사업자가 토지 및 정착건물을 함께 공급하는 경우에 거래쌍방이 합의한토지와 건물의 가액이 감정가액에 대비하여 현저히 낮은 가액인 경우 지방세법상의 과세시가표준액에 따라 안분계산한 처분이 정당한지 여부(경정)

부동산의 매매가액에 대하여는 다툼이 없는 실지거래가액 5억원을 기준으로 한국감정원의 토지?건물의 감정가액 비율인 78.9:21.1로 안분한 가액 105,500,000원을 건물의 가액으로하여 부가가치세를 과세함이 타당하다고 판단됨.

1. 원천분 개요청구인은 대구직할시 달서구 OOO차 OOOOOO에서 OOO섬이라는 상호로 섬유제조업을 영위하는 자로, 대구직할시 북구 OO동 OOO 토지 1,788㎡ 및 공장건물 752.52㎡를 90.5.9청구외 OO(주소: 대구직할시 북구 OO동 OOOOO OOOOO OO OOOO)에게 5억원에 양도하고, 부가가치세의 과세대상인 건물의 양도에 대하여 해당부가가치세를 신고·납부하지 아니하였다.처분청은 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아부가가치세법 시행령 제48조의2제3항 단서규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 토지가액과 건물가액을 안분계산하여 91.8.17 90년도 제1기분 부가가치세 32,032,980원을 부과하였다.청구인은 이에 불복하여 91.11.27 심사청구를 거쳐 92.3.10 심판청구를 제기하였다.

2. 청구주장 및 국세청장 의견청구인은 이 건 토지와 건물을 양도함에 있어서 토지가액은 청구인은 4억4천만원, 건물가액은 6천만원으로 구분하여 계약하고 위 계약내용은 90.5.3 대구직할시 북구청장에 신고하고 교부받은 토지등 거래계약신고필증 및 양수자의 확인서에 의하여 확인되므로 건물의 공급가액을 6천만원으로 하여 부가가치세를 결정하여야 한다는 주장이다.국세청장은 위 부동산을 양도할때에 작성한 검인계약서에 토지와 건물가액을 구분하지 아니하고 5억원에 매매한 것으로 기재되어 있을 뿐만 아니라 건물가액이 매우 낮은 가액으로 거래한 것으로 되어 그 신빙성이 없어서 실지거래가액으로 인정할 수 없으므로,부가가치세법 시행령 제48조의2제3항 단서규정에 의하여 토지와 건물의 가액을 안분계산하여 과세한 당초처분의 정당하다는 의견이다.

3. 심리 및 판단

가. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 공급하는 경우에 거래쌍방이 합의한 토지와 건물의 가액이 감정가액에 대비하여 현저히 낮은 가액인 경우 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 처분이 정당한지 여부에 다툼이 있다.

나. 부가가치세법시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있는 바, 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임을 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 하는 데에는 하등의 문제가 없다고 할 것이나, 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에 그 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수는 없다고 할 것이다(91서665, 91.6.11외 다수 같은 뜻임).

한편, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결전에 그 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받기 위하여 공인감정기관의 감정을 받은 가액이 있거나 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지·건물가액을 관련 장부에 구분하여 기장하고 있고, 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우등에는 그 감정가액 또는 거래당사자의 기장금액중에서 건물가액 상당을 그 실지거래가액으로 보는 것이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분하여 계산한 가액을 공급가액으로 하는 것보다는 보다 더 합리적이라고 할 것이며,90.12.31 신설된부가가치세법 시행령 제48조의2제4항에 의하면부가가치세법 시행령 제48조의2제3항 본문의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되 이 경우의 적용순서는 다음 각호의 순서로 한다고 규정하면서 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획서상의 분양가액” 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 열거함으로써 위와같은 해석내용이 대부분 입법화 된 것으로도 뒷받침된다고 할 것이다(국심 91구2155, 92.1.18 외 다수 같은 뜻임).

다. 청구인이 이 건 토지와 건물을 각각 4억4천만원과 6천만원으로 구분하여 양도한 사실은 입증되지 아니하고 그 당시의 부동산 거래실태와 건물의 형태로 볼 때 그 구분가액은 신빙성이 없다고 보여진다. 그런데 이 건 부동산의 양수자인 청구외 OO이 이 건 부동산을 담보로 OO은행 OO로지점으로부터 대출을 받을 때 위 은행이 한국감정원 대구지점에 의뢰하여 감정(대구 966-90)한 내용에 의하면 90.4.17 현재 토지가액은 104,166,800원, 건물가액은 388,740,000원으로 평가되어 있다.위의 사실을 종합하여 볼 때, 이 건 부동산의 매매가액에 대하여는 다툼이 없는 실지거래가액 5억원을 기준으로 한국감정원의 토지·건물의 감정가액 비율인 78.9:21.1로 안분한 가액 105,500,000원을 건물의 가액으로하여 부가가치세를 과세함이 타당하다고 판단된다(국심 91구2155, 92.1.18, 91서665, 91.6.11 같은 취지결정)라. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.