청구법인이 과점주주로부터 금전을 차입하고 일정기한까지 환매하는조건부로 토지소유권을 이전하여 주었으나 환매기간을 연장한 다음 연장된 환매기간내에 환매이전등기를 이행한 경우 처분청이 당초 환매기간내에 환매등기하지 아니하였다 하여 이를 양도로 본 처분의 당부(기각)

토지를 일정기간까지 환매특약조건으로 소유권을 이전한후 환매기간이 경과할 때까지 환매하지 않는 것은 양도로 봄

1. 사 실 청구법인은 대구직할시 서구 OO동 OOOOOO에 본점 소재지를 둔 법인으로서 89.8.1-89.8.29 기간에 청구외 OOO(청구법인의 주식 76.9% 소유)로부터 현금 15,000,000원을 차입하고 89.8.30 청구법인의 소유인 본점 소재지 대지 662㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 90.12.30 까지 환매특약조건(환매기간: 90.12.30, 환매대금: 15,000,000원, 환매권자: 청구법인)으로 청구외 OOO에게 소유권을 이전하여 주었다가 환매기간이 지난 91.4.15 청구법인 명의로 환원등기한 사실에 대하여, 처분청은 청구법인이 90.6.21 청구법인의 본점소재지를 쟁점토지 소재지에서 같은동 OOOOOO로 이전하는 한편, 90.1.20 매수인 OOO이 쟁점토지상에 OO자동차 정비공장(자동차정비, 탱크제작)을 개업·운영하여 오면서 환매기한인 90.12.30 까지 청구법인 명의로 환매하지 아니한 것은 청구법인이 쟁점토지를 OOO에게 양도한 것으로 보아, 법인세법 시행령 제124조의 2 제5항 및 동법시행규칙 제16조의 2 규정에 의거 취득가액과 양도가액을 기준시가로 평가(취득가액 84,476,890원, 양도가액 141,381,354원)하고 그 양도가액과 환매대금 15,000,000원과의 차액(126,381,354원)을 부당행위계산부인한 후 91.3.5 청구법인에게 법인세 35,506,220원(특별부가세 19,546,810원 포함) 및 동 방위세 5,944,120원을 결정고지함에 따라 청구법인은 이에 불복하고 91.4.29 이의신청과 91.7.18 심사청구를 거쳐 91.11.6 이 건 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 청구법인은 과점주주인 OOO로부터 15,000,000원을 차입하고 90.12.30까지 환매하는 조건부로 89.8.30(원인일: 89.8.1 매매) OOO에게 쟁점토지의 소유권을 이전하여 주었으나 자금사정이 어려워 90.12.20 쟁점토지의 환매기간을 90.12.30에서 91.5.4로 약정한 다음 91.4.15 환매이전등기를 이행한 것인데 처분청이 당초 환매기간인 90.12.30 내에 환매등기 하지 아니하였다 하여 이를 양도로 보아 이 건을 처분한 것은 부당하다는 주장이다.

3. 국세청장 의견 청구법인이 환매조건부로 쟁점토지를 청구외 OOO에게 15,000,000원에 양도하고 90.12.30 까지 부채를 반제한 후 소유권을 환원한 사실이 없으므로 환매기간이 경과한 날에 쟁점토지가 유상으로 이전된 것으로 보아야 할 것이고, 또한 청구외 OOO이 청구법인의 과점주주로서 현재까지 쟁점토지를 계속 점유하면서 자동차 정비업소를 경영하다가 이 건 법인세가 부과되자 91.4.15 매매를 원인으로 청구법인 명의로 소유권이전등기를 한 것은 이 건 법인세를 회피할 목적이 있었다고 보인다는 의견이다.

4. 쟁 점 청구법인이 쟁점토지를 특수관계있는자에게 시가에 미달하게 양도한 것으로 보아 취득가액 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 이 건 법인세(특별부가세 포함)를 과세한 당초처분의 당부를 가리는 데 있다 하겠다.

5. 심리 및 판단

가. 먼저 청구법인이 환매기한(90.12.30)이 경과한 날에 쟁점토지를 청구외 OOO에게 유상양도한 것으로 봄이 타당한지 여부에 대하여 살펴본다. 이 건 관련한 법령규정인 민법 제59조 제1항 및 제2항을 보면, 부동산의 환매기간은 5년을 넘지 못하고 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장하지 못하도록 규정하고 있고, 동법 제594조 제1항의 규정에 의하면 매도인은 환매기간내에 대금과 매매비용을 매수인에게 제공하지 아니하면 환매할 권리를 잃는다라고 규정하고 있으며, 소득세법 제45조 제1항 및 법인세법 기본통clr 7-1-6...59의2 제3항을 보면, 채무의 변제를 담보하기 위하여 자산을 양도한 경우에는

① 당사자간에 채무의 변제를 담보하기 위하여 양도한다는 의사표시

② 당해자산을 채무자가 원래대로 사용수익한다는 의사표시

③ 원금·이율·변제기한 및 변제방법등에 관한 약정의 요건을 갖춘 계약서의 사본을 과세표준신고서에 첨부한 때에는 이를 양도로 보지 아니하도록 규정하고 있다. 이 건의 경우 청구법인이 쟁점토지를 특수관계에 있는 자에게 양도한 것으로 봄이 타당한지 여부에 대하여 살피건대, 첫째, 쟁점토지의 등기부등본 및 매매계약서를 보면, 청구법인은 89.8.1～89.8.29 사이에 청구외 OOO로부터 현금 15,000,000원을 차입하고 89.8.30 쟁점토지를 90.12.30까지 환매하는 조건으로 청구외 OOO에게 소유권 이전한 후 그 환매기간까지 환매등기를 이행하지 아니하고 있다가, 처분청이 91.3.5 이를 양도로 보고 이 건 특별부가세 및 법인세를 과세하자 91.3.21 그 소유권이전원인을 「환매특약조건에 의한 환매등기」로 하지 아니하고 단순한 「매매」로 하여 91.4.15 소유권을 환원시킨 사실이 확인되고 있다.

청구법인은 자금사정이 어려워 차입금을 90.12.30까지 상환하지 못하고 동 법인과 청구외 OOO 사이에 환매기간을 90.12.30에서 91.5.4로 약정한 다음 그 기간내인 91.4.15 청구법인 명의로 환원등기한 것은 정당하다고 주장하고 있는 바, 앞에서 본 바와 같이 민법 제591조 제2항 및 동법 제594조 제1항에서 환매기간을 정한 때에는 다시 이를 연장할 수 없고 매도인이 환매기간내에 대금과 비용을 매수인에게 지불하지 아니하면 환매할 권리를 잃게 되는 것으로 규정하고 있는 바, 이는 환매기간을 일단 정하여 이를 등기한 경우 누구도 환매기간을 임의로 연장할 수 없으며 이를 연장하는 계약은 무효인 것으로 보아야 하고, 환매기간까지 대금과 비용을 매수인에게 지불하지 아니하면 원소유자는 당연히 환매권을 상실하게 되므로 환매기간 종료와 동시에 양도된 것으로 보아야 하고, 환매기간이 지나 당초 소유자에게 명의이전 되었을 경우 이는 양수인이 원소유자에게 새로운 매매를 한 것으로 보아야 할 것이며, 둘째, 쟁점토지의 환매조건부 매매계약서를 보면, 변제기간 및 변제금액만 표시되어 있고 쟁점토지를 채무자인 청구법인이 사용수익한다는 의사표시나 이율·변제방법등은 명기되어 있지 아니하고 동 계약서를 첨부하여 특별부가가치세 신고를 이행한 바 없고(동지: 법인세법 기본통칙 7-1-6...59-2), 셋째, 청구법인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 환매조건부로 양도(89.8.30)한 이후 쟁점토지의 이용실태를 보면, OOO은 청구법인의 본점 소재지를 쟁점토지에서 같은동 OOOOOO로 이전시키고, 90.1.20 쟁점토지에서 OO자동차 정비공장을 개업하여 현재까지 계속 점유 사용하여 오고 있다.

위의 사실을 종합하여 볼 때 청구법인은 환매기간이 경과한 날에 청구외 OOO에게 쟁점토지를 15,000,000원에 유상양도한 것으로 봄이 타당하다고 판단된다.

나. 다음으로 청구법인이 쟁점토지를 청구외 OOO에게 유상양도한 것으로 판단될 경우 쟁점토지의 취득가액을 장부가액으로 하고 양도가액을 15,000,000원으로 하지 아니하고 기준시가로 평가하여 이 건을 처분한 것이 정당한지 여부에 대하여 살펴본다. 이 건과 관련하 법령규정인 법인세법 제20조 제1항의 규정을 보면, 정부는 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계있는 자와의 거래에 있어서 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산에 불구하고 그 법인의 각 사업년도의 소득금액을 계산할 수 있도록 규정하고 있고, 동법시행령 제46조 제1항 제1호에 의하면 법 제20조에서 특수관계에 있는자를 당해법인에 출자한 자와 그 친족으로 규정하고 있는 한편, 동조 제2항 제4호에서는 법 제20조에서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우를 출자자등으로부터 자산을 시가를 초과하여 매입하거나 출자자등에게 자산을 시가에 미달하게 양도한 경우등을 열거하고 있으며, 또한 법인세법 시행령 제124조의 2 제5항을 보면, 양도차익을 계산함에 있어서 제46조 제1항 제1호 및 제2항 제4호에 해당되는 것으로 인정되는 때에는 그 취득가액 또는 양도가액을 시가에 의하여 계산하고 시가가 불분명한 경우에는 감정가액으로 하되 감정가액도 없는 때에는 상속세법 시행령 제5조 제2항 내지 제6항의 규정을 준용하여 평가한 가액으로 하도록 규정하고 있다.

이 건의 경우 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 기준시가로 평가하여 과세한 것이 정당한지 여부에 대하여 살피건대, 첫째, 청구외 OOO은 그의 처(OOO)와 함께 청구법인의 전체주식 13,000주(1주당 금액 10,000원)중 10,000주(지분율 76.9%)를 소유하고 있는 출자자로서 청구법인과는 법인세법 시행령 제46조 제1항 제1호의 규정에 의거 특수관계가 있는자에 해당되고, 둘째, 청구법인이 87.10.29 쟁점토지를 청구외 OOO로부터 취득할 당시 장부상 취득가액은 84,345,490원인데 비해 기준시가는 84,476,890원이고 90.12.30 쟁점토지의 환매조건부 양도가액은 15,000,000원인데 비해 그 당시 기준시가는 141,381,354원으로서 이는 법인세법 시행령 제46조 제2항 제4호에 의해 청구법인은 조세의 부담을 부당히 감소시킨 경우에 해당된다 할 수 있으며, 셋째, 법인세법 시행령 제124조의 2 제5항에 의하면 양도차익을 계산함에 있어서 동 시행령 제46조 제1항 제1호 및 제2항 제4호에 해당되는 경우에는 감정가액등의 시가로 하도록 되어 있으나 쟁점토지의 경우 양도당시 감정가액등 시가가 불분명하므로(처분청과 청구인간에 다툼이 없음) 상속세법 시행령 제5조 제2항 제1호의 규정에 의거 취득가액과 양도가액을 그 당시의 기준시가로 평가한 것은 앞에서 본 관련규정에 합치된다고 보여진다. 위의 사실을 종합하여 볼 때 청구법인은 쟁점토지를 특수관계자인 청구외 OOO에게 15,000,000원에 양도한 것은 시가에 현저히 미달하게 양도한 것으로서 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것이라고 인정된다.

따라서 처분청이 청구법인의 환매조건부 매매계약서상 양도가액 15,000,000원을 부인하고 쟁점토지의 취득 및 양도가액을 그 당시의 기준시가로 평가하여 이 건 특별부가세를 과세하고, 또한 양도당시 기준시가(141,381,354원)와 매매계약서상 양도가액(15,000,000원)의 차액 126,381,354원을 부당행위 계산부인하여 이 건 법인세를 부과한 당초처분은 잘못이 없다고 판단된다.

6. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없다고 인정되므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.