부동산의 양도시기를 89.10.30로 보아야 한다는 주장의 당부(기각)

부동산 매수자가 청구인과 친인척간이고 당초 등기신청시 제출한 매매계약서는 적법한 증빙이 아니므로 청구인이 주장하는 잔금청산일은 그 신빙성이 없음.

1. 처분개요

청구인은 77.1.1(의제취득시기) 제주도 북제주군 OO리 OOOOOOOO, 대지 621㎡ 및 건물 132㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 취득하여 등기부등본상 89.12.28(등기접수일) 청구외 OOO, 동 OOO에게 쟁점부동산을 양도하였으나 자산양도차익예정신고 및 과세표준확정신고를 하지 않았다. 처분청은 쟁점부동산의 양도시기를 등기접수일인 89.12.28로 보아 기준시가에 의거, 양도차익을 산정하면서 89.11.1 고시된 특정지역배율(7.53배)을 적용하여 94.5.16 청구인에게 ’89년귀속 양도소득세 59,866,530원 및 동 방위세 11,973,300원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 94.7.7 이의신청, 94.9.13 심사청구를 거쳐 94.12.29 심판청구를 하였다.

2. 청구주장 및 국세청장의견 가. 청구주장 (1). 쟁점부동산의 잔금청산은 실제로는 89.10.30자로 이루어졌으나 매수자인 OOO외 1인이 공유자간의 토지분할관계로 이전등기를 지연시켜 줄 것을 요구하여 등기접수일이 89.12.28로 되었으나, 제시한 89.10.31자 공증된 부동산매매계약서를 보더라도 실제잔금청산일은 89.10.30이 틀림없으므로 처분청이 양도시기를 등기접수일인 89.12.28로 보아 특정지역배율을 적용하여 과세한 것은 부당하다. (2). 설령, 처분청이 기준시가에 의거 과세한다 하더라도 기준시가에 의한 양도차익(147,786,674원)이 실지양도가액(50,000,000원)을 초과할 수 없으므로 실지양도가액을 초과한 양도차익에 의거 과세한 처분은 부당하다.

나. 국세청장 의견 (1). 양도시기는 잔금청산일로 하는 것이나, 쟁점부동산을 매수한 OOO외 1인이 청구인과 친인척간이고 당초 등기신청시 제출한 매매계약서에는 88.5.22 청구외 OOO(지분 530㎡) 및 OOO(지분 91㎡)에게 각각 50,000,000원과 6,600,000원에 매매계약을 체결하고서도 이 건 심사청구시에는 OOO외 1인에게 50,000,000원에 양도한 매매계약서를 제시하고 있어 청구인이 주장하는 잔금청산일은 그 신빙성이 없으므로 등기접수일을 양도시기로 본 처분은 정당하다. (2). 양도차익을 계산함에 있어 그 양도차익은 어떠한 경우에도 실지양도가액을 초과할 수 없으나, 청구인은 등기신청시 제출한 매매계약서와 이 건 심사청구시 제시한 매매계약서가 상이하고, 또한 거래상대방의 사실확인서를 제시하고 있으나 청구인과 그 매수자들이 친인척지간이며 ’90년도의 쟁점토지의 공시지가액이 ㎡당 420,000원임을 볼 때, 청구인이 쟁점부동산을 50,000,000원(㎡당 80,515원)에 양도하였다는 것은 신빙성이 없다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

(1). 쟁점부동산의 양도시기를 89.10.30로 보아야 한다는 주장의 당부. (2). 기준시가로 과세하더라도 기준시가에 의한 양도차익이 실지양도가액을 초과할 수 없다는 주장의 당부.

나. 심리 및 판단 (1). 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (1). 관련법령 소득세법 제27조 및 동법시행령 제53조 제1항에서 「자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기 및 양도시기는 다음 각 호의 경우를 제외하고는 당해 자산의 대금을 청산한 날로 한다」면서, 그 제1호에서 「대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일. 다만, 잔금지급약정일이 확정되지 아니하거나 매매계약서에 기재된 잔금지급약정일로부터 등기접수일까지의 기간이 1월을 초과하는 경우에는 등기부, 등록부 또는 명부 등에 기재된 등기접수일」을 규정하고 있고, 동법 제23조 제1항, 제4항과 동법시행령 제115조 제1항 및 제170조 제1항을 모아 보면 「토지 또는 건물의 양도로 인하여 당해년도에 발생하는 소득을 양도소득으로 하되, 양도자가 자산양도차익예정신고 또는 과세표준확정신고를 하지 않을 경우의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 기준시가에 의하며, 국세청장이 정하는 특정지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다」고 규정하고 있다. (2). 쟁점부동산을 89.11.1 특정지역으로 지정되면서 그 배율이 7.53배로 고시되었는 바, 청구인은 매수인인 OOO외 1인의 거래확인서 및 공증받은 부동산매매계약서를 제시하면서, 위 매수인인 OOO외 1인의 쟁점토지 분할관계로 인한 소유권이전등기지연관계로 쟁점부동산 양도에 따른 등기가 늦어져 잔금청산을 89.10.30 실제로 하고 이를 증명하기 위해 89.10.31자 이 건 거래에 관한 사실을 공증하였으므로 양도시기는 잔금청산일인 89.10.30라고 주장하고 있어 이를 살펴본다. (3).

쟁점부동산 양도 관련 등기신청시 첨부한 매수인별(OOO 및 OOO) 매매계약서에서 양자 모두 잔금청산일을 88.6.17로 하면서 토지중 OOO 지분(530㎡)은 매매대금 51,000,000원으로, OOO 지분(91㎡)은 매매대금 6,600,000원으로 하여 총매매대금 57,600,000원으로 작성되어 있어, 공증받은 계약서상 매매대금과 잔금청산일이 일치하지 않을 뿐만 아니라, 청구인이 제시한 양도관련 대금수수에 관한 금융증빙 또한 이를 뒷받침하지 못하고 있고, 매수인간의 쟁점토지 분할을 위한 등기지연이 있었다고 하나 소유권이전등기시 분할하여 이전등기하지도 않았으며 실제 분할은 소유권이전등기접수일인 89.12.28로부터 1년 6개월여가 지난 뒤 이루어졌으므로 89.10.30이 실지잔금청산일이라는 청구주장은 신빙성이 없다고 판단된다. (2). 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. 기준시가에 의한 양도차익이 실지로 거래된 양도가액을 초과하는 경우에는 동 양도가액을 양도차익으로 하여 양도소득세를 과세한다는 것은 대법원 및 당심판소의 확립된 견해이나, 이 경우 실지로 거래된 양도가액은 객관적으로 확인되어야 하는 것을 전제로 하는 것인바, 청구인의 경우 제시하는 금융증빙이 쟁점부동산 관련 당사자인 청구인이나 매수인이 아닌 청구인이 차용했다가 상환하였다고 주장하는 청구인의 형인 OOO에 관련되는 증빙밖에 없어 청구인이 주장하는 실지양도대금 50,000,000원은 신빙성이 없다고 판단된다. 따라서 이 건 심판청구는 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.