대물변제로 받은 부동산을 양도하고 취득가액을 당초의 대여금으로 양도소득세를 신고한 것에 대하여 이를 부인하고 취득가액을 환산취득가액으로 하여 과세한 처분의 당부(기각)

청구인은 자금대여에 따른 대물변제로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하나, 거액의 대여금에 대한 채권확보 조치가 없어 진정한 채권인지 여부가 명확하지 않는 등 쟁점부동산의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 고지한 처분은 잘못이 없음

1. 처분개요

가.청구인은 2005.11.20. OOOO OOO OOO OOO산235-3, 산239-3, 산239-5, 3필지 임야 12,736㎡와 같은 곳 산239임야 10,217㎡ 중 지분 47,603분의13,888(위 4필지를 이하 “쟁점부동산”이라 한다)을취득하여2008.11.20. 서OO에게5억7000만원에 양도하고전소유자 이OO로부터 채권 6억원에 대한 대물변제로 취득하였다 하며 6억원을 취득가액으로 하여 2009.1.14. 양도소득세과세표준 예정신고를 하였다.

나. 처분청은 청구인이 이OO에게 실제 금전을 대여한 사실이 불분명하고 실거래가액 확인이 어렵다 하여 취득가액을 환산가액(528,827,099원)으로 산출하여2011.3.4. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 28,845,130원을결정·고지하였다.

다. 청구인은 이에 불복하여 2011.3.11. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

청구인이 신고한 취득가액은 쟁점부동산 양도자 이OO에게 빌려준 대여금으로서 실거래가액이 분명함에도 이를 취득가액으로 인정하지 않고 환산가액을 적용한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

2003년부터 수십회 장기간에 걸쳐 상당액을 대여하면서 사회통념상 금전대여에 따른 기본적인 증거 및 채권확보에 대한 조치가 전혀 없었던 점으로 보아 금전을 대여한 사실이 분명하지 아니 하므로 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

대물변제로 받은 부동산을 양도하고 취득가액을 당초의 대여금으로 양도소득세를 신고한데 대하여 이를 부인하고 취득가액을 환산가액으로 하여 과세한 처분의 당부

나. 관련법령

(1)소득세법 제96조【양도가액】

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.제97조【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액가. 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각호 외에 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가나. 가목 본문의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액. 감정가액 또는 환산가액제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】

⑦ 제1항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2)소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】ⓛ 법 제114조 제5항에서 “대통령령이 정하는 사유”라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서루가 없거나 그 중요한 부분이 미비된경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액,「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인이평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액”이라 함은 다음 각호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 재1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호의 규정에 의한토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음의 산식에 의하여 계산한 가액

양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호 의 매 매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

당도당시의 기준시가

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 전소유자 이OO가 2003.10.22. 임의경매로 취득한 쟁점부동산을 이OO에 대한 대여금(아래 <표>)의 대물변제로 2005.12.20. 취득하였다고 주장하면서 그 증거로 채무정산합의서, 부동산매매계약서, 자금송금내역을 제시하였다.<표> 이OO에 대한 대여금

구 분

대여일자

대여금액

① OO동 1182-11 토지 매입·신축

2003년

333,900,500원

② 쟁점부동산 경매 입찰보증금 등

2003년

52,110,880원

③ 공동주택 시행사업(OO, OO, OO O)

2002년～

2005년

119,261,900원

대여금 합계

505,273,280원

(2) 2005.11.15. 청구인과 이OO는 6억원에 채무를 정산하기로 하는 채무정산합의서를 작성하고 이OO가 갚아야 할 OOOOOOO금고에 대한 쟁점부동산 근저당 채무액 1억원을 청구인이 인수하기로 하였으며, 2005.11.15. 청구인과 이OO는 쟁점부동산에 대한 매매대금을 6억원으로 하는 부동산매매계약을 체결한 것으로 나타난다.

(3) 처분청은청구인이2008.10.20. 서OO에게 쟁점부동산을양도하는계약을체결한 후 잔금을대여금으로 전환하고약정된 기일에대여금을 상환하지 못하자 서OO에 대하여수차례의 채권회수를위한 빈틈없는 법적조치를한 점에 비추어채무자인 이OO에대하여는담보설정 등채권확보를 위한 조치가전혀 없었고, 이OO와 채권·채무관계를 6억원에 정산하기로 합의하였다는 채무정산합의서는당사자간 임의로작성한문서로서공증 등 객관적으로 확인할 수 있는 문서가 아니므로6억원의 대여금을 인정할 수 없다는 의견이다.

(4) 심리자료에 따르면 다음과 같은 사실이 확인된다.(가) 청구인은 이OO에게 2002년부터 2005년까지 505,273,280원을대여하였다고 하나 이OO 명의로 입금된 금액은 63,760,900원이고나머지는 타인명의로 입금된 것으로 나타난다.(나) 부동산매매계약 체결 당시 거래대금의 정산이 이미 완료된 시점임에도 2005.11.15. 청구인과 이OO 사이에 작성된 부동산매매계약서에는 지급된 금액이 1억원이고 OOOOOOO금고 부채 1억원을제외한 잔금 4억원의 지급기일이 2005.12.20.로 기재되어 있다.(다) 이OO와 채무정산을 합의하였다는 채무정산합의서는 청구인과 이OO가 부동산개발(재개발+다가구신축) 및 부동산투자 결과 수익을 분배한 내용으로 되어 있고, 채무정산합의서를 작성한 2005.11.15. 이후에도 이OO에게 같은 형태로 자금이 계속 입금된 사실이 나타난다.

(5) 종합하여 살피건대, 청구인은이OO에게자금을 대여하고 그에 따른 대물변제로 쟁점부동산을 취득하였다고 주장하나, 거액 대여금에 대한 채권확보 조치가 없어 진정한 채권인지 여부가 명확하지 아니하고, 채무정산내용과 그 밖의 금전거래내용으로 보아도 대여금채권이 확인되지 아니하며, 대여금액이 구분되지 아니하므로 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로「국세기본법」제81조및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.