 “대통령령이 정하는 1세대 1주택(대통령령이 정하는 고급주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 소득세를 부과하지 아니한다”고 규정하고 있고,동법 시행령 제15조(1세대 1주택의 범위) 제1항에는 “법 제5조 제6호 (자)에서 “1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대가 국내에 1개의 주택을 소유하고 3년이상 거주하는 것으로 한다” 라고 규정하고 있으며, 동조 제3항에서는 “주택의 일부에 점포 등 다른 목적의 건물이 설치되어 있거나 동일 지번상에 주택과 다른 목적의 건물이 설치되어 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택이외의 면적보다 작거나 같을때에는 주택부분 이외의 건물은 주택으로 보지 아니한다”고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단(가) 쟁점부동산에 대한 재산세과세대장상의 건축물 내역, 처분청이 주택으로 본 면적 및 청구주장의 주거면적은 다음과 같다.

재산세과세대장

과세관청이 인정한 주거면적

청구주장

주거면적

용? 도

면? 적

처분청

국세청장

비????? 고

양조장

사무실

주? 택

점? 포

공용면적

(창고 등)

266.78㎡

13.55㎡

56.2㎡

42.9㎡

70.16㎡

0

0

56.2㎡

0

10.39㎡

115.20㎡

0

56.2㎡

0

30.53㎡

심사청구결정

주거면적

안분계산

115.20㎡

0

56.2㎡

42.9㎡

70.16㎡

합??? 계

449.59㎡

66.59㎡

201.93㎡

284.46㎡

※ 양도소득세 과세면적

383㎡

247.66㎡

0

(나) 청구인은 위의 표에서 보는 바와 같이 주택과 같은 건물내의 점포 42.9㎡에 대해 1984년까지 타인에게 임대하다가 그 이후 임차를 원하는 자가 없어 이를 주거용으로 사용하였고, 창고 등 공용면적도 그 전부를 주거용으로 사용하였기 때문에 쟁점건물의 총주거면적은 총 284.46㎡로서 주택의 면적이 주택 이외의 면적보다 더 크므로 쟁점부동산은 그 전체가 양도소득세 비과세대상인 1세대1주택에 해당한다고 주장하며, 이에 대한 입증자료로 청구외 OOO(부동산 양도시 처분청 직세과 재산세계장)의 사실확인서, 인근주민 13인의 인우보증서 및 쟁점부동산의 평면도를 제시하고 있다.(다) 이건 관련기록을 살펴보면, 쟁점부동산의 양도일은 90년인 데 그 양도일로부터 6여년이 경과한 1996.3월에 각 건물의 구체적 이용내역 및 면적까지 예시하여 작성한 청구외 OOO의 사실확인서 및 인근주민들의 사실확인서는 신빙성이 있다고 보기 어려우며, 또한 청구인이 주거용으로 사용하였다는 면적은 그 양도당시의 청구인 세대의 가족수 5인 (청구인 세대의 가족은 6인이나 손자 청구외 OOO은 쟁점부동산 양도당시 미출생하였음)에 비하여 지나치게 커서 청구주장의 신빙성에 의문이 있는 데 반하여, 달리 청구주장을 입증할 객관적이고 명백한 증빙의 제시가 없다.(라) 위 사실에 비추어 볼 때, 쟁점부동산의 경우 주택 이외의 면적이 주택의 면적보다 더 크다 하겠으므로 처분청이 쟁점부동산중 주택부분면적에 대하여는 1세대1주택으로서 양도소득세를 비과세하고 그 나머지 면적에 대하여 비과세 배제한 당초 처분은 정당하다고 판단된다.

4. 결 론따라서 이건 심판청구의 청구주장은 이유없으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.