부동산의 공매대금 배분시 소액임대차보증금으로 배분한 8,000,000원이 적법한지(경정)

쟁점부동산에 대해 근저당권을 취득한 날이 1995.1.14인 점에 비추어 개정전 종전 규정이 적용되므로 종전 규정에 의하면 소액보증금 우선변제금액이 특별시·직할시의 경우 700만원, 기타 지역의 경우 500만원으로 규정되어 있어 소액임차인이 우선하여 변제받을 수 있는 소액보증금은 5,000,000원으로 판단

1. 사실 청구인은 청구외 (주)OO주택 소유 경기도 파주군 OO읍 OO리 OOOOO OO OOOOO OOOOO 대지 19.268㎡ 및 주택 120㎡와 같은 곳 OOOOO 대지 19.268㎡ 및 주택 120㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)에 대해 1995.1.14 채권담보 목적으로 근저당 설정하였는 바, 처분청은 OO공사에 의뢰하여 위 쟁점 부동산을 공매처분하고 1998.2.24 공매대금을 체납처분비 5,386,240원, 체납국세 40,600원, 근저당설정권자인 청구인의 선순위 채권 120,673,160원으로 배분한 후, 청구외 송OO(쟁점 부동산 중 OOOOO 전세입자)가 위 처분에 대해 주택임대차보호법상 소액임차인(전세금 15,000,000원)으로서 우선 변제의 요건을 갖추고 있음을 주장하며 이 건 쟁점 부동산의 공매대금을 배분함에 있어 임차보증금 중 일정액을 우선 배분해 줄 것을 청구함에 따라 1999.10.22 청구외 송OO의 임차보증금 중 8,000,000원을 청구인의 채권에 우선하여 배분하도록 공매대금 배분을 정정하여 통보하면서 청구인이 기 수령한 배분금액 중 8,000,000원을 1999.10.29까지 납부하여 줄 것을 통지하였다. 청구인은 처분청이 1999.10.22 청구외 송OO의 임차보증금 중 8,000,000원을 청구인의 채권에 우선하여 배분하도록 공매대금 배분을 정정한 처분에 대하여 불복하여 2000.1.15 이의신청을 거쳐 2000.3.7 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

가. 청구인 주장

처분청의 쟁점부동산의 공매대금 배분결정은 1995.10.19 개정된 주택임대차보호법 시행령 제3조 에 규정하는 “보증금중 일정액 범위”를 적용하였으나 쟁점 부동산의 1순위 근저당권자인 청구인의 근저당설정일자가 1995.1.14이므로 1990.2.19 개정 및 시행된 동 규정(1995.10.19 개정전 규정)을 적용하여 소액임차인에게 5,000,000원을 우선 변제함이 타당하다.

나. 처분청 의견

쟁점부동산의 소액임차인 청구외 송OO의 심판청구에 대한 국세심판결정(국심98서2010호)에 따라 쟁점부동산의 공매대금의 배분을 경정 통지한 당초 처분은 정당하다.

3. 쟁점 및 판단 가. 쟁점 쟁점부동산의 공매대금 배분시 소액임대차보증금으로 배분한 8,000,000원이 적법한지 여부를 가리는 데 있다.

나. 관련 법령 국세기본법 제35조 【국세의 우선】제1항에서 “국세·가산금 또는 체납처분비는 다른 공과금 기타의 채권에 우선하여 징수한다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 공과금 기타의 채권에 대해서는 그러하지 아니하다”라고 규정하고 있고, 제3호에서 “다음 각목의 1에 해당하는 기일(이하 「법정기일」이라 한다)전에 전세권·질권 또는 저당권의 설정을 등기 또는 등록한 사실이 대통령령이 정하는 바에 의하여 증명되는 재산의 매각에 있어서 그 매각대금 중에서 국세 또는 가산금(그 재산에 대하여 부과된 국세와 가산금을 제외한다)을 징수하는 경우의 그 전세권·질권 또는 저당권에 의하여 담보된 채권”을 열거하고 가목에서 법정기일을 “과세표준과 세액의 신고에 의하여 납세의무가 확정되는 국세(중간예납하는 법인세와 예정신고·납부하는 부가가치세를 포함한다)에 있어서 신고한 당해 세액에 대해서는 그 신고일”로 규정하고 있으며, 제4호에서“ 주택임대차보호법 제8조 가 적용되는 임대차관계에 있는 주택을 매각함에 있어서 그 매각금액 중에서 국세 또는 가산금을 징수하는 경우 임대차에 관한 보증금 중 일정액으로서 동조의 규정에 의하여 임차인이 우선하여 변제 받을 수 있는 금액에 관한 채권”을 열거하고 있다.

한편, 주택임대차보호법 제8조 【보증금중 일정액의 보호】제1항에서는 “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제 받을 권리가 있다(이하 생략).”라고 규정하고 있으며, 제3항에서 “제1항의 규정에 의하여 우선 변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액의 2분의 1의 범위 안에서 대통령령으로 정한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제3조 【보증금중 일정액의 범위 등】제1항에서 “법 제8조의 규정에 의한 보증금 중 일정액의 범위를 특별시 및 광역시에서는 1,200만원 이하, 기타의 지역에서는 800만원 이하로 한다(개정 1987.12.1, 1990.2.19, 1995.10.19)”라고 규정하고 있다. 또한, 같은 령 제4조 【우선변제를 받을 임차인의 범위】에서 “법 제8조의 규정에 의한 우선변제를 받을 임차인의 범위는 보증금이 특별시 및 광역시에서는 3,000만원 이하, 기타의 지역에서는 2,000만원 이하인 임차인으로 한다(개정 1995.10.19)”고 규정하고 있으며, 같은 령 부칙 제2항【경과조치】에서 “이 령 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다”고 규정하고 있다.

다. 사실관계 및 판단 사실관계를 살펴본다. 쟁점 부동산 근저당권자인 청구인의 근저당 설정일이 1995.1.14 이며 소액임차인 청구외 송OO가 1996.3.29 쟁점부동산에 주민등록 전입하여 1996.5.31 당해 전세계약의 확정일자를 받은 사실과 임차보증금이 15,000,000원으로 주택임대차보호법상 “임차보증금 중 일정액”의 우선변제 요건을 갖추고 있다는 데에 대해서는 처분청과 청구인간에 다툼이 없다. 또한, 처분청이 쟁점부동산 등을 공매처분하고 1998.2.24 청구인의 채권에 우선하는 체납처분비 5,386,240원 및 체납세액 40,600원을 충당하고 나머지 공매대금 잔액 120,673,160원을 청구인에게 배분한 사실이 처분청의 당초 배분계산서에 의해 확인되며, 소액임차인 청구외 송OO가 위 처분에 대해 제기한 심판청구의 결정에 따라 1999.10.22 처분청이 청구외 송OO의 임차보증금 중 8,000,000원을 청구인의 채권에 우선하여 배분하도록 공매대금 배분을 정정 통보하면서 청구인에게 초과 배분된 8,000,000원을 1999.10.29까지 반환하여 줄 것을 통지한 사실이 처분청의공매대금배분 정정 통보(서대문 징세46120-2777호, 1999.10.22)에 의해 확인된다. 쟁점부동산의 공매대금 배분시 소액임차보증금으로 국세 및 청구인의 채권에 우선하여 배분한 8,000,000원이 적법한지 여부를 가리기 위해 쟁점 소액보증금 우선변제금액 및 지급범위에 관련된 법령을 살펴본다.

현행 주택임대차보호법 시행령 제3조 【보증금중 일정액의 범위 등】와 제4조【우선변제를 받을 임차인의 범위】규정은 1995.10.19 개정되었으며, 부칙 제2항 【경과조치】에서 “이 영 시행전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대하여는 종전의 규정에 의한다”고 규정하고 있으므로 청구인이 쟁점부동산에 대해 근저당권을 취득한 날이 1995.1.14인 점에 비추어 1995.10.19 개정된 현행 규정이 적용되지 아니하고 개정전 종전 규정이 적용되며, 또한 청구외 소액임차인 송OO도 위 주택임대차보호법시행령이 시행된 이후에 쟁점부동산소재지에 주민등록전입신고하고 전세계약확정일자를 받았다 하더라도 청구인과의 관계에 있어서는 종전규정이 적용됨을 알 수 있고, 종전 규정(대통령령 12930호, 1990.2.19 개정)에 의하면 소액보증금 우선변제금액이 특별시·직할시의 경우 700만원, 기타 지역의 경우 500만원으로 규정되어 있어 소액임차인인 청구외 송OO가 청구인의 채권에 우선하여 변제받을 수 있는 소액보증금은 5,000,000원으로 판단된다.

라. 그러므로 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.