보유중인 주택이 임대주택으로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 바과세특례규정에 해당한다는 청구주장의 당부 등

쟁점임대주택의 경우 소득세법령에서 열거하고 있는 1세대 1주택 비과세의 특례에 해당하지 아니하고 「조세특례제한법」에서 규정한 임대주택에도 해당하지 아니하므로 청구인이 거주하던 쟁점주택을 양도할 당시 주택수의 판정에 있어 쟁점임대주택을 주택수에 포함한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가. 청구인은 배우자 박OOO이 OOO(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 보유한 상태에서 OOO 대지 280㎡, 주택 81.72㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 2001.8.31.취득하여 거주하다가 2011.10.27. 한국토지공사가 수용하였으나 양도소득세는 신고하지 않았다.

나. 처분청은 청구인을 1세대 2주택 보아 2011년 귀속 양도소득세를 2013.4.10. OOO원, 2013.5.14. OOO원을 각각 결정 및 경정·고지 하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2013.6.25. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 거주하던 쟁점주택은 2년 이상 보유하여 수용되어 비과세요건을 충족하고, 쟁점임대주택은소득세법 시행령 제167조의3제1항 2호에 따라 지자체에 임대주택사업자등록 및 처분청에 사업자등록을 한 장기임대주택으로서 같은 법 시행령 제155조제19항에 따라 쟁점주택을 양도할 때 쟁점임대주택은 거주자의 주택 수에서 제외되므로 쟁점주택의 양도는소득세법 제154조제1항에 의거 1세대1주택 비과세 요건을 충족하며 장기보유특별공제 대상이므로 청구인에게 과세한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

1세대1주택 비과세 판정 시 거주자의 주택 수에서 제외되는 장기임대주택은소득세법 시행령 제167조의3제1항 제2호에 규정에 의거소득세법 제167조에 따른 사업자등록과임대주택법 제6조에 따른 임대사업자등록을 요구하는 것으로서 청구인은 2011.10.27. 양도일 이틀 전 2011. 10. 24. 임대주택으로 지방자치단체에 임대사업자등록하고 사업자등록신청은 2013.1.30.하여 장기임대주택 요건 및 장기보유특별공제 요건을 충족하지 않으므로 청구인에게 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점

① 보유중인 주택이 임대주택으로 쟁점주택의 양도는 1세대 1주택 비과세특례 규정에 해당한다는 청구주장의 당부

② 쟁점주택의 양도에 대하여 1세대 2주택이라 하여 장기보유특별공제를 배제하고 양도소득세를 과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인의 쟁점주택의 양도가액은 수용가액으로, 취득가액은 환산 취득가액을 적용하여 청구인에게 양도소득세를 과세하였으며, 청구인의 남편 박OOO은 1997.5.19. 분양 취득한 쟁점임대주택에 1997.1.22. 전입하여 거주하던 중, 청구인이2001.8.31. 취득한 쟁점주택으로 2001.9.26. 전입하여 2011.12.9.까지 쟁점주택에 세대원과 함께 거주하였다.OOOOOOOOOO OOO OO OO(2)소득세법 시행령 제167조의3제1항 제2호 가목에서 2011.10.14. 이후 임대호수1호 이상 매입하여 장기임대하면 장기임대주택 요건이 충족되고, 임대주택과 자가주택을 각각 1채 보유하고 자가주택을 양도할 경우소득세법 시행령 제155조제19항에 의하여 비과세 적용이 가능한 것으로 나타난다. (가)OO시 건축과-31766(2011.10.24.)임대사업자 등록증 교부 공문에의하면배우자 박OOO은 2011.10.24. OOO시청에 쟁점주택을 임대사업자 등록하여등록번호(2011-하남시-임대사업자-***)를 부여받았음이 확인되고, 2013.1.30. 처분청에부동산/일반주택임대(701103)업종으로2013.1.30.(개업일자 2011.10.24.)에사업자등록신청을 하여 사업자등록증(126-92-*****)을 교부받았음이국세청전산망에 나타난다. (나) 청구인은 2011.10.24.처분청 민원실에 주택임대업으로 사업자등록을 하려고 민원실을 방문하여 사업자등록신청서를 작성·제출 하였으나 민원실 직원이 국민주택규모 이하 1주택은 주택임대업으로 사업자등록을 하지 않아도 된다고 하여, 사업자등록신청서 접수를 하지 않았다가, 2011.10.27. 쟁점주택 양도 후 2013.1.30. 사업자등록을 신청하였다고 주장한다.

(다)청구인이 제출한 쟁점임대주택의 전세계약서에 의하면 박OOO은 쟁점임대주택을 2011.3.9～2013.3.8. 최OOO에게OOOOO원에전세계약을 하였으며,박OOO은 쟁점임대주택에 대한 2011년 귀속사업장현황 신고는2013.2.25. 기한 후 신고하였고 2012년 귀속 사업장현황신고는2013.1.31. 홈텍스로 전자신고를하였음이국세청전산망에 나타난다. (라) 청구인은 국가 등이 토지를 수용하면서 양도소득세를 과세하는 방법을 달리하는 것은 합리적이지 못하고, 국가 등의 시책에 따라 국민의 사유재산인 토지를 부득이 수용하여 사유재산의 처분시기를 국가가 침해하였음에도 토지를 수용당한 납세자에게 세법을 적용함에 있어서 불리하게 양도소득세를 중과하는 방법으로 선택하는 것은 공평과세에 위배되므로 쟁점주택에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여 당초처분을 취소하라는 주장이다.

(3) 쟁점주택을 수용당시 개별주택가격은 OOO원이고, 쟁점임대주택은 OOO원으로소득세법 제104조제1항 제6호에 의하여 1세대 2주택 이상 계산 시 포함되는 중과대상 주택이다.

(4) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 소득세법령을 보면, 법 제94조 제1항 제1호에서 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득을 ‘양도소득의 범위’에 포함시키고 있고, 법 제89조 제1항 제3호에서 1세대 1주택과 이에 딸린 토지에 대해 ‘비과세 양도소득’으로 규정하면서 시행령 제154조에서 1세대 1주택의 정의, 보유 및 거주요건 등 ‘1세대 1주택의 범위’를 규정하고, 시행령 제155조에서 복수의 주택을 소유하였을 경우 1세대 1주택으로 보는 ‘1세대 1주택의 특례’사항을 제1항부터 제17항까지 열거하고 있는바, 임대주택의 경우 1세대 1주택의 특례에 해당하지 아니함을 알 수 있다. 한편조세특례제한법 제97조및 제97조의2에서 일정요건을 갖춘 장기임대주택 및 신축임대주택에 대해 양도소득세를 감면하도록 하면서 제2항에서는 ‘소득세법 제89조제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다’라고하여 조세특례제한법상의 임대주택은 거주자의 다른 주택 양도 시 주택수에서 제외한다고 규정하고 있다. 살피건대, 주택과 그에 부수하는 토지는 원칙적으로 양도소득 과세대상에 포함되는 것이나 국민의 주거생활의 안정과 거주·이전의 자유를 보장하기 위하여 예외적으로 1세대 1주택 비과세 제도를 두고 있는바, 쟁점임대주택의 경우 소득세법령에서 열거하고 있는 1세대 1주택 비과세의 특례에 해당하지 아니하고 「조세특례제한법」에서 규정한 임대주택에도 해당하지 아니하므로 청구인이 거주하던 쟁점주택을 양도할 당시 주택수의 판정에 있어 쟁점임대주택을 청구인 세대의 주택수에 포함시킨 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

(나)소득세법 제95조에 의하여 1세대 2주택에 해당하는 다주택자는 양도소득세를 중과하는데 이 경우 다주택 중과대상자는 장기보유특별공제가 배제된다. 쟁점주택은 양도당시 개별주택가격이 OOO원(2011.4.29. 기준)으로 중과대상 주택범위에 포함되며, 쟁점임대주택도 양도당시 공동주택 기준시가 OOO원(2011.4.29. 기준)으로 중과제외대상 소형주택(양도당시 기준시가 OOO원 이하) 범위에 포함되지 않으므로 중과세율 적용대상이다. 따라서, 청구인이 쟁점주택의 양도에 대하여 장기보유특별공제를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.