교환계약서상 매매가액을 쟁점토지 취득가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

교환계약당사자와 등기부등본상 소유자가 불일치하는 점, 교환계약서상 매매가액을 임의로 평가하여 기재한 점 등을 종합할 때, 청구주장을 받아들이기 어려움

1. 처분개요

가.청구인은 OOO 임야 6,092㎡(이하 “쟁점①토지”라 한다)와 같은 리 877-3 임야 192㎡(이하 “쟁점②토지”라 하고, 쟁점①토지를 합하여 “쟁점토지”라 한다)를 2011.9.22. 임의경매로 양도하고 양도소득세 신고를 하지 아니하였다.

나. 처분청은 청구인이 양도소득세를 무신고함에 따라 쟁점토지의 양도가액은 경락가액인 OOO원으로, 취득가액은 환산가액 및실지 거래가액인 OOO원으로 하여 2012.9.11. 청구인에게 2011년귀속 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.31. 이의신청을 거쳐 2013.1.31.심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인은 당시 OOO에 거주하던 고모부 김OOO이 투기지역내에 소재한 쟁점토지를 취득한다 하여 명의를 대여한 바, 김OOO이 쟁점토지(평가액 OOO원)와 김OOO 소유의 OOO 대지 254.5㎡, 건물 120.3㎡(평가액 OOO원으로, 이하 “쟁점상가”라 한다)를 교환하고 그 차액 OOO원(쟁점상가를 담보로 한 은행 채무 승계액 OOO 차감)을 현금으로 지급하여 정산한 사실이 2004.12.21. 김OOO(김OOO의 동생) 외 1인과 오OOO을 대리한 이OOO 외 1인이 작성한 교환계약서(이하 “쟁점교환계약서”라 한다), 영수증 등에 의하여 확인되므로 쟁점토지의 교환가액인 OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 취득가액으로 인정하여야 한다.

나. 처분청 의견

쟁점교환계약서에는 계약당사자가 김OOO 외 1인과 오OOO을 대리한 이OOO 외 1인으로 되어 있고, 등기부등본에 의하면, 쟁점교환계약서 작성일인 2004.12.21. 당시 쟁점상가는 김OOO, 쟁점①토지는 오OOO, 쟁점②토지는 정OOO의 소유로 나타나며, 쟁점교환계약서상 잔금청산일인 2005.3.11. 이후 쟁점상가는 2005.6.28. 조OOO에게, 쟁점①토지는 2005.4.7., 쟁점②토지는 2005.5.10. 권OOO에게 각각 소유권이 이전된 것으로 나타나므로 쟁점교환계약서의 계약당사자와 등기부등본의 소유자가 일치하지 아니하고, 청구인은 쟁점교환계약서와 오OOO의 대리인 이OOO가 작성한 영수증을 근거로 쟁점토지를 OOO원에 취득하였다는주장이나, 쟁점교환계약서상 교환차액 OOO원의 정산 여부를 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 없으므로 쟁점①토지는 환산가액으로, 쟁점②토지는 전 소유자가 신고한 실지거래가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

청구인이 쟁점①·②토지를 양도하고 양도소득세를 무신고한데 대하여, 처분청이 쟁점①토지는 환산가액으로, 쟁점②토지는 실지거래가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를과세한 처분의 당부

나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 청구인이 임의경매로 쟁점토지를 양도하고 양도소득세를 무신고함에 따라 양도가액은 경락가액(OOO원)으로, 취득가액은 OOO원(쟁점①토지는 환산가액인 OOO원, 쟁점②토지는 실지거래가액인 OOO원)으로 하여 이 건 양도소득세를 과세하였다.

(2)청구인은 김OOO이 쟁점상가와쟁점토지를 교환하여 그 교환가액인 쟁점금액을 취득가액으로 인정할 것을 주장하며, 쟁점교환계약서, 영수증 등을 제출하고 있으므로 이에 대하여 본다.(가) 쟁점토지 등기부등본에 의하면,청구인이 교환으로 취득하였다는 쟁점①토지는 전 소유자가 오OOO으로, 쟁점②토지는 전 소유자가 정OOO으로 나타난다.(나) 계약일이 2004.12.21.인 쟁점교환계약서는 아래 <표1>과 같고, 청구인은 거래당사자인 김OOO과 쟁점토지의 실제 소유주인 이OOO가 시세에 의하여 쟁점토지(평가액 OOO원 = 1,845평 × 평당OOO원), 쟁점상가(평가액 OOO원 = 77평 × 평당 OOO원)에서쟁점상가를 담보로 한 은행 채무승계액(OOO원)을 차감하여정산하는 방법으로 교환하였다는 주장이다.

<표1>

쟁점교환계약서OOO(다)청구인은 김OOO이 쟁점토지의 실제 소유주인 이OOO에게 아래 <표2>와 같이 교환차액 OOO원을 정산하였다는 주장이고, 그 증빙으로 제시한 영수증에 의하면, 청구인이 2004.12.21. 계약금 OOO원, 2005.3.29. 잔금 OOO원을 현금으로 지급한 것으로 나타나고, 청구인이 제출한 확인서에 의하면, 김OOO는 2004.12.21. 쟁점교환계약서 체결 및 잔금(OOO원) 지급시 입회한 것으로 기재되어 있다.

<표2>

쟁점교환계약서상 정산차액 지급내역OOO(라) 청구인은 쟁점교환계약서에 의하여 쟁점토지를 취득한 김OOO이쟁점토지 중 일부가 농림지역으로 전원주택 용지로 사용할 수 없다는 이유 등으로 이OOO를 사기혐의로 고소하였다는 주장이고, 2006.5.9. OOO지방검찰청의 통지서(제목 : 고소사건수사지휘) 등에 의하면, 김OOO이 이OOO를 상대로 한 고소사건(2006 형 제 38036호)에 대하여 2006년 7월 OOO경찰서가 일부기소, 일부불기소로 OOO지방검찰청에 송치한 것으로 나타난다.

(3) 양도소득세액을 산출하는 기초가 되는 당해 자산의 실지양도가액이라 함은 거래 당시 양도자가 자산을 양도하고 그 대가로 지급받은 가액으로서 매매계약 기타 증빙자료에 의하여 객관적으로 인식되는 가액을 말하는 것이고, 거래가 교환인 경우에는 그것이 특히 목적물의 금전가치를 표준으로 하는 가치적 교환으로서 교환대상 목적물에 대한 시가감정을 하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산절차를 수반하는 등의 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 있다고 하겠지만 그렇지아니한 단순한 교환인 경우에는 실지양도가액을 확인할 수 없다고 해야할 것이다(대법원 98두19841, 1999.11.26., 조심2010서645, 2011.1.31. 같은 뜻임).

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 및 쟁점상가에 대한 상호 평가가 이루어졌고, 그 평가 차액을 정산하였으므로 쟁점금액을 쟁점토지의 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 쟁점교환계약서에는 계약당사자가 김OOO 외 1인과 오OOO을 대리한 이OOO 외 1인으로 되어 있어 등기부등본상 전 소유주(쟁점①토지는 오OOO, 쟁점②토지는 정OOO)와 일치하지 아니하는 점, 청구인의 주장과 같이 김OOO이 쟁점교환계약서에 의하여 쟁점토지를 취득한 것으로 볼 경우에도, 교환 당시 쟁점토지 및 쟁점상가의 가액은 임의로 평가한 것으로서 객관적으로 인정할 만한 매매사례가액이나 감정평가기관의 감정평가액이 존재하지 아니한 점, 쟁점교환계약서상 교환차액의 정산 여부를 확인할수 있는 금융거래 증빙이 없는 점 등을 감안할 때, 청구인이 주장하는쟁점금액을 쟁점토지의 실지거래가액으로 인정하기는 어렵다 할 것이다.

따라서 처분청이 쟁점①토지는 환산가액으로, 쟁점②토지는 실지거래가액으로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이없다고 판단된다.

4. 결 론이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」 제81조및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.