환지토지 면적중 “종전토지”의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액을 어떻게 산정함이 타당한인지 여부(경정)

개인과의 거래분에 대한 양도차익계산은 기준시가에 의하고, 취득 및 양도중 하나가 국가·지방자치단체 또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는 바,전시 거래사실과 관련규정에 의한 양도차익계산방법을 모아 보면, 환지토지 00평방미터에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 종전토지에 대한 권리면적 00평방미터에 대하여는 그 취득시기를 76.8.2 로 하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 계산하여야 할 것이나, 과도면적 00평방미터에 대하여는 그 취득시기를 서울특별시장에게 환지청산금을 납부한 88.8.27 로 하여 취득가액은 실지거래가액인 00원으로 하고, 양도가액은 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 “환산가액”으로 하여 양도차익을 계산함이 타당함

1. 사실청구인은 대구시 수성구 OOO가 OOOOOO OOOOO OOOO에 주소를 둔 사람으로 서울시 강동구 OO동 O OOOOO 임야 744평방미터(이하 “종전토지”라고 한다)를 76.8.2 취득하여 소유하던 중 87.3.2 토지구획정리사업이 완료됨에 따라 같은시 OO구 OO동 OOOOO 대 363.63평방미터(권리면적 225.45평방미터, 권리초과면적 138.18평방미터)로 환지처분받고 위 권리초과면적 138.18평방미터에 대한 환지청산금 83,600,000원을 88.8.27 서울시에 납부한 사실이 있는데 그 후 위 환지토지를 88.9.10 청구외 OOO에게 양도하고 89.7.23 처분청에 위 환지토지에 대한 자산양도차익 예정신고를 하면서 위 환지토지중 권리면적의 취득시기는 “종전토지”의 취득시기인 76.8.2 로 하고, 권리초과면적의 취득시기는 “종전토지”의 취득시기인 76.8.2 로 하고, 권리초과면적의 취득시기는 환지청산금을 납부한 88.8.27 로 하여 기준시가에 의하여 산출된 양도소득세 37,263,970원 및 동 방위세 7,452,790원을 자진납부한 데 대하여 처분청은 이 건 환지토지의 취득시기를 권리면적과 권리초과면적을 구분함이 없이 전부 종전토지의 취득시기인 76.8.2 로 하여 90.5.17 자로 청구인에게 88년 귀속분 양도소득세 33,702,400원 및 동 방위세 6,740,480원을 경정고지하였다.

2. 청구인 주장청구인은 이 건 환지토지의 취득시기를 결정함에 있어 권리면적의 취득시기는 “종전토지”의 취득시기인 76.8.2 로 하고 권리초과면적의 취득시기는 그 환지청산금을 서울시에 납부한 88.8.27 로 함이 정당함(국심 88중1479, 89.2.22 동지)에도 처분청이 이 건 환지토지의 취득시기를 권리면적과 권리초과면적을 구분함이 없이 일괄하여 “종전토지”의 취득시기인 76.8.2 로 결정하여 전시 세액을 고지함은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견이 건 환지토지중 권리면적 225.45평방미터의 취득시기에 대하여는 환지처분전 “종전토지” 취득일인 76.8.2 임에는 다툼이 없고, 권리초과면적(과도면적) 138.18평방미터에 대하여는 처분청에서는 권리면적과 마찬가지로 76.8.2 로 결정한 데 대하여 청구인은 환지청산금 납부일인 88.8.27 을 취득일로 하여야 한다고 주장하고 있다.살피건대,소득세법 시행령 제14조제1항에서는 “법 제4조 제4항에서 ‘환지처분’이라 함은 토지구획정리사업법 기타 법률에 의하여 사업시행자가 사업완료후에 사업구역내의 토지소유자 또는 관계인에게 종전의 토지 대신에 그 구역내의 다른 토지로 바꾸어 주는 것을 말하며, 사업시행으로 인한 분할합병 또는 교환의 경우를 포함한다”고 규정하고 있고,소득세법 시행규칙 제16조제1항에서는 “실지거래가액이 불분명한 경우의 양도차익계산에 있어서 토지구획정리사업법 또는 농촌근대화촉진법에 의한 환지구역내의 토지를 양도한 경우에 그 양도차익의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.제1호:종전의 토지소유자가 환지예정지구내의 토지 또는 환지처분된 토지를 양도한 경우 : 환지예정(교부)평수×양도시의 평당가격 - (종전토지의 평수×취득시의 평당가액 + 기타의 필요경비) = 양도차익제2호: 생략”으로 규정하고 있고, 동조 제2항에서는 “제1항 제1호의 경우에 환지사업으로 인하여 감소되는 토지의 면적에 대한 가액은 자본적지출로 계상하지 아니한다”고 규정하고 있으며,소득세법 시행령 제53조제3항에서는 “오지구획정리사업법 기타 법률에 의한 환지처분으로 인하여 취득한 토지의 취득시기는 환지전의 토지의 취득일로 한다”고 규정하고 있음을 알 수 있다.

따라서 이 건 환지토지(권리면적 + 권리초과면적)의 취득시기는 “종전토지”의 취득일인 76.8.2 로 봄이 타당하다고 판단되며,한편, 청구인은 이 건 환지토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 결정하면서 환지청산금을 필요경비로 공제할 것을 요부하고 있으나소득세법 시행령 제95조제5항에서는 “법 제45조 제1항 제1호 본몬의 규정에 의한 방법으로 기준시가에 의하여 양도차익을 계산하는 경우에는 제1항 내지 제4항의 규정에 불구하고 취득당시의 기준시가에 다음 각호의 1의 금액을 가산한 금액으로 한다.제1호:법 제23조 제1항 제1호 및 제44조 제4항 제1호에 규정하는 자산. 취득당시의 등록세 과세표준액×7/100”으로 규정하고 있는 바,살피건대, 토지구획정리사업법 등에 의하여 시행하는 환지사업으로 인하여 당해 사업지구내의 토지소유자가 부담한 환지청산금 등의 사업비용은 이를 설비비와 개량비로 보도록 규정(재산 01254, 87.9.18 국세청)하고 있으나 양도 및 취득가액을 기준시가로 결정하는 경우 양도가액에서 공제되는 필요경비는소득세법 시행령 제94조제5항 제1호의 규정에 의한 취득당시의 등록세 과세표준액의 7/100 이외는 없는 것(국세청 재산 01254-2457, 88.8.31 동지)이므로 취득당시 등록세 과세시가표준액 2,250,525원의 7/100인 157,536원만 필요경비로 계산한 당초처분은 정당하다는 의견이다.

4. 쟁점이 건 심판청구의 쟁점은 이 건 환지토지 면적중 “종전토지”의 권리면적을 초과하여 교부받은 과도면적에 대한 양도차익을 계산함에 있어 그 취득가액을 어떻게 산정함이 타당한지를 가리는 데 있다.

5. 심리 및 판단

청구인이 76.8.2 취득한 “종전토지”에 대한 환지처분으로 87.3.2 이 건 환지토지 363.63평방미터(이 중 “종전토지”에 대한 권리면적 225.45평방미터, 권리초과면적 138.18평방미터)를 교부받고 위 권리초과면적에 대한 환지청산금 83,600,000원을 88.8.27 서울특별시장에게 납부한 사실, 청구인이 이 건 환지토지를 88.9.10 청구외 OOO에게 양도한 사실 등에 대하여는 양자간에 다툼이 없는 바,먼저 위 사실관계에 따라 이 건 환지토지의 거래시기 등에 대하여 살펴보면, 이 건 환지토지 363.63평방미터 중에서 “종전토지”의 권리면적인 225.45평방미터는 76.8.2 개인으로 부터 취득하였다가 88.9.10 개인에게 양도한 것이므로 그 양도차익을 계산함에 있어서 취득시기는 76.8.2 로, 양도시기는 87.11.18 로 하고, 그 거래형태는 개인과의 거래로 보아야 하나, 권리초과면적 138.18평방미터는 청구인이 서울특별시장에게 환지청산금을 지급하고 취득한 것을 개인에게 양도한 것이므로 그 취득시기는 환지청산금을 납부한 88.8.27 로, 양도시기는 권리면적의 양도시기와 동일한 88.9.10 로 보아야 하고, 그 거래형태는 지방자치단체(서울특별시장)로 부터 취득하였다가 개인에게 양도한 것으로 보는 것이 합당하다 하겠다(국심 88중1439, 89.2.22; 90부186, 90.4.17 동지).

다음으로, 거주자에 대한 양도차익계산방법을 규정하고 있는소득세법 제23조제4항, 제45조 제1항 제1호, 동 법 시행령 제170조 제1항, 제4항 제1호 및 제115조 제1항 제1호(다)목의 규정을 종합하여 보면, 개인과의 거래분에 대한 양도차익계산은 기준시가에 의하고, 취득 및 양도중 하나가 국가·지방자치단체 또는 법인과의 거래이고, 또 다른 하나가 개인과의 거래로 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 지방자치단체등과의 실지거래가액과 이를 환산하여 계산한 기준시가(이하 “환산가액”이라 한다)를 취득 및 양도가액으로 하여 양도차익을 계산하도록 되어 있는 바,전시 거래사실과 관련규정에 의한 양도차익계산방법을 모아 보면, 이 건 환지토지 363.63평방미터에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 종전토지에 대한 권리면적 225.45평방미터에 대하여는 그 취득시기를 76.8.2 로 하여 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 계산하여야 할 것이나, 과도면적 138.18평방미터에 대하여는 그 취득시기를 서울특별시장에게 환지청산금을 납부한 88.8.27 로 하여 취득가액은 실지거래가액인 83,600,000원으로 하고, 양도가액은 실지거래가액이 확인되면 실지거래가액으로, 실지거래가액을 확인할 수 없는 때는 “환산가액”으로 하여 양도차익을 계산함이 타당하다고 판단된다.

6. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.