자산양도차익 예정신고한 토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부(경정)

처분청의 건물가액의 기준시가 산정이 아무런 근거없는 잘못된 계산임이 명백하므로 기준시가를 재계산하여 양도소득세를 경정하여야 함.

1. 처분개요

청구인은 88.7.19. 서울특별시 서초구 OO동 OOOOOO 토지 330.8㎡를 청구외 OOO으로부터 취득하여 그 지상에 건물 연면적 961.20㎡(지하·지상 5층 : 각 160.20㎡)를 신축하여 89.7.5. 위 토지는 청구외 OOO에게 양도하고, 같은 날 위 건물은 OOO의 아들 OOO에게 각각 양도하고 89.8.31. 자산양도차익예정신고를 하였다.처분청은 청구인이 신고한 위 토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하여 95.4.16. 청구인에게 89년도분 양도소득세 106,613,070원 및 동 방위세 21,322,610원을 결정고지하였다.청구인은 이에 불복하여 95.6.14. 심사청구를 거쳐 95.9.26. 이 건 심판청구를 하였다.

2. 청구인 주장 및 국세청장 의견가. 청구인 주장

(1) 청구인이 신고한 위 토지의 취득가액과 양도가액은 모두 첨부된 매매계약서에 의하여 실지거래가액 확인에 필요한 거래내용이 분명하고 또 당시계약서에 기재된 당사자 및 중개인등을 직접 확인할 수 있으므로 이 건 양도소득세를 실지거래가액에 의하여 결정하여야 한다. 다만, 위 건물의 양도가액은 실지거래가액을 계약서에 의하여 확인할 수 있으나 청구인이 직접 건축한 위 건물의 취득가액은 공사원가에 관한 증빙을 비치하지 못하여 기준시가로 산정할 수 밖에 없었으므로 취득 및 양도가액을 기준시가로 하여 신고한 것이다.

(2) 예정신고기한내에 예정신고납부를 이행하였다면 예정결정없이 확정신고기한이 지나 결정한 경우에도 신고 및 납부불성실가산세의 적용은 부당하다.(국심 94중 4805, 95.3.7.)

(3) 처분청의 양도소득세 결정결의서에 첨부된 전산과세자료전에 토지만 기재되고 건물은 아예 표기되어 있지도 않고 양도소득세 결정결의서 상의 양도가액 및 취득가액의 산출근거도 제시되어 있지 않다. 따라서 처분청의 건물기준시가 산정은 잘못된 것으로 이를 경정하여야 한다.

나. 국세청장 의견청구인이 제시한 취득시 매매계약서에서 위 토지의 가액 427,000,000원에는 지상건물의 설계비·감리비등이 포함된 사실이 확인되고 또한 당초 양도자에게 토지의 평당가액을 3,000,000원으로 한 거래사실확인서 및 인감증명원을 발급해준다는 내용을 단서로 하여 약정한 사실이 있으나 신고시에는 평당 4,270,000원에 취득하였다고 주장하고 있어 토지의 취득가액이 얼마인지 확인이 불가능하다.청구인은 위 건물을 신축하여 토지와 건물을 각각 청구외 OOO과 청구외 OOO에게 각각 양도하였다고 주장하면서 건물의 매매계약서는 제시하지 아니한다. 특별한 사정이 없는 한 토지와 그 지상의 건물을 양도할 때 한꺼번에 양도하는 경우가 일반적인데 청구인은 이 건 토지와 그 지상건물을 같은 날짜에 양도하면서 토지와 건물을 각각 양도한 것으로 하였으나 그 양수인들이 부자관계에 있으므로 토지와 건물가액의 구분에 있어서 객관성이 없어 보인다.

3. 심리 및 판단

가. 청구인이 자산양도차익 예정신고한 토지의 거래가액을 실지거래가액으로 인정하지 아니하고 기준시가로 과세한 처분의 당부

(1) 관계법령소득세법 제23조제4항 제1항에 의하면 토지 및 건물의 양도가액은 양도 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있고,같은법 제45조제1항 제1호에 의하면 토지 및 건물의 취득가액은 취득 당시의 기준시가. 다만, 대통령령이 정하는 경우에는 실지거래가액에 의한다고 규정하고 있으며,같은법 시행령 제170조제4항 제3호에서 양도자가 법 제95조 또는 법 제100조의 규정에 의한 신고시 제출한 증빙서류에 의하여 취득 및 양도 당시의 실지거래가액을 확인할 수 있는 경우에는 실지거래가액에 의하여 양도차익을 계산한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 심리 및 판단㉮ 청구인이 자산양도차익예정신고시 신고한 위 토지의 거래가액과 처분청이 결정한 기준시가를 비교하면 다음과 같다.

날??? 짜

구??? 분

청? 구? 인? 신? 고

처? 분? 청? 결? 정

89. 7. 5.

양도가액

거래가액 443,272,000원

기준시가 275,804,500원

88. 7.19.

취득가액

거래가액 427,000,000원

기준시가 125,704,000원

㉯ 특히, 청구인이 신고한 취득가액의 경우 기준시가에 비하여 현저히 고가로 취득한 것이 되는데 그 가액을 입증할 수 있는 객관적인 증빙자료의 제시가 없으며, 그 사유도 소명된 바 없다.㉰ 청구인은 위 토지를 취득한 후 그 지상에 건물을 신축하여 1년이내에 양도하였는 바 단기보유후 양도한 사실로 볼 때 양도차익을 목적으로 양도하였다고 인정되며, 더욱이 그 차액이 미미함에도 불구하고 양도할 수 밖에 없었던 특단의 사유도 발견되지 아니하여 청구인이 주장하는 거래가액을 실지거래가액으로 믿기 어렵다.㉱ 또한, 청구인은 위 토지는 청구외 OOO에게, 위 건물은 OOO의 아들 OOO에게 같은 날 양도하였는 바, 그 거래의 특수성으로 볼 때 거래당사자들의 조세부담의 경중을 가려 실제와 달리 위 토지와 건물가액을 임의로 구분했을 것으로 인정되는 바, 이러한 사실은 청구인이 자산양도차익예정신고를 하면서 위 토지는 거래가액으로, 위 건물은 기준시가로 한 사실로 볼 때에도 더욱 그러하므로 청구인이 신고한 거래가액은 신빙성이 없다.㉲ 따라서, 위의 사실관계로 볼 때, 청구인이 신고한 토지의 거래가액은 실지거래가액으로 인정되지 아니하므로 기준시가에 의하여 과세한 이 건 처분은 적법타당하다.

나. 자산양도차익예정신고를 부인하고 정부결정하면서 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 처분의 당부

(1) 관련법령소득세법 제121조제1항에서 거주자가 과세표준확정신고를 하지 아니하였거나 신고하여야 할 소득금액에 미달하게 신고한 때에는 종합소득금액·퇴직소득금액·양도소득금액 또는 산림소득금액에 대하여 그 신고를 하지 아니한 당해소득금액 또는 신고하여야 할 금액에 미달한 당해소득금액이 차지하는 비율을 산출세액에서 곱하여 산출한 금액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에 가산한다고 규정하고 있으며,같은법 같은조 제3항에서 거주자가 제107조의 규정에 의한 소득금액을 납부하지 아니하였거나 납부하여야 할 세액에 미달하게 납부한 때에는 그 납부하지 아니하였거나 미달한 세액의 100분의 10에 상당하는 금액을 산출세액에서 가산한다고 규정하고 있다.

(2) 사실관계 및 판단㉮ 청구인이 89.7.5. 토지와 건물을 양도하였는 바, 처분청은 취득가액과 양도가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 결정하면서 신고불성실가산세 8,884,423원과 납부불성실가산세 8,884,423원을 부과하였다.㉯ 양도소득만 있고 다른 소득이 없는 거주자가 자산양도차익 예정신고납부는 하였지만 과세표준확정신고를 아니한 경우에는 예정신고과세표준이 정부의 결정 과세표준에 미달하는 때에는 장부가 과세표준과 세액의 결정시 “신고 및 납부불성실가산세”를 부과할 수 없는 것이나(국심 93서 1066, 93.9.17. 합동회의 같은 뜻임), 청구인의 경우 자산양도차익예정신고를 하였지만 89년에 경기도 부천시 오정구 OO동 OOOOOOOO 대지 217.30㎡외에 114건을 양도한 사실이 있어 과세표준확정신고를 하여야 할 자에 해당한다.㉰ 따라서 처분청이 과세표준확정신고를 이행하지 아니한 청구인에게 신고 및 납부불성실가산세를 부과한 처분은 적법타당하다.

다. 건물의 양도가액과 취득가액의 산정의 적정성 여부

(1) 사실관계 및 판단㉮ 처분청의 양도소득세 결정결의서상에 건물의 기준시가가 구분 기재되어 있지 않고 단지 토지와 건물의 합계만 나타나 있어 토지가액을 차감하여 건물가액을 산정하면 다음과 같다.

날? 짜

구??? 분

쟁?? 점?? 토?? 지

건????? 물

계

89.7.5.

양도가액

기준시가 275,804,500원

기준시가 65,248,485원

341,052,985원

88.7.19

취득가액

기준시가 125,704,000원

기준시가 44,235,587원

(88.12.19 신축)

169,939,587원

㉯ 처분청은 위 건물가액을 기준시가로 하여 양도소득세를 과세하면서 그 산정에 대하여 아무런 근거를 제시하지 못하고 있을 뿐만 아니라, 우리 심판소에서 계산한 기준시가에 의하면 처분청의 건물가액의 계산은 잘못된 것이다.㉰ 따라서 처분청의 건물가액의 기준시가 산정이 아무런 근거없는 잘못된 계산임이 명백하므로 기준시가를 재계산하여 양도소득세를 경정하여야 한다.

라. 결론이 건 심판청구는 청구인의 주장이 일부 이유있다고 인정되므로국세기본법 제81조및 제65조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.