건축물대장상 오피스텔인 쟁점건물 O~O층이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부

청구인들은 쟁점건물 O~O층의 오피스텔을 신축하면서 관련 부가가치세 매입세액 공제를 받은 사실이 없는 점, 쟁점건물의 설계도, 사진 등의 자료에 의하면 호별로 화장실, 싱크대 및 가스계량기가 설치되어 있고, 쟁점건물이 실제 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점,쟁점건물에 시공된 전기배관, 상하수도 공사는 모두 벽체 매립형으로 설치되어 추후 시설 변경을 할 수 없다고 보이는 점 등에 비추어 쟁점건물의O~O층을 오피스텔로 보아 청구인들에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있음

1. 처분개요

가. 청구인 한OOO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2010.12.30. 각 3분의 1의 공동지분으로 “OOO”라는 상호로 건물신축판매업 사업자등록을 하고, OOO 외 1필지에 지하1층, 지상9층, 연면적 2,717.88㎡의 주상복합건물(이하 “쟁점건물”이라 한다) 중 2층부터 5층까지는 업무시설(전용면적 66.74㎡∼83.10㎡의 오피스텔 16세대), 6층부터 9층까지는 주택(전용면적 68.31㎡∼69.88㎡의 연립주택 16세대)으로 건축허가 및 준공승인을 받아 분양한바, 쟁점건물(오피스텔 16세대, 연립주택 16세대)에 대해서는 국민주택의 공급으로서 부가가치세가 면세되는 것으로 보아 2011년 제1기 및 제2기 부가가치세를 신고하였다.

나. 처분청은 주택의 용도로 건축허가를 받아 이에 따라 건축된 경우에만 부가가치세가 면제되는 것이고, 주택이 아닌 업무시설로 건축허가를 받은 쟁점건물 2층～5층을 부가가치세 과세대상으로 보아 2014.4.15. 청구인들에게 2011년 제1기 부가가치세 OOO원, 2011년 제2기 부가가치세 OOO원 합계 OOO원을 각 결정·고지하였다.

다. 청구인들은 이에 불복하여 2014.4.8. 이의신청을 거쳐 2014.9.3. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인들 주장 및 처분청 의견

가. 청구인들 주장

청구인들은 당초 주택신축 허가를 받으려고 했으나 용적률(주차장 면적) 부족으로 부득이 16세대를 업무시설로 건축허가를 받은바, 쟁점건물 2층～5층은 건축물대장 등 공부상으로는 오피스텔로 되어 있으나 최초 건축 목적 및 의도가 주거용인 주택으로 사용되도록 설계 및 시공되었고, 실제 사용되고 있는 양태도 업무 목적이 아닌 주거용이므로 실질과세에 부합하게 국민주택의 공급으로 보아 부가가치세가 면제되어야 한다.

나. 처분청 의견

부가가치세가 면제되는 국민주택은 그 법의 목적 등에 비추어 적어도 주택의 용도로 적법하게 건축허가를 받아 그에 따라 건축된 건물만 해당(대법원 2013.2.28. 선고 2012두24634 판결, 같은 뜻임)되는바, 쟁점건물 2층～5층의 오피스텔은 공부상 업무용시설로 등재된 사실이 확인되고 건축물 현황도에 의하면 오피스텔이 위치한 2층∼5층은 기계식 주차장 면적이 분양면적에 포함되어 있는 등 그 구조가 6층∼9층의 연립주택과 동일한 구조라 할 수 없고, 오피스텔이 전부 주거용으로 분양되어 사용되고 있다고 하더라도 언제든지 업무용으로 용도변경이 가능한바, 당초 오피스텔로 건축허가를 받고 용도변경 허가 없이 단순히 주택으로 사용한 쟁점건물 2층～5층의 오피스텔은 부가가치세가 면제되는 국민주택에 해당된다고 볼 수 없으므로 부가가치세를 과세한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

가. 쟁점

건축물대장상 오피스텔인 쟁점건물 2층～5층이 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부

나. 관련 법령 등

: ＜별지＞ 기재

다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인들 및 처분청에서 제출한 심리자료에 의하면 다음의 사실관계가 나타난다.(가) 청구인들은 2010.12.30. 아래 ＜표1＞과 같이 주택신축판매업자(면세사업자)로 사업자등록하였고, 쟁점건물은 일반상업지역인OOO외 1필지에 소재하는 지하 1층, 지상 9층, 연면적 2,717.88㎡, 주구조 철근큰크리트의 건물로서 2011.7.6. 사용승인받은 후, 아래 ＜표2＞와 같이 분양 완료한 것으로 나타난다.OOO(나) 건축물대장 등에 의하면, 쟁점건물 2층∼5층은 업무시설(각 층 면적 345.47㎡, 오피스텔) 16세대이고, 6층∼9층은 연립주택(각 층 면적 305.51㎡) 16세대이며, 지하 1층은 기계실 및 통신실이고, 지상 1층은 계단실 및 기계식 주차장이다.(다) 청구인들은 쟁점건물 2층∼5층의 오피스텔은 주거용으로 설계되었고, 당초 분양시부터 주거용으로 전기계량 및 도시가스계약 등이 독립적으로 되어 있으며 분양 후 입주자들이 주거하여 주방기구 및 화장실의 실제 사용현황도 주거용이라고 주장한다.

1) 쟁점건물의 설계 및 감리자인 건축사사무소 황OOO 건축사는 쟁점건물 2층∼5층의 오피스텔은「주택법 시행령」제2조 제4호 및 2010.6.9. 개정된「오피스텔 건축기준」(국토해양부고시 제2010-351호)에 따라 설계되었고, 내부구조는 주방, 방, 거실, 욕실, 바닥난방(온돌시스템) 등을 갖추고 있어 주택용임을 확인하고 있다.

2) OOO세무서장이 2012.10.5. OOO구청장에게 조회한 결과, 건축물현황도에 의하면, 쟁점건물 2층∼5층의 오피스텔은 거실, 방, 욕실 등으로 구성되어 있어 위층의 연립주택과 구조가 유사하고, 청구인들이 오수처리시설 및 단독정화조, 배수설비 설치 등의 건축.대수선.용도변경허가 신청을 한 것으로 나타난다.

3) (주)OOO 대표자 남OOO 등의 확인서(2015년 2월)에는 쟁점건물에 도시가스, 전기공사 및 상.하수도 공사를 하면서 2층∼5층 16세대의 오피스텔에 대하여는 준공 후 주택으로 사용하기 위한 도시가스, 전기배관, 상.하수도 배관 매립공사를 한 사실을 확인하고 있다.

4) 쟁점건물의 오피스텔 거주자인 서OOO 외 9인은 당초 신축 모델하우스 방문시 일반적인 오피스텔과 달리 분양사무소에서 소형 주택으로 분양을 하고 있어 모델하우스와 실지 분양받을 호수를 확인한바, 난방(바닥)시설, 주방시설, 거실 및 침실, 기타 인테리어공사가 주택으로 되어 있어 거주 목적으로 취득을 하였고 현재도 주택으로 이용하고 있다는 내용의 확인서를 제출하였다.

5) 청구인들이 제출한 설계도 및 각 호별 사진에 의하면 쟁점건물 2층∼5층의 오피스텔 16세대 각 호별로 씽크대, 화장실 및 가스계량기가 갖추어져 주거용으로 사용되고 있는 현황이 나타나고, 전입세대열람 내역 상으로 각 세대원이 2011.7.19.부터 2013.6.4.까지 전입한 것으로 나타난다.OOO

(2) 처분청의 2013년 9월 청구인들에 대한 조사자료에 의하면, 청구인들은 쟁점건물 지상 2층～9층(32호)의 분양대금 OOO원에 대하여 모두 면세수입금액으로 신고하였고, 쟁점건물 신축과 관련하여 매입세액 공제는 없었던 것으로 나타난다.

(3) 청구인들의 세무대리인인 이OOO은 2015.3.18. 조세심판관회의에 출석하여, 청구인들은 사업초기인 2010년 12월 처분청으로부터 쟁점건물 2층～5층의 오피스텔이 같은 건물 내 6층～9층의 연립주택과 동일한 구조의 주택임이 확인되어 과세사업자에서 면세사업자로 사업자등록증을 변경하여 교부받았고, 오피스텔에는 화장실, 주방시설 등이 있어 위층의 연립주택과 동일한 구조로 설계 및 사용승인된바, 쟁점건물 2층～5층의 오피스텔이 업무시설로 건축허가를 받았으나 실제로는 주택으로 신축.분양되었다는 내용으로 진술하였다.

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 처분청은 쟁점건물 2층～5층의 오피스텔이 주거용이 아니라 업무시설이라는 의견이나, 어떠한 건축물의 용도가 부가가치세 면제대상인 국민주택에 해당하는지 여부는 건축허가에서 정한 용도나 공부상의 용도를 기준으로 할 것이 아니라 당해 건축물의 실제 용도를 기준으로 판단하여야 할 것인바(대법원 2010.9.9. 선고 2010두9037 판결, 같은 뜻임), 청구인들은 쟁점건물 2층～5층의 오피스텔을 신축하면서 관련 부가가치세 매입세액 공제를 받은 사실이 없는 점, 설계도 및 사진자료에 의하면, 호별로 화장실, 싱크대 및 가스계량기가 설치되어 있고, 실제 주거용으로 사용된 것으로 보이는 점, 쟁점건물에 시공된 전기배관, 상하수도 공사는 모두 벽체 매립형으로 설치되었고 추후 시설 변경을 할 수 없다고 보이는 점 등에 비추어 청구인들이 쟁점건물 2층～5층을 신축할 때부터 업무시설이 아닌 주택으로 분양하기 위한 목적이었던 것으로 보이고, 청구인들이 쟁점건물 2층～5층의 용도를 업무시설로 하여 건축허가 및 사용승인을 받았고, 건축물대장에 업무시설로 등재되어 있다 하더라도 그 실질적인 용도는 처음부터 주택이었던 것으로 보인다.

따라서, 처분청이 쟁점건물 2층～5층을 부가가치세 면제 대상인 국민주택이 아니라고 보아 청구인들에게 부가가치세를 과세한 처분은 잘못이 있다고 판단된다.

4. 결론

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 「국세기본법」제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.