1세대1주택임을 가리는 여부(경정)

서울특별시로부터 분양취득한 이건의 경우는 위 법령 규정에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 함에도 처분청은 기준시가를 적용하여 양도차익을 결정한 것은 잘못된 것임

1. 사 실 청구인은 서울특별시 도봉구 OO동 OOOOOO에 주소를 둔 사람으로서 같은 시 강동구 OO동 OOO소재 OO아파트 OOO OOOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)를 양도한 바 있는데 처분청은 청구인의 쟁점주택 보유기간이 5년 미만임을 들어 1세대 1주택의 비과세를 부인하고 양도소득세 4,787,500원 및 동방위세 478,750원을 90.7.16 결정고지하자 청구인은 이에 불복하여 91.1.5 이건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 청구인은 쟁점아파트를 84.6.30일 서울시로부터 취득하여 89.7.20 청구외 OOO에게 양도한바 쟁점주택은 그 보유기간이 5년이상으로서 양도 소득세가 비과세되는 1세대 1주택이라는 주장이다.

3. 국세청장 의견 취득일과 관련하여, 서울시는 아파트대금의 잔금청산일이 84.7.5임을 확인하고 있고, 양도일과 관련하여 매매계약서(검인용)상의 잔금청산일은 89.7.20로 되어 있으나 이에 앞서 89.7.3 소유권을 등기접수하였음이 확인되는바 이건 취득일을 84.7.5 양도일을 89.7.3로 보아 1세대1주택의 비과세를 부인하고 취득· 양도가액 모두를 기준시가로 과세한 당초 처분은 정당하다는 주장이다.

4. 쟁 점 이건은 1세대1주택임을 가리는데 그 쟁점이 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

먼저 이건 과세경위 및 청구주장에 대하여 본다. 처분청은 이건 전산과세자료전에 의거 청구인이 쟁점아파트를 84.8.31 취득하고 89.7.3 양도한 것으로 보고 기준시가를 적용하여 취득가액 15,778,828원 양도가액 31,641,989원으로 양도차익을 결정하고 과세한데 대하여 청구인은 서울특별시로부터 분양받은 쟁점아파트 분양계약서상 잔금약정일이 84.6.30이고 양도시 매매계약서상 잔금약정일이 89.7.20이므로 쟁점아파트의 보유기간은 5년이상으로서 1세대1주택으로 비과세되어야 한다고 주장하면서 쟁점아파트 취득시 분양계약서, 등기부등본, 양도시 부동산 매매계약서 등을 제시하고 있다. 다음으로 이건 사실관계를 살펴본다. 청구인은 서울특별시로부터 쟁점아파트를 분양받았고 동 분양계약서에 의하면 분양가격은 16,171,000원, 잔금약정일은 84.6.30이나 실제잔금청산일은 84.7.5임이 확인되고 있고, 양도시 부동산매매계약서에 의하면 매매대금 3,000만원, 잔금약정일은 89.7.20이나 등기부등본상으로는 등기접수일 89.7.3 원인 89.7.1 매매로 소유권이전이 경료되었고, 건축물관리대장상에도 89.7.3자로 양수인 OOO 명의로 양도되었음이 확인되고 있어 양도시 매매계약서 내용과는 달리 잔금약정일인 89.7.20 보다 앞서 소유권이전이 이루어졌음을 알수 있다.

그렇다면, 소득세법 시행령 제53조 제1항의 “취득시기 및 양도시기는 당해자산의 대금청산일로 하는 것을 원칙으로 하되 대금청산하기전에 그 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기부에 기재된 등기접수일로 한다” 는 규정에 따르면 쟁점아파트의 취득일은 실제 잔금청산일인 84.7.5이고, 양도일은 등기 접수일인 89.7.3이 된다 할것이므로 계약서상 잔금약정일을 기준으로 하여 5년이상 보유(84.6.30-89.7.20)주택으로서 1세대1주택으로 비과세되어야 한다는 청구주장은 이유없다고 판단된다. 그러나 이건 양도당시의 소득세법 시행령 제170조 제1항 및 제4항(89.8.1 개정전)에 의하면 국가·지방자치단체, 기타 법인과의 거래에 있어서 실지거래가액이 확인된 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 결정하도록 되어 있으므로 서울특별시로부터 분양취득한 이건의 경우는 위 법령 규정에 따라 실지거래가액으로 양도차익을 결정하여야 함에도 처분청은 기준시가를 적용하여 양도차익을 결정한 것은 잘못된 것이라고 인정된다. 이 건의 경우 취득가액은 서울특별시의 분양가액 16,171,000원임이 확인이 되나 청구인이 제시하고 있는 매매계약서상 양도가액 30,000,000원은 처분청적용의 기준시가(31,641,989원)보다 오히려 낮을 뿐만 아니라 달리 이를 입증할 만한 자료도 제시치 못하고 있어 사실과 부합한 것으로는 인정하기 어려우므로 그 실지양도가액을 확인할 수 없는 때에 적용되는 이건 양도당시의 소득세법 시행령 제115조 제1항 제1호(다)목, 동법 시행규칙 제56조의5 제5항 제2호에 의거 환산한 가액을 양도가액으로 봄이 타당하다 할 것이다.

따라서, 이건의 경우 취득일은 84.7.5, 양도일은 89.7.3로 하고, 취득가액은 실지거래가액인 16,171,000원, 양도가액은 위 법령 규정에 의거 환산한 가액으로 하여 그 양도차익을 결정하여야 한다고 판단된다.

6. 결 론 이건 심판청구는 심리결과 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 65조 제1항 제2호·제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.