지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 건물의 가액을 양도가액으로 볼 수 있는지 여부(경정)

안분하여 계산한 건물의 가액을 건물의 양도가액으로 하여 부가가치세를 과세함이 타당함

1. 원처분 개요청구인 OOO, OOO(이하 “청구인들”이라 한다)은 경기도 OO시 OO동 OOOOO의 토지 274.03㎡ 및 건물 1,087.43㎡를 90.5.16 OOOO은행(대리인 OO동지점장 OOO)에게 2,200백만원에 양도하고 부가가치세를 신고납부하지 아니하였다.처분청은 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 것으로 보아,부가가치세법 시행령 제48조의2제3항 단서규정에 의하여 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 토지가액과 건물가액으로 안분계산하여, 92.7.16, 90년도 제1기분 부가가치세 121,313,700원을 부과하였다.청구인들은 이에 불복하여 92.10.9 심사청구를 거쳐 92.12.7 심판청구를 OO하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견청구인들은 위 부동산을 양도할 때에 부동산매매계약서에 토지와 건물의 가액을 구분하여 2,200백만원에 양도한 것은 아니지만, 한국감정원이 위 부동산을 감정한 가액이 2,202백만원이고 그중 토지의 가액이 825백만원, 건물의 가액이 1,377백만원이므로 한국감정원의 감정가액 비율로 안분한 1,250,681,198원을 건물가액으로 보아 이 건 부가가치세를 부과하여야 한다는 주장이다.국세청장은 위의 부동산을 감정한 한국감정원이 90.3.24 작성한 감정평가서에 “평가가액”을 2,202백만원으로 기재하고 있을 뿐 토지와 건물을 구분하여 기재하고 있지 아니하였고, 토지와 건물의 평가액의 구분은 한국감정원이 OOOO은행 OO지점의 회계처리를 위하여 감정평가가 종료한 후인 90.4.10 구분하여 통지한 것이므로 그 구분내용은 실제감정평가내용과 다른 것이어서, 처분청이 토지와 건물을 지방세법에 의한 과세시가표준액으로 안분하여 이 건 과세한 당초처분은 정당하다는 주장이다.

3. 심리 및 판단

가. 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물을 함께 양도하는 경우에, 감정평가서에 토지와 건물의 가액을 구분하여 기재하지는 아니하였지만 양도하기전에 감정기관이 토지와 건물을 구분하여 통지한 경우에도, 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 안분계산한 건물의 가액을 양도가액으로 볼 수 있는지 여부를 가리는데 있다.

나. 부가가치세법시행령 제48조의2(과세표준의 안분계산) 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”라고 규정하고 있는 바, 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지의 가액과 건물의 가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지ㆍ건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 공급가액으로 하는 데에는 하등의 문제가 없다고 할 것이나, 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에 그 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수는 없다고 할 것이다(91서665, 91.6.11외 다수 같은 뜻임).

한편, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 매매계약서 체결전에 그 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받기 위하여 공인감정기관의 감정을 받은 가액이 있거나 거래당사자중 일방 또는 쌍방이 국가, 지방자치단체 또는 법인으로서 거래당사자가 토지ㆍ건물가액을 관련 장부에 구분하여 기장하고 있고, 동 기장내용을 신뢰할 수 있는 경우등에는 그 감정가액 또는 거래당사자의 기장금액중에서 건물가액 상당을 그 실지거래가액으로 보는 것이 지방세법상 과세시가표준액으로 안분하여 계산한 가액을 공급가액으로 하는 것보다는 보다 더 합리적이라고 할 것이며,90.12.31 신설된부가가치세법 시행령 제48조의2제4항에 의하면부가가치세법 시행령 제48조의2제3항 본문의 규정을 적용함에 있어 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 기타 구축물의 실지거래가액으로 보되 이 경우의 적용순서는 다음 각호의 순서에 의한다고 규정하면서 그 제1호에서 “주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획서상의 분양가액” 그 제2호에서 “토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액, 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다” 그 제3호에서 “지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액”을 열거함으로써 위와같은 해석내용이 대부분 입법화 된 것으로도 뒷받침된다고 할 것이다(국심 91구2155, 92.1.18외 다수 같은 뜻임).

다. 90.3.24 한국감정원이 작성한 감정평가서의 “평가가격”에는 토지와 건물의 가격을 구분하고 있지는 아니하지만첫째, 93.2.18자 한국감정원이 국세심판소에 제출한 “심판청구 심리자료제출(OO 713-14)”에 의하면, 위의 부동산이 양도(90.5.16)되기전인 90.4.11 토지가격과 건물가격을 구분하여 OOOO은행 OO동지점에 토지가액은 825백만원, 건물의 가액은 1,377백만원으로 기재하여 통보한 것이 확인되고,둘째, OOOO은행 OO동지점이 93.3.2 국세심판소에 제출한 “심판청구 심리자료제출(OO 제20호)”에 의하면, OOOO은행이 비치한 장부에 매매가액을 토지는 825백만원, 건물을 1,375백만원으로 기재하고 있어 한국감정원의 감정가격과 거의차이(토지가격은 감정가격과 같고 건물가격은 2백만원이 적음)가 없고,셋째, 한국감정원이 90.3.24 작성한 감정평가서는 위의 부동산의 매매를 목적으로 평가한 것이고 OOOO은행은 정부투자기관으로서 공신력이 있는 기관이므로 한국감정원 90.4.11에 OOOO은행에 통지한 토지와 건물의 가액의 구분 금액은 신빙성이 있어 보이고 토지는 그 감정평가서를 사후에 보완한 것으로 볼 수 있다.

라. 위의 사실을 종합하여 볼 때 위 부동산의 양도가액 2,200백만원을 한국감정원이 감정한 토지 825백만원, 건물 1,377백만원으로 하여 안분하여 계산한 건물의 가액을 건물의 양도가액으로 하여 부가가치세를 과세함이 타당하다고 판단된다.

마. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유있으므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.