부동산의 양도소득을 주택신축업의 사업소득으로 볼 수 있는지 여부(기각)

다가구주택 신축후 3년간 임대하다 양도한 바, 판매목적 신축분양으로 볼 수 없어 ‘양도소득’에 해당하고 기준시가에 의한 과세시 ‘개산공제’외의 필요경비는 인정않음

1. 사실청구인은 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 96.9㎡ 및 다가구주택 649.4㎡와 같은 동 OOOOOO 소재 대지 98.1㎡ 및 다가구주택 178.2㎡ (위 대지 및 주택전체를 “쟁점부동산”이라 한다)를 1997.1.6과 1997.2.19 각각 양도하고 1998.5 쟁점부동산 양도를 주택건설업으로 보아 종합소득세를 신고하였다.처분청은 쟁점부동산이 임대부동산으로서 양도소득세 과세대상이라 하여 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가로 계산하고 2000.11.4 청구인에게 1997년 귀속 양도소득세 180,698,800원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 2001.1.19 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 1974.12.16과 1984.12.26 각각 취득한 쟁점토지상에 1993년도에 다가구주택 23세대를 판매목적으로 신축하였으나 매매여건이 악화되어 부득이 임대에 공하였고 1997년 2월에 이르러서 쟁점부동산을 양도하였는바, 쟁점부동산의 양도는 주택신축판매업에 해당하므로 종합소득세를 과세하는 것이 타당하며 또한 주택건축비용등은 당시의 일기장이나 공사관련자들을 조사하면 확인될 수 있음에도 불구하고 기준시가에 의하여 소득금액을 계산한 것은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산 소재지에서 건물임대업을 영위하다가 쟁점주택을 신축한 후 1994.1.1～1996.12.31까지 3년동안 주택임대업을 영위한 사실이 있으므로 쟁점부동산은 임대부동산의 양도로서 양도소득세가 과세되는 것이 적법하며 건설도급공사비 지출에 관한 증빙이 없으므로 기준시가로 양도차익을 계산한 처분은 적법하다.

3. 쟁점 및 판단가. 쟁점

(1) 쟁점부동산의 양도소득을 주택신축업의 사업소득으로 보아야 하는지 아니면 임대부동산의 양도소득으로 보아야 할 것인지 여부

(2) 쟁점부동산의 주택건축비용을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부나. 관련법령이건 과세요건 성립당시의 소득세법 관련규정은 다음과 같다.소득세법 제4조【소득의 구분】

① 거주자의 소득은 다음 각호와 같이 구분한다.

1. 종합소득 : 당해연도에 발생하는 이자소득·배당소득·부동산임대소득·사업소득 근로소득과 기타소득을 합산한 것소득세법 제19조【사업소득】

① 사업소득은 당해 연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 농업(작물생산업을 제외한다. 이하 같다)·수렵업 및 임업(산림소득에 해당하는 사업을 제외한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득2～5 (생략)

6. 건설업(대통령령이 정하는 주택신축판매업을 포함한다. 이하 같다)에서 발생하는 소득소득세법 시행령 제32조【주택신축판매업의 범위】

① 법 제19조 제1항 제6호에서 대통령령이 정하는 주택신축판매업 이라 함은 다음 각호의 것을 말한다.

1. 주택을 건설하여 판매하는 사업소득세법 제94조【양도소득의 범위】양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

1. 토지 또는 건물의 양도로 인하여 발생하는 소득소득세법시행령 제157조【토지등의 범위】

① 법 제94조 제1호에서 "토지"라 함은 지적법에 의하여 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다.

② 법 제94조 제1호의 규정에 의한 건물에는 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하는 것으로 한다.

다. 사실 및 판단쟁점부동산의 양도에 대하여 소득세법상 주택신축판매업의 사업소득으로 과세하여야 하는 것인지 또는 부동산양도소득으로 과세하여야 하는 것인지 여부를 살펴본다. 첫째, 처분청의 전산조회결과(TIS)에 의하면 청구인은 쟁점부동산상에 1993.10 다가구주택을 신축하기 전인 1991.7.1부터 1993.1.20까지 상가건물임대사업을 영위한 것으로 확인되고 있고 쟁점다가구주택을 신축한 후인 1994.1.1부터 1996.12.31까지 쟁점부동산상에서 주택임대업을 영위한 것으로 확인되고 있다. 둘째, 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면 청구인은 쟁점부동산중 서울특별시 강남구 OO동 OOOOOO 소재 대지 96.9㎡상에 소재한 다가구주택 19세대 649.4㎡는 1996.11.20 청구외 OOO에게 일괄 양도하고 같은 곳 OOOOOO 소재 대지 98.1㎡상에 소재한 다가구주택 4세대 178.2㎡는 1996.12.10 청구외 OOO에게 일괄양도한 것으로 확인되고 있으며, 쟁점건물의 건축물대장에 의하면 쟁점주택은 구분소유나 분양이 불가한 건물로 기재되어 있다. 셋째, 청구인은 당초 쟁점부동산을 판매목적으로 신축하였으나 매매여건이 악화되어 부득이 임대에 공하다가 양도한 것이라고 주장하면서 주택분양광고문등을 제시하고 있으나 청구인이 쟁점다가구주택분양을 위하여 노력한 사실이나 다가구주택신축이후 양도시까지 분양계약을 체결한 사실등은 일체 밝혀지지 아니하고 있다.

위 사실을 종합하여 보면 청구인이 쟁점다가구주택 신축이후 양도시까지 분양을 위하여 노력한 사실이 입증되지 아니하고 있는 점이나 쟁점부동산이 구분소유나 분양이 불가능한 다가구주택이라는 점 및 청구인이 쟁점부동산신축이후 양도시까지 약 3년간 쟁점부동산을 주택임대사업에 공한 사실 등에 비추어 청구인이 쟁점부동산을 판매 목적으로 신축하여 분양한 것으로 보기는 어렵다 할 것이므로 처분청이 임대에 공하던 쟁점부동산의 양도에 대하여 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다. 한편, 청구인은 쟁점부동산의 양도차익계산시 다가구주택신축금액을 필요경비로 인정하여야 한다고 주장하면서 공사비 지출기록이 된 일기장 및 영수증을 제시하고 있으나 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하는 경우에는소득세법시행령 제163조제6항에 의한 금액(개산공제액)이외는 공제할 수 없는 것이므로 처분청이 쟁점부동산의 양도차익을 기준시가에 의하여 결정하고 위 규정에 의한 필요경비(개산공제)를 공제하여 이건 양도소득세를 과세한 처분은 적법한 것으로 판단된다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구주장이 이유없다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.