공급가액의 실거래가 적용 가능 여부(기각)

매매계약서상에 기재된 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우 기준시가에 따라 안분계산하여 과세한 처분은 정당함

1. 처분개요

청구인은 2001년 1기중 OOO OOO OOO OOOO OOOOOOO 공장용지 2,431㎡ 및 지상 공장건물 4동 944㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다) 을 취득하여 부동산임대업을 영위하던 중 2003.1.28. 매수인 이OO에게 쟁점부동산 매매대금 874,600,000원(토지가격 846,280,000원, 건물가격 28,320,000원)에 양도하고, 건물공급에 대한 세금계산서를 수수하여 2003년 1기 부가가치세 신고시 2,832,000원을 납부하였다. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 건물의 가격 28,320,000원을 실지거래가액으로 인정할 수 없다 하여 기준시가에 의하여 안분한 가액 276,972,000원을 건물가액으로 산정하고, 2003.7.1. 청구인에게 2003년 제1기분 부가가치세 28,075,290원을 결정고지하였다. 청구인은 이에 불복하여 2003.9.8. 이의신청을 거쳐 2004.1.2. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

쟁점부동산 중 청구인이 신고한 건물가격( 28,320,000원) 은 특수관계없는 거래당사자 간에 수요와 공급에 의하여 이루어진 시장가격임이 매매계약서 등에 의하여 확인되고, 쟁점부동산 중 토지를 중심으로 인근의 거래가격을 감안하여 평당 120만원으로 정한 후에 건물은 빗물이 새고 휘어지는 등 부실하여 평당 10만원 정도에 양도한 것이 사실이다. 또한, 청구인이 쟁점부동산 취득시 건물가격을 92,827,000원으로 신고한 것은 매매계약서상 토지와 건물가격이 구분되어 있지 아니하여 기준시가로 안분한 것이지 실지 취득가액이 아니므로 이 건 양도가액의 산정과 무관하다. 부가가치세 제도의 논리상 건물가격을 얼마로 하던 공급자는 단지 거래징수 및 납부하는 것이므로 세부담을 고려하여 건물가격을 낮출 이유가 없고, 매수인의 경우는 오히려 건물가격을 높이는 것이 감가상각비 등 필요경비를 많이 인정받을 수 있는 것이므로 허위의 계약서를 작성할 이유가 없음에도 청구인이 신고한 가격을 부인한 처분은 부당하다.

나. 처분청 의견

청구인은 쟁점부동산 취득당시 건물 취득가액을 93,827,000원으로 하여 매입세액을 공제받은 바 있고, 2002.7.18. 쟁점부동산을 증축(2동 각 142㎡)함으로써 그 건축비가 기준시가로 87,472,000원에 달하고 있는데도 쟁점건물의 양도가액을 28,320,000원으로 하였다는 것은 정상적인 거래라고 할 수 없다. 토지와 건물가격이 매매계약서상 구분기재되어 있다 하여 이를 실지거래가액으로 인정한다면, 양도자의 입장에서 세부담을 줄이기 위하여 매매대금 총액만 양수자와 협의하고 그 범위내에서 양도자가 임의로 구분기재할 소지가 있으므로 이를 방지하고 세부담의 형평성을 유지하기 위하여 당사자 간의 합의만으로 정해진 토지와 건물가액은 실지거래가액이 불분명하다고 보아 부가가치세법시행령 제48조의 2 에서 정한 안분계산방식을 따라 이 건 부가가치세를 부과한 처분이 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁 점 청구인이 신고한 쟁점부동산 중 건물의 가격을 실지거래가액으로 인정할 수 있는지 여부

나. 관련법령

부가가치세법시행령 제48조의 2 【과세표준의 안분계산】

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 건물 등 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 기준시가 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. (단서생략)

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 쟁점부동산 중 건물의 취득경위를 보면, 2001.5.7. 청구외 박OO으로부터 330㎡를 취득하고, 2002.1.23. 박OO으로부터 330㎡를 취득하였으며, 위 건물취득과 관련하여 부가가치세 신고시 공급가액을 93,827,000원으로 하여 매입세액공제를 받았고, 2002.7.18. 284㎡를 증축·취득하였으며, 쟁점부동산 중 건물의 기준시가(지방세법에 의한 건물시가표준액) 합계액은 142,912,000원으로 청구인이 신고한 가액(28,320,000원)은 기준시가의 19.8%에 해당함을 알 수 있다.

(2) 쟁점부동산의 가격현황을 보면 아래와 같다.

(3) 살피건대, 일반적으로 매매계약서상의 매매금액이 실지거래가액임이 확인되고 동 계약서상에 토지가액과 건물가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지, 건물의 가액등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 건물가액을 건물의 공급가액으로 하는 데에는 하등의 문제가 없다고 할 것이나, 매매계약서상에 토지가액과 건물가액이 구분 표시되어 있다고 하더라도 그 매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액인지 여부가 불분명하고 구분표시된 토지의 가액과 건물의 가액이 당해 토지·건물의 규모와 형태, 사회통념등에 비추어 합당하지 않다고 인정되는 경우에는 동 계약서상에 표시된 건물가액을 건물의 공급가액으로 할 수 없다고 할 것이다. 청구인은 쟁점부동산 중 건물에 대하여 이미 공급가액 93,827,000원에 해당하는 매입세액을 공제받았고, 50,000,000원 정도의 추가 증축비용이 소요되었음을 시인하고 있어 스스로 인정한 가격이 143,827,000원에 달하고 있음에도 28,320,000원으로 작성한 계약서 상의 가격을 합당하다 하기 어렵다 할 것이고, 청구인이 신고한 건물가액 28,320,000원은 기준시가 142,912,000원의 19.8%에 불과한 점으로 보아 쟁점부동산 매매계약서상에 기재된 토지가액과 건물가액 구분의 신빙성을 인정할 수 없고, 쟁점부동산 양도대금 846,280,000원 중 토지가액과 건물가액의 구분이 불분명한 경우에 해당되는 것으로 보이므로 기준시가에 따라 안분계산하여 이 건을 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다(OOOOOOO OOOO, OOOOOOOOOO O OO OO OO).

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.