부동산의 토지와 건물가액을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 처분이 타당한지 여부(취소)

건물공급가액을 공급계약일 현재의 지방세법상 과세시가표준액으로 안분 계산하여 부가가치세 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단됨.

1. 처분개요

청구인은 90.9.19 충청남도 아산시 OO동 OOOOOO 대지 200㎡를 취득하여 91.1.17 위 지상에 다가구주택 연면적 143.6㎡(1층 92.5㎡, 2층 51.1㎡)를 신축하여 92.3.13 위 부동산(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 양도한 후 92년 제1기 예정신고기간분 부가가치세 신고시 쟁점부동산의 매매대금 76,000,000원중 토지금액을 36,000,000원으로 하고, 건물가액을 40,000,000원으로 한 후, 부가가치세 과세대상인 국민주택규모 초과분을 18,030,000원으로, 면세대상인 국민주택 규모 이하분을 21,970,000원으로 구분하여 92.4.25 92년 제1기 예정신고기간분 부가가치세 1,803,000원(국민주택규모 초과분)을 신고·납부하였다. 처분청은 매매계약서상 토지와 건물의 공급가액이 불분명한 것으로 보아 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항의 규정에 의거 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 건물가액을 안분계산하여 95.4.16 청구인에게 92년도 제1기 부가가치세 2,368,930원을 부과하였다. 청구인은 이에 불복하여 95.6.15 심사청구를 거쳐 95.9.22 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 토지거래계약시 건물은 평당 1,000,000원에 40평이므로 40,000,000원, 토지는 평당 600,000원에 60평이므로 36,000,000원으로 정하여 이를 구분 기재하여 온양시장에게 토지등 거래계약 신고를 하였는 바, 92년 당시 건축비가 평당 900,000원 상당 소요되었고, 토지 시세는 평당 600,000원(91년 공시지가 ㎡ 150,000원) 정도인 점으로 볼 때 정당한 신고다. 처분청이 과세한 내역을 보면, 건물 40평이 62,000,000원, 토지는 14,000,000원으로 계산되는 바, 이는 실제 비용과 너무 차이가 있으며 온양시에 소재한 주거지역 토지가 평당 230,000원 밖에 되지 아니하고 평당 건축비가 1,500,000원이 넘는다는 것은 상식적으로 이해가 되지 아니하므로 이 건 처분은 취소되어야 한다.

나. 국세청장 의견 토지가액과 건물 및 기타 구축물의 가액이 구분된 실지거래가액이 있는 경우라 함은 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 계약서상에 토지의 가액 등이 정상적인 거래 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우이거나, 비록 매매계약서상에는 토지의 가액과 건물의 가액이 구분 표시되어 있지 아니하더라도 계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액이 확인되고 매매계약서 체결 전에 계약당사자 간에 토지와 건물가액을 합의한 사실이 관련증빙에 의하여 확인될 수 있는 경우로서 구분된 토지와 건물가액등이 정상적인 거래등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우라고 할 것인 바, 이 건의 경우, 청구인은 매매계약 체결전에 계약당사자간에 토지와 건물가액을 합의한 사실이 없고, 토지거래허가서상 건물공급가액은 장부가액 및 감정평가 등의 기준에 의하여 계산된 가액도 아닐 뿐만 아니라 임의로 기재한 것에 불과한 것이며, 이는 구분된 토지와 건물가액 등이 정상적인 거래등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우라고 볼 수 없으므로 처분청이 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산하여 과세한 처분에 잘못이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

이 건은 쟁점부동산의 토지와 건물가액을 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액을 기준으로 안분계산한 처분이 타당한지 여부를 가리는 데 그 다툼이 있다.

나. 관계법령

① 부가가치세법 시행령 제48조의2 제3항에서 “사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 기타구축물의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 과세시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다”고 규정하고 있으며, 같은조 제4항 본문 및 제2호에서 “제3항의 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

2. 토지와 건물 및 기타구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.”고 규정하고 있다.

② 조세감면규제법 제74조 제1항 본문 및 제1호에서 “다음 각호의 재화 또는 용역의 공급에 대하여는 부가가치세를 면제한다.

1. 국민주택과 당해 주택의 건설용역으로서 대통령령으로 정하는 것”을 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 90.7.28 “업태 : 건설, 종목 : 건축”으로 사업자등록을 하고, 91.1.17 이 건 주택을 신축하여 92.3.13 양도한 후 92.4.25 이를 부동산매매업으로 하여 92년 제2기 예정신고기간분 부가가치세 1,803,000원을 신고·납부한 사실이 있는 바, 쟁점부동산(다가구주택)중 국민주택규모를 초과한 부분(1층 92.5㎡)이 부가가치세의 대상이 되는 것에는 다툼이 없다.

(2) 청구인은 청구외 OOO과 92.3.10 쟁점부동산을 매매대금 76,000,000원에 계약한 사실이 매매계약서에 의하여 확인되고 있고, 온양시장에게 92.3.10 신고한 “토지등거래계약신고서”에 의하면 계약예정금액 중 건물(다가구주택) 40,000,000원, 토지(200㎡) 36,000,000원, 합계 76,000,000원으로 구분하여 신고한 사실이 확인되고 있으며,

(3) 청구인이 신고한 토지가액 36,000,000원은 92년도 개별공시지가 35,200,000원(176,000원/㎡)에 근접하고 있으며, 처분청이 당시 다가구주택의 평균건축비를 평당 1,100,000원으로 조사한 사실이 있는 바, 이를 쟁점부동산의 다가구주택 143.6㎡(43.43평)에 적용하면 47,773,000원으로서 청구인이 주장하는 건물가액 40,000,000원에 근접하고 있다.

(4) 따라서 위 사실관계를 모아 볼 때 처분청이 매매계약서 및 “토지등거래계약신고서”상의 매매대금 76,000,000원을 실지양도가액으로 인정하면서, 같은 “토지등거래계약신고서”상에 구분 표시한 토지가액과 다가구주택의 가액을 인정하지 아니하고 그 구분이 불분명하다고 보아 건물공급가액을 공급계약일 현재의 지방세법상 과세시가표준액으로 안분 계산하여 부가가치세 과세한 처분은 잘못된 것으로 판단된다.(95광 2125, 95.11.30. 같은 뜻임) 라. 결론 이 건 심판청구는 청구인의 주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.